البغلی: املاک کی مارکیٹ 'چھان بین' کے مرحلے میں داخل... نقدی کا رخ بدل گیا اور سرمایہ کار منافع کی تلاش میں

"السیاسة" کے ذریعے کثیر الجہتی اور تیزی سے تبدیل ہوتے حالات کے تحت جائیداد کے بازار کا جائزہ

نجی رہائشی املاک کی قیمتوں میں 20 فیصد کمی، خالی زمینوں پر عائد ٹیکس کا اثر

آسان قیمتوں میں اضافے کا دور ختم... "تجاری" شعبہ منظر پر غالب

کم لاگت والے رہائشی متبادل کی کمی کا اثر کرایہ کے بازار پر پڑا

ماہرِ جائیداد عبدالحمید البغلی نے تصدیق کی کہ کویتی جائیداد کا بازار ایک نئے مرحلے میں داخل ہو گیا ہے، جو نوعیت کے لحاظ سے وہ سالوں سے مختلف ہے جب زیادہ تر شعبوں میں ترقی اور بیک وقت قیمتوں میں اضافہ دیکھا گیا تھا۔ اب بازار کی حرکت زیادہ محتاط ہو گئی ہے، اور نقدی (لائیقت) منافع اور تحفظ کی تلاش میں ہے، نہ کہ قیمتوں میں اضافے پر مبنی مہم جوئی میں۔ جیو پولیٹیکل کشیدگی، تعمیراتی اخراجات میں اضافے، اور مالیاتی تقاضوں میں سختی نے جائیداد کے شعبے پر دباؤ ڈالا ہے۔ قانونی تبدیلیوں، خاص طور پر خالی زمینوں کے قانون کے نفاذ، اور رہائشی املاک کی فراہمی میں اضافے کی توقعات نے طلب اور قیمتوں کے نقشے کو دوبارہ ڈھالنے میں اہم کردار ادا کیا ہے۔ تفصیلات درج ذیل ہیں:

البغلی نے "السیاسة" کے ساتھ خصوصی بات چیت میں کہا کہ بازار نے واقعی ترقی کے بعد "استحکام اور سکون" کے مرحلے میں قدم رکھا ہے، اور یقین دلاتے ہوئے کہا کہ "آسان قیمتوں میں اضافے کا دور ختم ہو چکا ہے"، اور کویتی جائیداد اب ایک ایسے بازار کے سامنے ہے جو زیادہ محتاط ہے، جہاں رہائشی، سرمایہ کاری اور تجارتی مواقع کی نوعیت، مقام، اور فراہم کردہ منافع کے لحاظ سے مختلف ہیں۔

انہوں نے وضاحت کی کہ عمومی قیمتوں کے اشاریے پر حالیہ دور میں کئی عوامل کے امتزاج کی وجہ سے دباؤ پیدا ہوا، جن میں سب سے اہم علاقائی کشیدگی، تعمیراتی اخراجات میں اضافہ، مالیاتی اخراجات میں اضافہ، اور رہائشی پالیسی سے متعلق تبدیلیاں اور جنوری 2026 سے خالی زمینوں کے قانون کا نفاذ شامل ہیں۔ انہوں نے کہا کہ بازار اب پہلے کی طرح اجتماعی طور پر حرکت نہیں کر رہا، جب قیمتوں میں اضافہ ایک ہی وقت میں زیادہ تر شعبوں کو گھیرتا تھا۔ انہوں نے واضح کیا کہ آج نقدی زیادہ ہوشیار اور محتاط ہو گئی ہے، اور وہ ان شعبوں کی طرف بڑھ رہی ہے جہاں وہ قیمت برقرار رکھنے اور منافع حاصل کرنے کی زیادہ صلاحیت دیکھتی ہے۔ انہوں نے یقین دلاتے ہوئے کہا کہ موجودہ صورتحال کو اس طرح سمجھا جا سکتا ہے کہ "نقدی بازار سے غائب نہیں ہوئی، بلکہ اپنا رخ بدل چکی ہے"، اور اشارہ کیا کہ سرمایہ کاری کا شعبہ محتاط رویے کی وجہ سے نقدی کے نسبتاً اخراج کا شکار ہے، جبکہ تجارتی شعبہ محدود مواقع اور کم فراہمی کی تلاش میں موجود نقدی کے بڑے حصے کو اپنی طرف متوجہ کر رہا ہے۔

قیمتیں حقیقی قدر اور زمین کی کمی کے درمیان

قیمتوں کی سطح کے حوالے سے البغلی کا ماننا ہے کہ موجودہ مرحلے میں کویتی جائیداد کا بازار حقیقی جائیداد کی قدر کے عکس کے بجائے زیادہ تر "فراہمی کی کمی اور حکومتی پالیسیوں" کی عکاسی کر رہا ہے۔

