بیٹک کیپیٹل: برطانیہ میں املاک کے تجارتی معاملات میں زخم

کویت فنانس گروپ کے سرمایہ کاری کے ذیلی ادارے «بیٹک کیپیