املاک کی مالیات کی پائیداری

کویت کی املاک کی تاریخ ایک نئے اور غیر معمولی مرحلے سے گزر رہی ہے، جہاں یہ قدم وزیراعظم کے کابینہ کے اس اقدام کے بعد اٹھایا گیا جس میں رہائشی سہولیات کے لیے مستحقین کو جائیداد کے مالی اعانت سے متعلق ایک بل کے مسودے کی منظوری دی گئی۔ یہ قانون 2023 کے قانون نمبر 118 کا تسلسل ہے جو 2025 کے قانون نمبر 89 سے ترمیم شدہ ہے۔ یہ ان قوانین کے ستونوں میں سے ایک ہے جو مالی خلا کو پورا کرنے میں اہم کردار ادا کرتے ہیں، جس نے طویل عرصے سے بڑے چیلنجز پیدا کیے ہیں اور جس کی وجہ سے کئی مراحل میں گھروں کے لیے جائیداد کے مالی اعانت کی پائیداری متاثر ہوئی ہے۔

شاید اس چیلنج کی دریافت کی شروعات 1975 میں ہوئی، جب حکومت نے محسوس کیا کہ رہائشی طلب میں اضافے کی وجہ سے ایک مالی چیلنج پیش آ رہا ہے، جبکہ ان گھروں کے لیے مالی اعانت کی پائیداری کے حوالے سے غیر یقینی صورتحال موجود ہے۔ قرین کے علاقوں کی تقسیم کے آغاز کے ساتھ ہی یہ مالی چیلنج ابھر کر سامنے آیا، جب ریاست کے پاس اس مالی اعانت کو جاری رکھنے کی صلاحیت نہ رہی۔ اس دوران کئی سالوں تک گھروں کے لیے مالی اعانت معطل رہی، اور آج تک بھی کوئی متبادل حل نہیں نکلا جس میں مالی اعانت کی پائیداری یقینی بنائی جا سکے۔ اگرچہ اس دوران مطالعات اور قانونی تجاویز میں ترمیم کی گئیں اور پڑوسی ممالک اور دیگر ممالک کے تجربات سے استفادہ کرتے ہوئے ریاست کی جانب سے فراہم کی جانے والی رہائشی مالی اعانت کے طریقہ کار کو بہتر بنانے کی کوششیں جاری رہیں، لیکن مالی چیلنج رہائشی مسئلے کے ساتھ ہی رہا، جس کی وجہ سے جمع شدہ رہائشی طلبیں 1 لاکھ 10 ہزار سے زائد ہو گئیں، جو مالی اور فنی چیلنجز دونوں کی وجہ سے تھیں۔

خبری خدمات

آج، جب اس قانون کی منظوری دی گئی ہے جس نے رہائشی مسئلے کے حل کو نئے سرے سے ترتیب دیا ہے اور اس کے حل کے حوالے سے نئی امید پیدا کی ہے، کویت کریڈٹ بینک ضمانت دینے اور نگرانی کرنے والے ادارے کے طور پر کام کر رہا ہے، جبکہ تجارتی بینک بنیادی مالی اعانت فراہم کرنے والے ادارے ہیں، جو گھروں کے لیے مالی اعانت کی تسلسل کو یقینی بناتے ہیں۔ شائع شدہ قانون کی دفعات سے ظاہر ہوتا ہے کہ کویت کریڈٹ بینک کا کردار تبدیل ہو گیا ہے اور اب یہ رہائشی سہولیات کے مستحقین کے ساتھ معاہدہ کرنے والا اور انہیں تجارتی بینکوں کے ذریعے مالی اعانت فراہم کرنے والا ادارہ ہے، جو ان قرضوں پر سود کی ادائیگی بھی کرتا ہے۔

قانون کے پندرہ مواد پر مشتمل ہے جو کام کرنے کے طریقہ کار کو تفصیل سے بیان کرتا ہے، جس میں چوتھے آرٹیکل کے تحت سپورٹڈ اور غیر سپورٹڈ فنڈنگ کو کویٹس سینٹرل بینک کی مقرر کردہ ضوابط کے مطابق ملا کر اجازت دی گئی ہے۔ اس میں یہ شرط ہے کہ دونوں صورتوں میں فائدہ اٹھانے والا اصل فنڈنگ کی واپسی کا ذمہ دار ہوگا، جبکہ غیر سپورٹڈ حصے پر لگنے والی سود کی ادائیگی کا ذمہ دار وہ خود ہوگا، جبکہ سپورٹڈ فنڈنگ پر لگنے والی سود کی ادائیگی وزارت خزانہ عمومی ذخیرہ کے اکاؤنٹ سے کرے گی اور براہِ راست کریڈٹ بینک کو ادا کرے گی۔ یہ انتظام کریڈٹ بینک کو بینکوں کے سامنے ریاست کے ایجنٹ کا درجہ دیتا ہے، جس سے یہ یقینی بناتا ہے کہ اگر فائدہ اٹھانے والا قسط ادا کرنے میں ناکام رہے تو باقی ماندہ رقم کی ادائیگی یقینی بنائی جائے، اس کے بدلے میں اسے اس عہدے کی ضمانت کے طور پر جائیداد کی رهن (mortgage) حاصل ہوتی ہے۔

