عقاری فنڈنگ میں ریاست، بینکوں اور ڈویلپرز کے درمیان شراکت سے رہائشی نقشہ دوبارہ تشکیل دیا جائے گا

وزارتِ عظمٰی نے قانونی فرمان کو امیرِ کویت کی خدمت میں پیش کر دیا... اور اس کی تفصیلات شائع ہونے کے چھ ماہ کے اندر جاری کی جائیں گی

کویت میں رہائشی سہولت کے معاملے اب صرف اس بات سے متعلق نہیں رہے کہ ریاست کتنی پلاٹس تقسیم کرتی ہے یا کریڈٹ بینک میں دستیاب نقدی کی کتنی مقدار موجود ہے، بلکہ جائیداد کی مالی معاونت کا منصوبہ شہری کو اپنے گھر تک پہنچانے کے لیے ایک مختلف راستہ کھولتا ہے، جو مالی معاونت کے دائرے کو وسیع کرنے اور بینکوں اور جائیداد کے ڈویلپرز کو ایک ایسی نظام میں شامل کرنے پر مبنی ہے جو ریاست کے ضوابط اور کویت سینٹرل بینک کی نگرانی کے تابع ہو۔

22 ستمبر کو وزارتِ عظمٰی کی جانب سے رہائشی سہولت کے مستحقین کے لیے جائیداد کی مالی معاونت سے متعلق قانونی فرمان کے منصوبے کی منظوری اور اسے کویت کے امیر کی خدمت میں پیش کرنے کے بعد، نئے رہائشی نظام کے اہم ترین اجزاء میں سے ایک اہم مرحلے میں داخل ہو گیا ہے، کیونکہ گزشتہ برسوں تک سرکاری براہِ راست مالی معاونت شہریوں کی رہائشی ضروریات کو پورا کرنے کا مرکزی ذریعہ رہی ہے۔

اس منصوبے میں 15 دفعات شامل ہیں، جو روایتی مفہوم میں نیا گھریلو قرض پیش نہیں کرتی بلکہ ایک ایسی میکانزم کی بنیاد رکھتی ہے جس کے ذریعے بینکنگ کا شعبہ رہائشی سہولت کی مالی معاونت میں ایک شریک کے طور پر داخل ہوتا ہے، جبکہ ریاست مدد فراہم کرتی رہتی ہے اور مستفید اور مالی معاونت فراہم کرنے والے اداروں کے درمیان تعلق کو منظم کرتی ہے۔

منصوبے نے جائیداد کی مالی معاونت سے فائدہ اٹھانے کے دو راستے مقرر کیے ہیں؛ پہلا راستہ جائیداد کے ڈویلپر سے رہائشی اکائی کی خریداری ہے، جو متعلقہ قوانین کے تحت ہو، اور دوسرا راستہ وہ سرکاری پلاٹ ہے جو عوامی رہائشی سہولت ادارہ اپنے منصوبوں کے تحت مختص کرتا ہے۔

یہ مالی معاونت جائیداد کے ڈویلپرز کے نظام سے منسلک ہے، تاکہ نجی شعبہ رہائشی اکائیاں فراہم کرے، جبکہ مالی معاونت کا میکانزم مستفید کو ان تک رسائی یا اپنے سرکاری پلاٹ پر تعمیر کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

منصوبے نے مالی معاونت کو مدد یافتہ اور غیر مدد یافتہ میں تقسیم کیا ہے، اور کویت سینٹرل بینک کے ضوابط کے تحت ان دونوں کو ملا کر استعمال کرنے کی اجازت دی گئی ہے۔ مدد یافتہ مالی معاونت میں مستفید اصل رقم ادا کرتا ہے، جبکہ ریاست سود یا منافع ادا کرتی ہے، اور وہ متعلقہ مالی معاونت فراہم کرنے والے ادارے کی شرائط کے تحت غیر مدد یافتہ اضافی مالی معاونت حاصل کر سکتا ہے جس کی لاگت اسے خود ادا کرنی ہوتی ہے۔

مدد یافتہ مالی معاونت سے فائدہ اٹھانے کے لیے کویت کریڈٹ بینک میں جائیداد کے قرضوں کے ضوابط کی شرائط پوری ہونا ضروری ہے، اور مستفید کو پہلے کبھی ریاست کی جانب سے رہائشی سہولت حاصل نہیں ہونی چاہیے۔

منصوبے نے مالی معاونت کی ادائیگی کی مدت کو شروع ہونے کے 25 سال سے زیادہ نہیں ہونے دیا، مساوی ماہانہ اقساط کے ذریعے۔

حکومی پلاٹس کی تعمیر کے فنڈنگ کے لیے، رقم تعمیراتی مراحل کے مطابق مختلف ادوار میں خرچ کی جائے گی، جیسا کہ نفاذی ضوابط میں مقرر کیا گیا ہے۔ اگر ادائیگی میں رکاوٹ پیدا ہو، تو فنڈنگ فراہم کرنے والی ادارہ مستفید کو نوٹس جاری کرے گی، اور فنڈنگ کی مدت کو مرکزی بینک کویت کے احکامات کے مطابق پانچ سال سے زیادہ نہ ہونے کی حد تک دوبارہ شیڈول کیا جا سکتا ہے، جس دوران شیڈولنگ کی مدت کے لیے لگنے والے سود یا منافع کا بوجھ مستفید پر ہوگا۔

ائمنٹ بینک نئے نظام میں ایک کلیدی کردار ادا کرے گا، لیکن روایتی کردار یعنی براہِ راست فنڈنگ فراہم کرنے والے کے بجائے مختلف انداز میں؛ کیونکہ منصوبہ اسے ریاست کی نمائندگی میں فنڈنگ فراہم کرنے والی اداروں کے ساتھ معاہدے کرنے کا اختیار دیتا ہے۔

مالیات کی وزارت مدد یافتہ فنڈنگ پر مستحق سود یا منافع کی ادائیگی ائمنٹ بینک کو کرے گی، اور اگر مستفید ادائیگی میں ناکام رہے، تو بینک ریاست کی نمائندگی میں فنڈنگ فراہم کرنے والی ادارے کو باقی ماندہ رقم ادا کرنے کے پابند ہوگا، جس کے بدلے میں یونٹ پر سرکاری ہپوتھیک (mortgage) رجسٹر ہوگا۔

منصوبے کے خاکے جنوری 2025 سے ظاہر ہونے لگے، جب متعلقہ حکومتی، نگرانی اور بینکنگ اداروں کے درمیان ملاقاتیں ہوئیں، جن کا بنیادی مقصد نظام کو صرف گھریلو رہائش کے مستحقین تک محدود کرنا، نجی شعبے اور ریئل اسٹیٹ ڈویلپرز کو شامل کرنا، اور شہری کے انتخاب کے حق اور ائمنٹ بینک کے کردار کو برقرار رکھنا تھا۔ ریئل اسٹیٹ ڈویلپرز کے قانون کی منظوری کے بعد، کرداروں کی تقسیم مکمل ہو جاتی ہے؛ ڈویلپر یونٹس تیار کرتا ہے، بینکنگ شعبہ فنڈنگ فراہم کرتا ہے، اور ریاست حمایت اور نگرانی کرتی ہے، جبکہ شہری اپنے لیے موزوں ترین رہائشی راستہ کا انتخاب کرتا ہے۔ وزیراعلیٰ کونسل کی منظوری اور منصوبے کو امیرِ کویت کے سامنے پیش کرنے کے بعد، عملی تفصیلات قانونی مراحل کے مکمل ہونے اور سرکاری گزٹ میں فرمانِ قانون کے شائع ہونے کی تاریخ سے چھ ماہ کے اندر نفاذی ضوابط کے جاری ہونے پر منحصر رہیں گی۔

"ریئل اسٹیٹ ڈویلپر": رہائش کے اختیارات کو "وسیع" کرنے والے تین راستے اور قیمتوں کے حاشیے کو "تنگ" کرنے والا

محمولِ صارفین، نگرانی اور تجارتی لین دین کے ماہر منصور النزیہان نے سماجی رابطے کی ویب سائٹ "ایکس" پر ایک ٹویٹ میں کہا: "ریئل اسٹیٹ ڈویلپر" کی جانب سے پیش کی جانے والی رہائشی یونٹس کی قیمتوں کے حوالے سے تشویش پیدا ہو رہی ہے، اور اس بات کا امکان ہے کہ ان کی قیمتیں بڑھیں، جس کا اثر ماہانہ اقساط کے حجم پر پڑے گا، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے افراد پر، یہ خدشہ ہے کہ رہائشی ذمہ داریاں خاندانی آمدنی کا ایک بڑا حصہ قبضے میں لے لیں گی۔"

