'التقييم العقاري' زیرِ نظر... کیا نئے ضوابط بازار کے لیے سمت کا تعین کریں گے؟

ماہرین کا کہنا ہے کہ معیار کی خوبی کا انحصار مہارت، طریقہ کار، ڈیٹا، خودمختاری اور غیر جانبداری پر ہے۔

مبارک المجدلی: یہ پیشے کی سطح بلند کرنے اور کم از کم قابلیت اور تجربے کا معیار مقرر کرنے کی ایک اہم قدم ہے۔

عبد اللہ المہنا: انفرادی اور بے ترتیب اجتہادات کو زیادہ شفاف تنظیمی ڈھانچے میں تبدیل کر دیا گیا ہے۔

عبدالرحمن الدلیجان: منضبط طریقہ کار اور درستگی نے ماہرِ جائیداد کو دباؤ اور بیرونی عوامل سے محفوظ بنا دیا ہے۔

جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے کا پیشہ اب انفرادی اجتہادات یا واضح بنیادوں پر مبنی نہ ہونے والی رائے کو برداشت نہیں کر سکتا، خاص طور پر جب کہ قیمت کے تعین کی رپورٹیں فنڈنگ، خرید و فروخت اور عدالتی تنازلات کے مقدمات سے منسلک ہوتی ہیں۔ نئے ضوابط کے نفاذ کے ساتھ، رخ کو معیار اور تجربے کی سطح بلند کرنے، رپورٹس کے اجزاء کے کم از کم معیارات کو یکساں بنانے، اور ماہرِ جائیداد کی خودمختاری اور غیر جانبداری کو مضبوط بنانے کی طرف موڑا جا رہا ہے۔

ماہرین نے "السیاسۃ" کو بتایا کہ نیا نظام پیشے کی معیاری بہتری کی طرف ایک اہم قدم ہے، تاہم قیمت کے تعین کے بازار کو کنٹرول کرنے میں اس کی کامیابی کا انحصار ایک جامع نظام پر ہوگا جو صرف لائسنس اور قابلیت پر محدود نہ ہو، بلکہ سرکاری اور شفاف جائیدادی ڈیٹا کی فراہمی، قیمت کے تعین کے طریقہ کار کو یکساں بنانے، اور مسلسل پیشہ ورانہ ترقی کی سہولت تک پھیلے ہوئے ہو۔

ماہرین کا اتفاق ہے کہ نئے ضوابط پیشے کی تنظیم کے لیے ایک اہم آغاز ہیں، لیکن بغیر سرکاری ڈیٹا بیس، یکساں قیمت تعین کے معیارات، اور قابلیت اور پیشہ ورانہ ترقی کے مسلسل پروگراموں کے ان کے مقاصد مکمل طور پر حاصل نہیں ہو سکیں گے۔

کویت ایسوسی ایشن آف ریئل ایسٹیٹ ایپریزر کے سیکرٹری جنرل انجینئر مبارک المجدلی نے "السیاسۃ" سے بات کرتے ہوئے کہا کہ خودمختاری اور غیر جانبداری جائیداد کی قیمت کے تعین کے پیشے میں بنیادی حیثیت رکھتے ہیں، خاص طور پر جب رپورٹ عدالتی ادارے کو پیش کی جاتی ہے۔ انہوں نے اشارہ کیا کہ قیمت کے تعین کی خوبی تین باہم جڑے ہوئے عناصر پر مبنی ہے: فنی مہارت، طریقہ کار اور ڈیٹا کی معیاری نوعیت، اور خودمختاری و غیر جانبداری۔

ان کا ماننا ہے کہ مفادات کے تضاد کا انکشاف اور اس صورت میں جب ماہر کی خودمختاری یا غیر جانبداری پر اثر انداز ہونے والا کوئی عنصر موجود ہو تو اس کے استعفیٰ، نیز ماہر کو اس جائیداد کے بارے میں رپورٹ تیار کرنے یا رائے دینے سے روکنا جس کی وہ پہلے ہی قیمت کا تعین کر چکا ہو، اعتماد کو بڑھانے کے لیے دو اہم ضمانتیں فراہم کرتے ہیں۔

