کرایے کا قانون: اشتراکیت اور سرمایہ داری کے درمیان (1)

کویت کے اعلیٰ عہدیداروں، مقامات اور تنظیموں کے نام اردو کے معیاری املا میں محفوظ رکھے گئے ہیں۔

کرایہ کے قوانین ایک ایسا قانونی موضوع لگ سکتا ہے جو قاری کے لیے صرف اس صورت میں دلچسپی کا باعث بنتا ہے اگر وہ جائیداد کا مالک یا کرایہ دار ہو، لیکن حقیقت اس سے کہیں زیادہ گہری ہے؛ یہ قانون شہروں کی شکل، جائیداد میں سرمایہ کاری کی حرکت، اور لوگوں کی مناسب رہائش حاصل کرنے کی صلاحیت کو متعین کرنے والے اہم ترین قوانین میں سے ایک ہو سکتا ہے۔ کیونکہ رہائش صرف چار دیواریوں اور چھت کا نام نہیں، بلکہ یہ ایک خاندان کی استحکام اور نسلوں کی زندگی ہے، اور اس کے ساتھ ہی یہ ایک ایسا سرمایہ کاری ہے جس کے لیے سرمایہ اور خطرات کو جواز بنانے والی آمدنی درکار ہوتی ہے۔ اسی جگہ سے کہانی اشتراکی فکر اور سرمایہ دارانہ فکر کے درمیان شروع ہوتی ہے؛ اشتراکی فکر ریاست کے مداخلت کو بڑھانے کی طرف مائل ہے تاکہ کرایہ دار کی حفاظت کی جا سکے، جبکہ سرمایہ دارانہ فکر بازار کو قیمتوں اور کرایہ کی مدت طے کرنے میں زیادہ آزادی دیتا ہے۔ حقیقت یہ ہے کہ زیادہ تر ممالک دونوں نقطہ نظر کو مختلف درجات میں ملائے ہوئے ہیں، جس میں انتہائی بائیں بازو سے لے کر انتہائی دائیں بازو تک کا طیف شامل ہے۔ وضاحت کے لیے، آئیے مصری تجربے کا عمومی جائزہ لیتے ہیں، کیونکہ یہ غور و فکر کے لیے سب سے زیادہ دلچسپ تجربات میں سے ایک ہے۔ دہائیوں سے، پرانے کرایہ کے قوانین نے کرایہ میں اضافے اور کرایہ کی معاہدہ ختم کرنے پر پابندیاں عائد کر دی تھیں، حتیٰ کہ بعض معاہدے نسل در نسل پھیل گئے، جبکہ کرنسی کی قدر تبدیل ہو گئی، جائیداد کی قیمتیں اور ان کی مرمت کے اخراجات کئی گنا بڑھ گئے، جس کے نتیجے میں اصل مالک اور اس کے ورثاء کرایہ دار کے حق میں کمزور پڑ گئے۔ تصور کریں کہ نیل کے نظارے والی ایک فلیٹ کو ستانوے سال پہلے چند پاؤنڈز میں کرایہ پر دیا گیا تھا، اور اس کا کرایہ مستقل رہا، جس کی وجہ سے اس کی مارکیٹ ویلیو کم ہو گئی، جبکہ اس کے جیسی خالی فلیٹ کی موجودہ مارکیٹ ویلیو ملینوں میں ہے۔ یہاں کرایہ دار کی حفاظت اور جائیداد میں سرمایہ کاری کی کارکردگی کے درمیان تضاد واضح ہو جاتا ہے۔ ان پابندیوں نے، دیگر اقتصادی اور آبادیاتی عوامل کے ساتھ مل کر، کرایہ کے لیے تیار جائیداد میں سرمایہ کاری کی کشش کو کم کر دیا ہے۔ سرمایہ کار، جو اپنی آمدنی کو مہنگائی کے مطابق ایڈجسٹ نہیں کر سکتا، کرایہ پر رکھنے کے بجائے فروخت کے لیے اکائیاں بنانا ترجیح دے سکتا ہے، جس کے نتیجے میں محدود اور درمیانی آمدنی والے ملازمین اور دستکاروں پر شدید دباؤ پڑا ہے، جو نہ تو گھر خرید سکتے ہیں اور نہ ہی اپنی آمدنی کے مطابق کرایہ کی اکائیاں تلاش کر سکتے ہیں۔ اس نے معاشی اور آبادیاتی دشوار حالات کے تحت غیر قانونی اور بے ترتیب تعمیرات کو بڑھایا ہے، اور پرانے عمارات کی مرمت کو نمایاں طور پر نظر انداز کیا گیا ہے، جو کبھی کبھی خطرناک بھی ہو گیا ہے، یہاں تک کہ 2025 میں نئے مصری قانون نے قدم رکھا، جو پرانے کرایہ کے تعلقات کو انتقالی ادوار کے ذریعے حل کرنا شروع کرتا ہے، تاکہ دہائیوں سے جمع ہونے والے عدم توازن کو درست کیا جا سکے بغیر اچانک سماجی جھٹکے کے۔

