النزهان لـ 'السياسة': التمويل العقاري يعيد رسم خريطة السوق السكني

زمینوں اور تعمیراتی مواد کی حمایت، ڈویلپرز کے منافع پر کنٹرول اور قیمتوں کی یقین دہانی کے لیے اپیل

قانون فنڈنگ کو منظور شدہ ڈویلپرز کی اکائیوں اور سرکاری پلاٹس تک محدود کرتا ہے... اور افراد سے گھر خریدنے یا نجی املاک کی مرمت کو شامل نہیں کرتا

شہریوں کے سامنے تین رہائشی راستے... اور تجربے کی کامیابی اکائیوں کی معیار، ان کی لاگت اور خاندانوں کی اقساط ادا کرنے کی صلاحیت پر منحصر ہے

عقارات اور تجارتی معاملات کے ماہر منصور النزهان نے تصدیق کی کہ نیا رہائشی فنڈنگ کا قانون نمبر 114 برائے سال 2026 کویت میں رہائشی مارکیٹ میں بنیادی تبدیلیاں لا سکتا ہے، شہریوں کی خریداری کی قوت کو نئے شہروں اور منظور شدہ ریئل اسٹیٹ ڈویلپرز کے منصوبوں کی طرف مڑنے کے ذریعے، جس کا اثر موجودہ رہائشی علاقوں میں طلب اور قیمتوں کے سطحوں پر پڑ سکتا ہے

النزهان نے "السیاسہ" کو خصوصی گفتگو میں واضح کیا کہ قانون کی دفعہ دوم اور اس کی وضاحتی نوٹ کی تشریح فنڈنگ کے دائرہ کار اور اس کے مقاصد، اور رہائشی درخواست دہندگان کے اختیارات پر ممکنہ اثرات پر غور طلب کرتی ہے، اور تصدیق کرتے ہیں کہ تجربے کی کامیابی مناسب معیار اور شہریوں کی آمدنی کے مطابق قیمتوں والی رہائشی اکائیوں کی فراہمی کا تقاضا کرتی ہے، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے۔

النزهان نے کہا کہ دفعہ دوم نے قانون کے اطلاق کے دائرہ کار کو دو بنیادی مقاصد میں محدود کیا ہے؛ پہلا منظور شدہ ریئل اسٹیٹ ڈویلپر سے رہائشی اکائی خریدنا ہے، جو ریئل اسٹیٹ ڈویلپر کے حوالے سے قانون نمبر 118 برائے سال 2023 کے احکامات کے مطابق ہو، اور دوسرا عمومی رہائشی دیکھ بھال ادارے (Public Authority for Housing Welfare) کی جانب سے مختص سرکاری پلاٹس پر تعمیر کرنا ہے، چاہے وہ مکمل ہو چکے ہوں یا زیرِ تعمیر ہوں، یا وزیرِ اعظم کونسل کی جانب سے مقرر کردہ دیگر پلاٹس، منظور شدہ شرائط اور ضوابط کے مطابق۔

انہوں نے مزید کہا کہ یہ دائرہ کار اس بات کی نشاندہی کرتا ہے کہ قانون کے تحت منظم فنڈنگ میں کسی دوسرے شہری سے قائم گھر خریدنا، منظور شدہ ریئل اسٹیٹ ڈویلپر کے فریم ورک کے باہر، شامل نہیں ہے، نیز اس میں شہری کی جانب سے مارکیٹ سے خریدی گئی نجی زمین پر گھر کی تعمیر، یا قائم گھر میں اضافی منزلیں اور کمرے شامل کر کے توسیع، یا مرمت اور دیکھ بھال کے کاموں کی فنڈنگ بھی شامل نہیں ہے۔

انہوں نے اشارہ کیا کہ ان احکامات کے مطابق، قانون کا مقصد منظور شدہ ڈویلپرز کی فراہم کردہ رہائشی اکائیوں کی خریداری اور مقررہ سرکاری پلاٹس کی تعمیر کی حمایت کرنا ہے، جو ان شہریوں کی ضروریات سے مختلف ہے جو قائم املاک خریدنا یا ان کے پاس موجود رہائش کو ترقی دینا چاہتے ہیں۔

طلب کا منتقل ہونا قائم گھروں کی قیمتوں پر دباؤ ڈال سکتا ہے

النزهان کے خیال میں، مددگار فنڈنگ کو قانون کے تحت شامل یونٹس کی طرف مڑوانا طلب اور سیالیت کے ایک حصے کو موجودہ رہائشی علاقوں سے نئے شہروں اور منصوبوں کی طرف منتقل کرنے میں مدد کر سکتا ہے، جس سے روایتی مارکیٹ میں فروخت کے لیے دستیاب گھروں کے ممکنہ خریداروں کی تعداد کم ہو سکتی ہے، اور بعض مالکان کو اپنی جائیدادوں کی کشش برقرار رکھنے کے لیے اپنی قیمتیں کم کرنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے۔