انہوں نے نوٹ کیا کہ رپورٹ کے کم از کم اجزاء، یعنی جائیداد کے ڈیٹا، دستاویزات، تصاویر، نقشوں سے لے کر طریقہ کار اور حتمی قیمت تک کو یکساں بنانا رپورٹس کو زیادہ شفاف اور جائزہ لینے کے قابل بنائے گا۔

"نوعیت میں تبدیلی"

اپنی جانب سے، ریئل ایسٹیٹ ایپریزر عبد اللہ المہنا نے کہا کہ نئے ضوابط شعبے میں نوعیت کی تبدیلی کا باعث ہیں، کیونکہ یہ قیمت کے تعین کے پیشے کو انفرادی اجتہادات سے نکال کر ایسے تنظیمی ڈھانچے میں لے آتے ہیں جو شفافیت اور اعتماد کو فروغ دیتے ہیں۔ انہوں نے زور دیا کہ "ماہرِ درایت" (Certified Valuer) کی مہارت کی اصل ضمانت صرف لائسنس پر منحصر نہیں ہے، بلکہ یہ ایمانداری، مسلسل ترقی اور میدان میں حاصل کردہ تجربے کے ساتھ مکمل ہوتی ہے۔

انہوں نے "السیاسۃ" کو بتایا کہ جائیدادی رپورٹ کے اجزاء کو یکساں بنانا قیمت کے تعین میں بڑے فرق کو کم کرنے کے لیے ایک بنیادی قدم ہے، جس کے ذریعے ماہرین کو واضح طریقہ کار اپنانے، دستاویزات، نقشوں اور مقامی معائنہ کی تصاویر کو دستاویزی شکل دینے پر مجبور کیا جائے گا، تاکہ حتمی قیمت ایسے فنی حقائق اور معلومات پر مبنی ہو جو جائزہ اور تدقیق کے قابل ہوں۔

انہوں نے اشارہ کیا کہ یہ نظام رپورٹس کی اعتباریت اور عدالتی و مالیاتی اداروں کے سامنے ان کے حجت ہونے کی سطح کو بلند کرے گا، نیز بازار کے تمام فریقین کے حقوق کے بہتر تحفظ کو یقینی بنائے گا۔ انہوں نے یہ بھی نوٹ کیا کہ مفادات کے تضاد کا انکشاف اور ماہر کی غیر جانبداری پر اثر انداز ہونے والے عناصر کی موجودگی میں استعفیٰ کا حکم قیمت کے تعین کی خودمختاری کو یقینی بنانے کے لیے ایک اہم بازدارندہ کا کام دے گا۔

انہوں نے مزید کہا کہ درست اور سائنسی بنیادوں پر مبنی رپورٹس بے ترتیب قیمت کے تعین کو کم کرنے، اور جائیداد کی حقیقی قیمت کے تعین میں زیادہ انصاف کو یقینی بنانے میں مدد دیتی ہیں، نیز بینکوں کو اوور ویلیوڈ اثاثوں کے خطرات کو کم کرنے میں بھی معاون ثابت ہوتی ہیں۔

انہوں نے دیکھا کہ نئے ضوابط کے نفاذ سے کچھ غیر ماہرین بازار سے نکل سکتے ہیں، جسے انہوں نے پیشہ کی سطح کو بلند کرنے والی ایک مثبت غربلت (چھان بین) قرار دیا، حالانکہ متوقع ہے کہ ابتدا میں تشخیص کی لاگت میں معمولی اضافہ اور کام کے مکمل ہونے میں تاخیر ہوگی، جو کہ معائنہ، تجزیہ اور دستاویزی بنانے کی ضروریات کی وجہ سے ہے۔

"فنڈنگ، فروخت اور تنازعات"

اسی طرح، ایسوسی ایشن آف ریئل اسٹیٹ ایپریزرز کے ٹریژرر عبدالرحمن الدلیجان نے زور دیا کہ منظم نظم و ضبط اور رپورٹس کی تیاری میں درستگی، ایپریزر کے لیے دباؤ اور غیر جانبدار تشخیص پر اثر انداز ہونے والے بیرونی عوامل کے خلاف ایک مضبوط قلعہ کا کام کرتی ہے، اور انہوں نے اشارہ کیا کہ اس کا اثر جائیداد کی فنڈنگ، خرید و فروخت کے معاملات اور عدالتی تنازعات پر پڑے گا۔

انہوں نے وضاحت کی کہ مالیاتی ادارے اثاثوں کی منقولہ قیمتوں میں اتار چڑھاؤ سے بچنے کے لیے استحکام اور یقینیت تلاش کر رہے ہیں، اور بیان کیا کہ مبالغہ آمیز تشخیص فنڈنگ کی حد کو بڑھا سکتا ہے اور قیمتوں کے درست ہونے کی صورت میں کریڈٹ رسک کو بڑھا سکتا ہے، جبکہ منظم تشخیص ضمانتوں کے لیے زیادہ حقیقت پسندانہ کوریٹی یقینی بناتا ہے۔

انہوں نے نوٹ کیا کہ تشخیص کی درستگی ورثاء اور شراکت داروں کے درمیان وراثت کے مقدمات، نکاح (خروج از شراکت) اور داخلے کے معاملات میں خاص اہمیت اختیار کر لیتی ہے، جہاں یکساں معیارات کی عدم موجودگی تشخیصی رائے میں تضاد اور تنازعات میں پیچیدگی کا سبب بن سکتی ہے، اور انہوں نے ایپریزر اور ریئل اسٹیٹ ایجنٹ کے درمیان ہم آہنگی کی اہمیت پر زور دیا، خاص طور پر اس بات کی ضرورت کو مدنظر رکھتے ہوئے کہ لین دین کی ایک سرکاری اور شفاف ڈیٹا بیس کی ضرورت ہے۔

انہوں نے اشارہ کیا کہ ایپریزر کی اہمیت بڑھ رہی ہے کیونکہ وہ "ماہرِ درایت" (Expert of Knowledge) کے طور پر کام کرتے ہیں جن سے ماہرین کی عمومی انتظامیہ رجوع کرتی ہے اور عدالتیں تنازعات میں ان کی رائے سے مستفیض ہوتی ہیں، جو رپورٹ کی درستگی، نظم و ضبط اور ڈیٹا کی دستاویزی بنائی کو انتہائی اہم بناتے ہیں، خاص طور پر اس لیے کہ مقدمہ چلنے کے دوران بازار کی صورتحال بدل سکتی ہے۔ انہوں نے نئے ضوابط کے نفاذ کے بعد ماہرین کی ایک طبقے کے نکلنے کا تخمینہ لگایا، جسے انہوں نے دو دھاری تلوار قرار دیا؛ ایک طرف یہ نااہل افراد کو بازار سے نکالنے میں مدد دیتا ہے، اور دوسری طرف تجزیے اور پیشہ ورانہ اہلیت میں اضافے کی وجہ سے عارضی طور پر رپورٹس کی تکمیل میں سستی اور ان کی لاگت میں اضافے کا سبب بن سکتا ہے۔

حیدر: 31 دسمبر منتظم ماہرین کے اپنے حالات منظم کرنے کی آخری تاریخ

ریئل اسٹیٹ ایجنٹس فیڈریشن کے صدر اور "ماہرِ درایت" کے کام کے ضوابط میں ترمیم کرنے والی کمیشن کے رکن نے تصدیق کی کہ پیشے کی دوبارہ تنظیم بندی کا مقصد کچھ ماہرین کی سطح میں فرق اور کچھ جائیدادی اندازوں کی عدم درستگی سے نمٹنا ہے، نیز کچھ ماہرین کی جانب سے بین الاقوامی معیارات اور تشخیصی عمل میں علمی بنیادوں کی عدم رعایت کو دور کرنا ہے۔