پرتگال میں، جہاں لشبون جیسے شہر رہائشی اخراجات میں اضافے، سیاحتی طلب اور عارضی رہائش کے دباؤ کا شکار ہیں، مقامی شہری اب وہاں رہائش اختیار کرنے والے غیر ملکیوں، چاہے وہ ریٹائرمنٹ کے لیے ہوں یا ریموٹ ورک کے لیے، کے مقابلے میں اپنی جگہ برقرار نہیں رکھ پا رہے۔ اسی طرح، جائیداد کی ملکیت سے منسلک گولڈن ویزا جیسے پروگراموں نے مقامی شہریوں کی بڑی تعداد کو شہر کے باہر منتقل ہونے پر مجبور کر دیا ہے، تاکہ وہ اپنی کم آمدنی کے مطابق رہائشی اکائیاں حاصل کر سکیں۔ اس سے شہریوں میں شدید بے چینی پیدا ہوئی، جس نے حکومت کو جائیداد سے منسلک گولڈن ویزا نظام منسوخ کرنے اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے کرائے پر دی جانے والی رہائشی اکائیوں میں سرمایہ کاری کو فروغ دینے والی قوانین بنانے پر مجبور کر دیا۔ اس میں کرائوں کی تنظیم بندی اور ٹیکس کی سہولیات کو یکجا کرنے کا طریقہ کار شامل ہے۔ پابندیوں پر انحصار کے بجائے، ٹیکس کو مالکان کو مخصوص شرائط کے تحت اپنی جائیدادیں کرائے پر دینے کے لیے حوصلہ افزائی کا ذریعہ بنایا گیا ہے، جس میں 50 فیصد تک ٹیکس کی چھوٹ بھی شامل ہے۔ یہ ایک ایسا تجربہ ہے جس کی نگرانی اس بات کو جاننے کے لیے کی جانی چاہیے کہ یہ رہائشی اکائیوں کی فراہمی میں اضافہ اور کرایوں میں اضافے کو روکنے میں کتنا مؤثر ثابت ہوتا ہے، بغیر اشتراکی سوچ پر انحصار کے۔

دوسری جانب، جرمنی میں کچھ کرایہ پابندیاں مقامی مارکیٹ میں موجود مماثل کرایوں کی سطحوں سے منسلک کی گئی ہیں۔ جبکہ نیویارک میں، جو مالی اور کاروباری دنیا کے اہم مراکز میں سے ایک ہے، کچھ رہائشی اکائیوں کے کرایوں کو مستحکم کرنے کا نظام موجود ہے، حالانکہ یہ شہر سرمایہ دارانہ معیشت کے دل میں واقع ہے۔ یہ بات اس بات کی تصدیق کرتی ہے کہ کرایوں کی تنظیم بندی کسی خاص معاشی نظام کی انحصار نہیں ہے۔

2019 میں شائع ہونے والی ایک معاشی تحقیق نے سان فرانسسکو کے تجربے کا جائزہ لیا، جس سے پتہ چلا کہ کرایہ داروں کی حفاظت کو وسیع کرنے سے ان کی رہائش میں استحکام آیا، لیکن اس کے ساتھ ساتھ متاثرہ جائیدادوں کے کرایہ دارانہ بازار میں تقریباً 15 فیصد کمی بھی دیکھی گئی، کیونکہ کچھ مالکان نے اپنی جائیدادوں کے استعمال کے حوالے سے اپنے فیصلے تبدیل کر دیے۔ یہ ایک ایسی تضاد ہے جس پر غور کی ضرورت ہے؛ قانون موجودہ کرایہ دار کی حفاظت میں کامیاب ہو سکتا ہے، لیکن نئے کرایہ دار کے لیے رہائش تلاش کرنا مشکل بنا دیتا ہے۔ اس صورت حال میں، جیسے کہ کہا جاتا ہے، «نہ ہماری دوا ہے، نہ ہی کل کا شر۔»

یہاں ہم سب سے اہم سوال پر پہنچتے ہیں: کیا ریاست کا یہی فرض ہے کہ وہ کرایہ دار کو کرایوں میں اضافے سے بچائے، یا اسے سرمایہ کاروں کو رہائش بنانے اور کرائے پر دینے کے عمل کو جاری رکھنے کی ضمانت بھی دینی چاہیے؟ کیا انصاف قیمتوں کو مستحکم کرنے میں ہے، یا دونوں فریقین کے حقوق کے درمیان توازن قائم کرنے میں؟

یہ سوالات ہمیں کویتی تجربے کی طرف لے جاتے ہیں، جسے میں ایک ایسا نمونہ سمجھتا ہوں جس پر غور و فکر کی ضرورت ہے، کیونکہ اس نے مستاجر کے استحکام اور مالک کے حقوق کے درمیان توازن قائم کیا ہے، حالانکہ اس میں ایک اہم قانونی خلاء بھی موجود ہے، جسے میں نے پہلے بھی لکھا اور حال ہی میں بیان کیا ہے، اور میں اگلے مضمون میں اس کی طرف واپس آؤں گا۔ آپ کا شکریہ۔ عدنان عبداللہ العثمان