قانون میں سب سے نمایاں تبدیلی ادائیگی کی مدت میں کمی ہے، جو پہلے زیادہ سے زیادہ 700 ماہ یعنی تقریباً 58 سال تھی، جب قسط 100 دینار تھی، اور اب قانون کے تحت یہ مدت 300 ماہ رہ گئی ہے، جس کے تحت کم از کم قسط 233 دینار ہوگی۔ یہ تبدیلی 70 ہزار دینار کی سپورٹڈ قرض کے لیے لاگو ہوتی ہے، جو رقم کی بازیافت میں مضبوطی فراہم کرتی ہے اور بینکوں کو فنڈنگ کے عمل میں تسلسل کے لیے استحکام بھی دیتی ہے۔

پہلے کریڈٹ بینک نے کئی سالوں تک فنڈنگ روک دی تھی، جس کی وجہ قسطوں کے طویل عرصے تک پھیلنے کی وجہ سے ادائیگیوں کی کم مقدار تھی، جس سے فنڈنگ کی صلاحیت بھی متاثر ہوئی۔ اس کے علاوہ، کریڈٹ بینک پہلے 'قرض اور بچت بینک' کے نام سے جانا جاتا تھا، جو فنڈنگ کے ساتھ ساتھ بچت اور سرمایہ کاری کے کام بھی کرتا تھا، جس سے اس کے سرمایہ کاری کے آلات کو مضبوطی ملتی تھی، جن کے ذریعے وہ گھر کی ضرورت مند افراد کو فنڈنگ فراہم کر سکتا تھا۔ تاہم، 1995 میں اس بچت اور سرمایہ کاری کے نظام کو ختم کر دیا گیا، اور اب سرمایہ کاری کے وسائل انتہائی کم ہیں، جو جاری اور بڑھتی ہوئی درخواستوں کی ادائیگی کے لیے کوئی خاص اہمیت نہیں رکھتے۔

کویت میں اوسط تنخواہوں کے حوالے سے ایک بڑا چیلنج موجود ہے، خاص طور پر یہ کہ اوسط تنخواہ کی قدر 1400 دینار ہے۔ اگر ہم کم از کم قسط کو 233 دینار مانیں، تو یہ تنخواہ کے 16.64 فیصد کے برابر بنتی ہے، جبکہ قانون سے قبل یہ شرح 10 فیصد مقرر تھی۔ یہ حساب دیگر قسطوں یا غیر سبسڈی یافتہ قرض کی درخواست کو مدنظر نہ رکھتے ہوئے کیا گیا ہے، جو رہائشی سہولت کے مستحقین کی اکثریت کے لیے ایک نیا چیلنج ہے، کیونکہ ان کی قسطوں میں تقریباً 7 فیصد اضافہ ہوگا۔ قانون میں ادائیگی میں ناکامی کی صورت میں بھی احکامات شامل ہیں، جس کے تحت قانون 5 سال تک کی معافی اور مدد کی مدت فراہم کرتا ہے، لیکن رہائشی درخواست گزار کو اس مدت کے دوران سود ادا کرنا ہوگا، جو کویت کریڈٹ بینک کی نگرانی میں ہوگا۔ اگر ادائیگی میں ناکامی برقرار رہے، تو کویت کریڈٹ بینک کی ذمہ داری جائیداد کو پناہ (mortgage) میں دینا ہوگی، اور بینک فنڈنگ کرنے والے بینکوں کو باقی ماندہ قرض کی ادائیگی کا ذمہ دار ہوگا۔

فنڈنگ کی پائیداری کا انحصار بھی طویل مدتی بنیادوں پر اس عہدے پر ریاست کی حمایت کے استحکام پر ہے، اور اسی طرح ادائیگی کی پائیداری کا انحصار مستفید فرد کی قرض کی مدت بھر اپنی ماہرانہ قسط ادا کرنے کی صلاحیت پر ہے۔ یہ قانون کویتی جائیداد کے تاریخ میں ایک اہم موڑ ہے اور اس کا مرکزی نعرہ جائیداد کی فنڈنگ کی پائیداری ہے، لیکن ایک واضح تشویش اور چیلنج یہ بھی ہے کہ فنڈنگ کی پائیداری کے مقابلے میں ادائیگی کی پائیداری۔ اگرچہ قانون کے ذریعے کویت کریڈٹ بینک کے ذریعے بینکوں کے لیے مالی بہاؤ کی ضمانت دی گئی ہے، لیکن سوال یہ پیدا ہوتا ہے کہ کیا رہائشی سہولت کے مستحقین کی ایک بڑی تعداد ان بڑھتی ہوئی قسطوں کو برداشت کرنے کی صلاحیت رکھتی ہے، تاکہ یہ مالی حل کویتی خاندانوں کے لیے ایک سنگین بوجھ نہ بن جائے۔

تحقیق کار اور جائیداد کے مشیر