انہوں نے وضاحت کی کہ خالی اراضی کے قانون کے نفاذ کے ساتھ ساتھ تقریباً 140 ہزار رہائشی اکائیوں کی فراہمی کی توقعات نے قیمتوں کی دوبارہ تشخیص میں اہم کردار ادا کیا، خاص طور پر رہائشی شعبے میں، جہاں فراہمی میں اضافے کی توقعات نے بعض خریداروں کو احتیاط برتنے پر مجبور کیا۔

خبری خدمات

اس کے برعکس، سرمایہ کاری کا شعبہ زیادہ مستحکم رہا، بلکہ بعض صورتوں میں اس میں اضافے کا رجحان بھی دیکھا گیا، جو اچھی سرمایہ کاری کے مواقع کی محدودیت کا نتیجہ تھا۔

انہوں نے اشارہ کیا کہ سستی رہائشی متبادلات کی کمی نے کرایہ کے بازار پر بھی اثر انداز ہوا، خاص طور پر الحساوی اور کیتان 10 جیسے علاقوں کی خالی کرائے کے بعد، جس سے سستی اکائیوں کی فراہمی میں کمی اور بعض اپارٹمنٹس کے کرایوں میں اضافہ ہوا۔

"رہائشی" شعبے میں غیر مساوی گراوٹ

کسی علاقے میں نجی رہائشی قیمتوں میں کمی کے تسلسل میں دشواری کے اسباب کے بارے میں، انہوں نے کہا کہ قیمتوں میں واقعی تقریباً 20 فیصد کی کمی واقع ہوئی ہے، خاص طور پر چھٹے حلقوی سڑک کے بعد واقع بعض علاقوں میں، جو خالی اراضی کے ٹیکس اور سبسڈی ختم کرنے اور فراہمی میں اضافے سے متعلق توقعات سے متاثر ہوئے۔

کرایہ کے بازار میں، انہوں نے کہا کہ بازار نے پہلے ہی دوبارہ قیمتوں کی تعیناتی کے مرحلے میں داخل ہو چکا ہے، لیکن یہ مختلف شعبوں میں مختلف ہے۔ انہوں نے وضاحت کی کہ سرمایہ کاری کے شعبے میں معمولی اوپر کی طرف دوبارہ قیمتوں کی تعیناتی دیکھی جا رہی ہے، جبکہ نجی رہائشی شعبہ بعض علاقوں میں استحکام یا کمی کی طرف جا رہا ہے۔

2026 میں جائیداد کی سرمایہ کاری

سرمایہ کاری کے شعبے کے حوالے سے، البقلی کا ماننا ہے کہ موجودہ مساوات کو "مستقل منافع لیکن متغیر لاگت" کے جملے میں سمویا جا سکتا ہے۔

زمین یا عمارت؟... دولت پہلی میں اور آمدنی دوسری میں

زمین خریدنے یا عمارت خریدنے کے درمیان انتخاب کے حوالے سے، البقلی کا کہنا ہے کہ "زمین دولت پیدا کرتی ہے، جبکہ عمارت نقد بہاؤ پیدا کرتی ہے۔" انہوں نے وضاحت کی کہ زمین طویل مدتی دولت کی تعمیر کا ایک آلہ رہتی ہے، خاص طور پر زمین کی کمی اور بعض علاقوں میں نئی زمینوں کی فراہمی کی عدم موجودگی کے ساتھ۔ انہوں نے اشارہ کیا کہ تجارتی زمینوں کی قیمتوں میں 3.6 فیصد اضافہ ہوا ہے، حالانکہ دیگر شعبوں پر دباؤ تھا۔

ان کے خیال میں، زمین کی ایک اور خوبی اس کے چلنے والے اخراجات میں کمی ہے، جو تعمیر شدہ جائیداد کے مقابلے میں ہے؛ اس پر مرمت، بجلی یا کرایہ داروں کے انتظام سے متعلق کوئی مسائل نہیں ہوتے۔

دوسری طرف، سرمایہ کاری کی عمارت سرمایہ کار کو ماہانہ آمدن فراہم کرتی ہے، کیونکہ اس سے 6 فیصد سے 6.5 فیصد کے درمیان کرایہ دار منافع حاصل کیا جا سکتا ہے۔ انہوں نے کہا کہ جو طویل مدتی دولت بنانا چاہتا ہے وہ زمینوں کی طرف دیکھ سکتا ہے، خاص طور پر تجارتی اور سرمایہ کاری کی زمینیں جو نمایاں مقامات پر واقع ہوں، جبکہ جو ماہانہ آمدن تلاش کر رہا ہو وہ تعمیر شدہ سرمایہ کاری کی جائیداد میں اپنی مطلوبہ چیز پا سکتا ہے۔