انہوں نے وضاحت کی کہ شہری، جو رہائشی درخواست دہندہ ہے، مناسب شرائط کی موجودگی میں، ایک منظور شدہ ڈویلپر سے جدید یونٹ خریدنے اور سستی طویل مدتی فنڈنگ سے فائدہ اٹھانے کو ترجیح دے سکتا ہے، نہ کہ لاکھوں دینار میں پرانا گھر خریدنے اور زیادہ مہنگے ذاتی قرض یا تجارتی فنڈنگ پر انحصار کرنے کو۔

انہوں نے مزید کہا کہ یہ تبدیلی جائیداد کی سوداگری کے اندازوں پر بھی اثر انداز ہو سکتی ہے، خاص طور پر پرانے گھر خرید کر انہیں گرانے یا دوبارہ تعمیر کرنے اور پھر بیچنے کے مقصد سے، کیونکہ ان جائیدادوں پر طلب میں کمی ان کی سرمایہ کاری کی کشش کو محدود کر سکتی ہے۔

انہوں نے زور دیا کہ قیمتوں پر قانون کے اثرات کا انحصار کئی عوامل پر ہوگا، جن میں سب سے اہم نئے یونٹس کی دستیابی کی مقدار، ان کی قیمتیں، فنڈنگ کی شرائط، اور شہریوں کی اس سے فائدہ اٹھانے کی صلاحیت شامل ہیں، جبکہ انہوں نے اشارہ کیا کہ موجودہ جائیدادوں کی قیمتوں میں کمی کی پیش گوئی حقیقی مارکیٹ کی تبدیلیوں سے جڑی رہے گی اور اس کی مقدار کو پہلے سے یقینی طور پر نہیں کہا جا سکتا۔

شہری کے سامنے تین راستے

ریئل اسٹیٹ ڈویلپرز کے گھروں کی قیمتوں میں اضافے اور اس کے ماہانہ اقساط پر اثرات سے متعلق خدشات کے حوالے سے، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے جن کی تنخواہیں تقریباً 1500 دینار ماہانہ ہیں، النزهان نے شہریوں کے لیے رہائشی اختیارات کی کثرت کو برقرار رکھنے کی اہمیت پر زور دیا۔

انہوں نے وضاحت کی کہ پہلا راستہ منظور شدہ ریئل اسٹیٹ ڈویلپر سے تیار شدہ گھر یا رہائشی یونٹ خریدنا ہے، جو ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو تیار شدہ رہائش حاصل کرنا پسند کرتے ہیں یا تعمیراتی کاموں کی نگرانی اور ٹھیکیداروں کے ساتھ معاہدے کرنے کے بوجھ سے بچنا چاہتے ہیں۔

دوسرا راستہ روایتی خود تعمیر ہے، جس میں شہری کو حکومتی پلاٹ مختص کیا جاتا ہے اور کویتی کریڈٹ بینک کے ذریعے مقررہ رہائشی فنڈنگ، جو نافذ العمل نظام کے تحت 70,000 دینار ہے، سے فائدہ اٹھایا جاتا ہے، تاکہ شہری اپنے گھر کی تعمیر خود اپنے نگرانی میں کر سکے۔

تیسرا راستہ کویتی عمومی رہائشی دیکھ بھال ادارے (Public Authority for Housing Welfare) کے ذریعے تیار کیے جانے والے تیار شدہ حکومتی گھروں کا انتظار کرنا ہے، جو منظور شدہ رہائشی ضوابط اور ترجیحات کے مطابق شہریوں میں تقسیم کیے جاتے ہیں۔

النزهان نے زور دیا کہ ان راستوں کا تسلسل شہریوں کو یہ موقع فراہم کرتا ہے کہ وہ اپنے خاندانی ضروریات اور مالی صلاحیتوں کے مطابق موزوں متبادل کا انتخاب کریں، اور اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ رہائشی حل عملی طور پر صرف ریئل اسٹیٹ ڈویلپرز کی فراہم کردہ اکائیوں تک محدود نہ رہیں۔