انہوں نے "السیاسہ" کو بتایا کہ "ماہرِ درایت" کی اہمیت جائیداد کی قیمتوں اور بازار پر اس کے براہ راست اثر سے جڑی ہے، جس کی وجہ سے ماہرین کا انتخاب قابلیت اور پیشہ ورانہ معیارات پر مبنی ہونا چاہیے، اور انہوں نے اشارہ کیا کہ کمیشن نے انصاف کی وزارت کے تحت ریئل اسٹیٹ رجسٹریشن اور ماہرین کے انتظام کے لیے نئے قید کے ضوابط وضع کرنے پر کام کیا ہے۔ انہوں نے وضاحت کی کہ ماہرینِ درایت کے پیشے کو منظم کرنے کے لیے سال 2026 کے وزیراعظم کے ڈیگری نمبر 585 نے پیشے کے لیے ایک مکمل فریم ورک فراہم کیا ہے، اور دیانتداری، شفافیت اور مفادات کے تضاد سے بچاؤ کی ضمانتوں کو مضبوط کیا ہے، نیز اس میں تشخیص کے پیشے کو کم از کم 5 سال تک سرگرمی سے سرانجام دینے، کم از کم "ج" درجہ حاصل کرنے، تجارت کی وزارت کی منظور شدہ کورسز اور امتحانات میں کامیابی، انصاف کی وزارت کی متعلقہ کمیشن کے سامنے ذاتی انٹرویو میں کامیابی، اور ماہرِ درایت کے طور پر مکمل وقت کے لیے کام کرنے کی شرط عائد کی گئی ہے۔

انہوں نے زور دیا کہ یہ ضوابط ماہرین کی تعداد کو محدود کرنے کے لیے نہیں ہیں، بلکہ قابل افراد کا انتخاب کرنے کے لیے ہیں، اس بنیاد پر کہ ماہرِ درایت کو منظور شدہ ایپریزرز کی "نخبتۃ النخبہ" (برتری برتری) کے طور پر پیش آنا چاہیے۔

"تشخیص اور وقت"

نئی شرائط کی فروخت کے معاملات کی تکمیل کی رفتار پر اثرات کے حوالے سے، انہوں نے وضاحت کی کہ منصفانہ قیمت تک رسائی کے لیے ضروری ہے کہ جائزہ رپورٹ میں جائیداد اور اس کے مالک سے متعلق تمام ڈیٹا، جائزہ کی تاریخ، اس کی تفصیلات اور نقشے شامل ہوں، نیز استعمال ہونے والی جائزہ کاری کے طریقہ کار کی وضاحت بھی موجود ہو۔ سخت شرائط کی وجہ سے ماہرین کی تعداد میں کمی اور جائزہ کاری کے اخراجات میں اضافے کے خدشات کے حوالے سے، انہوں نے زور دیا کہ ماہرین کی معیار اور ان کی کارکردگی کی سطح کو ترجیح دی جانی چاہیے، اور کویتی کہاوت "زیادہ بہتر ہے کم سے" کا حوالہ دیا۔

انہوں نے اشارہ کیا کہ فیصلے کی آٹھویں شق نے مختلف شعبوں، بشمول رہائشی، سرمایہ کاری، تجارتی، صنعتی، زرعی، دکانوں اور چلیہات کے لیے ماہرینِ درایت کی فیسوں کو مقرر کیا ہے۔

"ترتیبِ احوال"

انہوں نے وضاحت کی کہ فیصلے نے منتظم ماہرین کے لیے اپنی حیثیت کو باقاعدہ کرنے کی آخری تاریخ 31 دسمبر 2026 مقرر کی ہے، اور اس بات پر زور دیا کہ فیصلے کی کامیابی کے لیے اس کے معیارات کی پابندی ضروری ہے اور ماہرینِ درایت کی تعیناتی میں سفارش یا رشتہ داری کا دخل نہیں ہونا چاہیے۔

"شہری معلومات" الیکٹرانک معاہدوں کے معاملے کو "تجارت" کے حوالے کر دیتی ہے

عقاری ایجنٹس کے یونین کے صدر عماد حیدر نے بتایا کہ عمومی شہری معلومات کی ادارے نے الیکٹرانک معاہدوں کے معاملے کو وزارتِ تجارت اور صنعت کے حوالے کرنے کی منظور دے دی ہے، تاکہ وزارت معاہدوں کی تازہ کاری اور ان سے متعلقہ الیکٹرانک اقدامات کی نگرانی کے ذمہ دار بن جائے۔

حیدر نے کہا کہ "شہری معلومات" فی الحال وزارتِ تجارت اور صنعت کو سونپنے کے لیے ضروری ڈیٹا اور معلومات کی تیاری میں مصروف ہے، اور ان کا اندازہ ہے کہ منتقلی کا عمل ایک سے دو ماہ میں مکمل ہو جائے گا، جس کے بعد وزارت کی انفارمیشن سسٹمز مستقبل میں الیکٹرانک معاہدوں کے انتظام اور ان کی تازہ کاری کی نگرانی کی ذمہ داری سنبھالیں گے۔

انہوں نے وضاحت کی کہ الیکٹرانک معاہدوں کی ذمہ داری وزارتِ تجارت اور صنعت کے حوالہ کرنا ایک اہم قدم ہے جو مسلسل تازہ کاریوں کے لیے درکار وقت اور محنت کو کم کرے گا، خاص طور پر اس بات کو مدنظر رکھتے ہوئے کہ عمومی شہری معلومات کی ادارے پر بہت بڑے بوجھ کا ذمہ داری ہے، جو بڑی تعداد میں ایپلی کیشنز اور سرکاری خدمات، جن میں "ہویت" اور "سهل" ایپلی کیشنز، شہری کارڈز کے نظام اور دیگر ڈیجیٹل خدمات شامل ہیں، کو چلاتی اور نگرانی کرتی ہے۔ حیدر نے زور دیا کہ اس معاملے کو وزارتِ تجارت اور صنعت کے حوالہ کرنا، جو کہ تجارتی اور عقاری سرگرمیوں کے تنظیم اور نگرانی سے براہ راست متعلقہ ادارہ ہے، ڈیٹا کی تازہ کاری کی رفتار کو بڑھائے گا اور عقاری بازار سے متعلقہ الیکٹرانک اقدامات کی کارکردگی کو بہتر بنائے گا۔

انہوں نے اشارہ کیا کہ یہ قدم مالی ایکشن ٹاسک فورس (FATF) کے گروپ کی ضروریات سے متعلق کئی نوٹسز سے بچنے میں بھی مددگار ثابت ہوگا، خاص طور پر سرکاری اداروں کے درمیان الیکٹرانک ربط کو مضبوط بنانے اور عقاری بازار میں خدمات اور اقدامات کی ڈیجیٹلائزیشن کے حوالے سے، جو شفافیت کو فروغ دے گا اور الیکٹرانک عقاری لین دین کی کارکردگی کی سطح کو بلند کرے گا۔ حیدر نے منظم انداز میں ربط اور ڈیٹا کی منتقلی کے عمل کو مکمل کرنے کی اہمیت پر زور دیا، تاکہ خدمات میں خلل پڑے بغیر ان کی تسلسل یقینی بنایا جا سکے، اور وزارتِ تجارت اور صنعت کو الیکٹرانک معاہدوں کے نظام کو ڈیجیٹل تبدیلی کی ضروریات اور سرکاری خدمات کی تازہ کاری کے مطابق تیار کرنے کا موقع مل سکے۔