اس کے بدلے، انہوں نے زمین کی قیمت میں اضافے، تعمیراتی لاگت میں اضافے، اور مالی اعانت پر شدید انحصار کو یکجا کرنے سے خبردار کیا، اور اس بات کا اظہار کیا کہ موجودہ حالات میں مہنگی رہائشی زمین خرید کر اسے قرض سے بنانا سب سے زیادہ مہنگے منظرناموں میں سے ایک ہے، کیونکہ مالی اعانت اور تعمیر دونوں کی لاگت میں اضافہ ہوا ہے۔

پہلے نصف میں 2.16 ارب دینار... لیکن نقدی کا نقشہ بدل چکا ہے

نقدی کے ذرائع اور ان کے رجحانات کے حوالے سے انہوں نے تصدیق کی کہ بازار میں پیسہ موجود ہے، لیکن علاقائی کشیدگی اور مالی اعانت کی بڑھتی ہوئی لاگت کی وجہ سے یہ زیادہ محتاط ہو گیا ہے۔ انہوں نے اشارہ کیا کہ سال 2026 کے پہلے نصف میں بازار کی کل قدر تقریباً 2.16 ارب دینار تھی، تاہم نقدی کے بہاؤ کے راستوں میں نمایاں تبدیلی آئی ہے۔

انہوں نے کہا کہ موجودہ نقدی تین اہم ذرائع سے آتی ہے:

1. شہریوں کی نقدی، جو خاص طور پر کم قیمت والے علاقوں میں رہائشی شعبے کی طرف بڑھ رہی ہے، جو رہائشی ضرورت اور رہائشی سہولت کی توقعات سے متحرک ہے۔ یہی وجہ ہے کہ فروخت کی کل قدر میں کمی کے باوجود رہائشی لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے۔

2. بڑی کمپنیوں اور فنڈز کی نقدی، جو محدود مواقع اور نایاب دستیاب اثاثوں کی تلاش میں تجارتی شعبے کی طرف زیادہ مائل ہو رہی ہے۔

3. امیر خاندانوں اور روایتی سرمایہ کاروں کی نقدی، جو اب بھی سرمایہ کاری کے شعبے کے ایک حصے، خاص طور پر ان قائمہ املاک میں مصروف ہیں جن میں مستاجرہ آمدنی مستحکم ہے۔

انہوں نے نوٹ کیا کہ اس کے برعکس، سود کی شرحوں میں اضافے کی وجہ سے بازار میں مہم جوؤں اور ایسے خریداروں کی موجودگی میں واضح کمی دیکھی جا رہی ہے جو مالی اعانت پر انحصار کرتے ہیں۔

اس طرح نقدی کے تین اہم مراکز بن گئے ہیں: تجارتی شعبہ، جو دستیاب اثاثوں کی محدودیت کی وجہ سے نسبتاً پناہ گاہ کے طور پر کام کر رہا ہے؛ قائمہ سرمایہ کاری، جو مستحکم آمدنی فراہم کرتی ہے؛ اور پیرافونز میں رہائشی شعبہ، جہاں شہری کم قیمت کی تلاش میں ہیں۔

سود... بازار کے بنیادی بریکس

البغلی نے تصدیق کی کہ فنڈنگ کی لاگت 2026ء میں کویتی املاک کی حرکت پر اثر انداز ہونے والے اہم ترین عوامل میں سے ایک بن گئی ہے، اور انہوں نے کہا کہ "آج کی سود کی شرح بازار کے لیے بنیادی بریک کا کام کر رہی ہے"، اور وضاحت کی کہ فنڈنگ کی سخت شرائط اور اس کی بڑھتی ہوئی لاگت نے طلب کے زخم کو سست کر دیا ہے، اور سرمایہ کاروں کے فیصلوں کو دوبارہ تشکیل دیا ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جو منافع حاصل کرنے کے لیے قرض لینے پر انحصار کرتے ہیں۔ انہوں نے مزید کہا کہ بازار پہلے فنڈنگ کے ذریعے خریداری اور اثاثے کی قیمت میں اضافے کی توقع کرنے کے خیال کے زیادہ متحمل تھا، لیکن آج سرمایہ کار فنڈنگ کی لاگت اور املاک سے حاصل ہونے والے منافع کے درمیان فرق پر زیادہ توجہ دے رہا ہے۔ تاہم، ان کا ماننا ہے کہ آنے والے مہینے سود کی شرحوں میں کمی اور متوقع رہائشی فنڈنگ کے قانون کی منظوری کی صورت میں زیادہ استحکام کا باعث بن سکتے ہیں، جو فنڈنگ کی صلاحیت کو مضبوط بنا سکتا ہے اور بازار میں طلب کا ایک حصہ واپس لے آ سکتا ہے۔