اگرچہ یہ تشویشات جائز ہیں، لیکن ریئل اسٹیٹ ڈویلپر کا نظام شہری کو ایک ہی رہائشی اختیار تک محدود نہیں کرتا؛ بلکہ قوانین اور رہائشی منصوبے درخواست دہندہ کے سامنے ایک سے زیادہ متبادل کھولے رکھتے ہیں، جو اسے اپنی ضروریات اور مالی صلاحیت کے مطابق موزوں راستہ کا انتخاب کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔

تین راستے شہریوں کے لیے دستیاب رہائشی اختیارات تین اہم راستوں پر مشتمل ہیں۔ پہلا راستہ ریئل اسٹیٹ ڈویلپر کے مصنوعات میں سے کسی ایک کو خریدنا ہے، چاہے وہ رہائشی پلاٹ ہو، تیار شدہ گھر ہو یا تعمیر کے تحت اکائی، جس سے شہری کو تعمیراتی مراحل میں جانے، ٹھیکیداروں کے ساتھ معاہدہ کرنے اور نفاذ کی نگرانی کرنے کی ضرورت کے بغیر رہائشی مصنوعات حاصل کرنے کا موقع ملتا ہے۔

دوسرا راستہ روایتی خود تعمیراتی عمل ہے، جس میں عوامی رہائشی دیکھ بھال ادارہ شہری کو پلاٹ مختص کرتا ہے، اور شہری 70 ہزار دینار کی رہائشی قرضہ کا فائدہ اٹھاتا ہے جو کریڈٹ بینک کے ذریعے فراہم کیا جاتا ہے، تاکہ مستفید شخص اپنا گھر خود تعمیر کرے اور اس کی نگرانی کرے۔

تیسرا راستہ تیار شدہ سرکاری گھروں پر مشتمل ہے جنہیں "السکنیہ" (رہائشی دیکھ بھال ادارہ) نافذ کرتی ہے اور درخواستوں کی ترجیح اور نافذ الضوابط کے مطابق دیکھ بھال کے مستحقین میں تقسیم کرتی ہے۔

قیمت اور قسط

شہروں اور رہائشی علاقوں کی تشکیل کے قانون کے تحت ریئل اسٹیٹ ڈویلپر کے فراہم کردہ مصنوعات کی تنوع کی طرف ریاستی رجحان کو تقویت ملتی ہے، جس میں تیار شدہ پلاٹ، گھر اور اپارٹمنٹس شامل ہیں، تاہم اس تجربے کی کامیابی ڈویلپر کی اس صلاحیت پر منحصر ہے کہ وہ معیار اور مناسب قیمت کو یکجا کرنے والی مصنوعات پیش کرے، خاص طور پر درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے۔ اس سیاق و سباق میں ڈویلپر کے لیے زمین اور تعمیراتی مواد کی لاگت میں کمی کی اہمیت نمایاں ہوتی ہے، اور اس بات کا جائزہ لینا ضروری ہے کہ ضوابط کے تحت سبسڈی یافتہ تعمیراتی مواد کی دستیابی ممکن بنائی جائے، تاکہ کم قیمتوں پر اکائیاں پیش کی جا سکیں اور شہریوں پر مالیاتی بوجھ اور قسطوں کا حجم کم ہو سکے۔

اس کے علاوہ، ڈویلپرز کو مستقبل میں توسیع پذیر لچکدار رہائشی نمونے پیش کرنے کی ترغیب دی جا سکتی ہے، جس سے ابتدائی لاگت کم ہو اور خاندان کو اپنی بڑھتی ہوئی ضروریات کے مطابق گھر کو ترقی دینے کا موقع ملے۔

"السکنیہ" پہلے ہی متعلقہ علاقوں، سعد العبداللہ کے مشرق اور مغرب میں نجی شعبے کو منصوبوں میں شامل کرنے کی طرف متوجہ ہو چکی ہے، جبکہ شہری کی مصنوعات کو قبول کرنے کی صلاحیت قیمت، قسط، رقبہ، ڈیزائن اور خدمات سے منسلک رہتی ہے، اور شہری کو اپنی حالات کے مطابق موزوں ترین انتخاب کے لیے دیگر رہائشی متبادل دستیاب رکھے جاتے ہیں۔