زمینوں اور تعمیراتی مواد کی حمایت اور منافع کی نگرانی

النزهان نے تصدیق کی کہ ریئل اسٹیٹ ڈویلپرز کے تجربے کی کامیابی کے لیے ایسی رہائشی اکائیوں کی فراہمی ضروری ہے جو معیار اور مناسب قیمت کا امتزاج پیش کریں، تاکہ ڈویلپرز کو دی گئی سہولیات حتمی قیمتوں میں اضافے کا سبب نہ بنیں، جس کا بوجھ شہریوں پر پڑے۔

انہوں نے اپیل کی کہ نفاذی ضوابط میں زمینوں اور تعمیراتی مواد کی لاگت کی حمایت کے لیے واضح میکانزم شامل کیے جائیں، جس کے تحت ڈویلپرز کو علامتی قیمتوں پر یا موزوں حمایتی فارمولوں کے تحت زمینیں مختص کی جائیں، اور سبسڈائزڈ تعمیراتی مواد فراہم کیا جائے، ایسے ضوابط کے تحت جو یقینی بنائیں کہ یہ فوائد حتمی صارف کو فروخت کی قیمت میں عکاس ہوں۔

انہوں نے 100 سے 150 ہزار دینار کے درمیان قیمتوں پر رہائشی اکائیوں کی پیشکش کی ممکنہ جانچ کا بھی تجویز کیا، انہیں ایسے ہدف شدہ قیمت کے سطح کے طور پر دیکھتے ہوئے جنہیں زمین اور تعمیر کی لاگت، اکائیوں کی خصوصیات اور فنڈنگ کی شرائط کے مطابق حاصل کرنے کی صلاحیت کا جائزہ لیا جا سکتا ہے، تاکہ اقساط درمیانی آمدنی والوں کے لیے زیادہ موزوں بنائی جا سکیں۔

انہوں نے ڈویلپرز کے منافع کے حاشیے کے لیے منصفانہ ضوابط مقرر کرنے کی بھی اپیل کی، یہ اشارہ کرتے ہوئے کہ 10 سے 15 فیصد کا حاشیہ ایک تنظیمی تجویز کے طور پر زیر غور لیا جا سکتا ہے، جو سرمایہ کاری کی پائیداری اور صارف کی حفاظت کے درمیان توازن قائم کرتا ہے، اور شہریوں پر غیر معقول لاگت ڈالنے سے روکتا ہے۔

انہوں نے مستقبل میں لچکدار اور توسیع پذیر رہائشی نمونوں کی فراہمی کی اہمیت پر بھی زور دیا، جو کویتی خاندانوں کی بدلتی ہوئی ضروریات کو پورا کریں اور نجیت اور خاندانی نشوونما کے لیے عملی اختیارات فراہم کریں، جبکہ منظور شدہ انجینئرنگ اور تنظیمی شرائط کی پابندی یقینی بنائی جائے۔

شہریوں کی اقساط برداشت کرنے کی صلاحیت قانون کی کامیابی کا معیار

النزهان نے اس بات پر اختتام کیا کہ فنڈنگ کے قانون کی کامیابی کا انحصار صرف ڈویلپرز کی جانب سے مکمل کی گئی اکائیوں کی تعداد یا منصوبوں کی تکمیل کی رفتار پر نہیں ہوتا، بلکہ اس بات پر ہوتا ہے کہ شہریوں کے پاس مناسب گھروں کی ملکیت کی صلاحیت کتنی ہے، بغیر اس کے کہ اقساط ان کی صلاحیتوں سے زیادہ مالی بوجھ بن جائیں۔ انہوں نے مزید کہا کہ رہائشی اہداف کو حاصل کرنے کے لیے قیمتوں اور تعمیراتی معیار پر مؤثر نگرانی، فنڈنگ اور معاہدے کی شرائط میں شفافیت، ریئل اسٹیٹ سرمایہ کاری کو فروغ دینے اور مستفیدین کی حفاظت کے درمیان توازن، اور دیگر رہائشی متبادلات کی حفاظت کی ضرورت ہے۔

انہوں نے زور دیا کہ نیا رہائشی فنڈنگ مارکیٹ کو دوبارہ ڈھالنے میں مددگار ثابت ہو سکتا ہے، لیکن اس کے مثبت اثرات کا انحصار مسابقتی قیمتوں پر دستیاب رہائشی اکائیوں کی فراہمی پر ہے، اور یہ یقینی بنانا کہ شہریوں کو ڈویلپرز کے لیے حکومت کی طرف سے دی جانے والی ہر رعایت کا فائدہ ملے، تاکہ رہائش کی ملکیت کے مواقع کو بڑھایا جا سکے اور شہریوں کے مفادات اور املاک کے شعبے کے درمیان توازن قائم کیا جا سکے۔