البغلی کے تجزیے کے مطابق، منظر نامے کا خلاصہ یہ ہے کہ کویتی املاک سیالیت کے خاتمے کے مرحلے سے گزر رہے ہیں اس کے بجائے "دوبارہ درجہ بندی" کے مرحلے سے گزر رہے ہیں؛ پیسہ اب بھی موجود ہے، لیکن وہ زیادہ محتاط ہو گیا ہے، اور خریدار اب قیمت میں اضافے کا پیچھا نہیں کر رہا، بلکہ مقام، منافع اور مستقبل کی سیالیت کی تلاش میں ہے، جبکہ فنڈنگ کی لاگت یہ طے کرنے میں فیصلہ کن کردار ادا کر رہی ہے کہ کیا یہ سودا واقعی موقع ہے یا طویل مدتی بوجھ۔

موجودہ طلب کا نقشہ... تین اہم نمونے

املاک کے ماہر کا ماننا ہے کہ بازار میں سب سے نمایاں تبدیلیوں میں سے ایک خریدار کی شناخت میں تبدیلی ہے، اور انہوں نے کہا کہ "آج جو خریدتا ہے وہ ضروری نہیں کہ وہی ہو جو تین سال پہلے خریدتا تھا"، جہاں وہ فی الحال خریداروں کے تین اہم نمونوں کو نوٹ کرتا ہے:

● پہلا: رہائش کی تلاش میں شہری، جو زیادہ تر نجی رہائشی شعبے سے جڑا ہوا ہے، اور اس کی طلب نسبتاً کم قیمت والے علاقوں، خاص طور پر الاحمدی اور الجہراء میں مرکوز ہے، جہاں رہائشی الاٹمنٹ کے انتظار کی مدت طویل ہے۔ زمینوں کے قوانین کے نفاذ کے ساتھ، یہ خریدار قیمت کے لحاظ سے زیادہ حساس ہو گیا ہے، اور وہ بہترین سرمایہ کاری کے موقع کی تلاش کے بجائے "موزوں کم ترین قیمت" کی تلاش میں ہے۔

● دوسرا: محتاط سرمایہ کار، جو سرمایہ کاری کے شعبے میں مرکوز ہے، اور اس میں کمپنیاں اور خاندان شامل ہیں جن کے پاس سیالیت موجود ہے اور وہ مہنگائی سے بچاؤ کی تلاش میں ہیں۔ طلب زیادہ تر حولی، السلمیہ، والفروانیه جیسے علاقوں میں مرکوز ہے، خاص طور پر پرانی عمارات میں جہاں کرایہ کی آمدنی کے بہاؤ مستحکم ہیں، کیونکہ 6% اور 6.4% کی واپداری ان مواقع کو موجودہ حالات میں کشش بناتی ہے، کیونکہ سرمایہ کار اب مہم جوئی اور رسک کے بجائے "واضح منافع" کو ترجیح دیتا ہے۔

● ثالثاً: اداري سرمایہ کار، جس میں بڑی کمپنیاں، فنڈز، سرمایہ کاری کے پورٹ فولیوز اور بڑے تاجر شامل ہیں، اور یہ زیادہ تر تجارتی شعبے کی طرف مائل ہوتا ہے، خاص طور پر کویت شہر، سالمیہ اور فحیحیل میں، جہاں دکانوں اور دفاتر پر توجہ مرکوز کی جاتی ہے، اچھی تجارتی زمینوں کی محدود دستیابی سے فائدہ اٹھاتے ہوئے۔

اس کے برعکس، سرمایہ کار تعمیراتی اور فنڈنگ کے اخراجات میں اضافے کا سامنا کرتے ہیں، نیز خریداروں کے احتیاطی رویے کی وجہ سے فروخت میں کمی واقع ہوتی ہے۔ تاہم، ان کے خیال میں یہ شعبہ اب بھی "نسبتاً پرکشش" ہے ان سرمایہ کاروں کے لیے جو مستقل آمدنی اور مہنگائی سے بچاؤ کی تلاش میں ہیں، خاص طور پر اگر خریداری منافع کی بنیاد پر کی جائے نہ کہ صرف قیمتوں میں اضافے کی توقعات پر۔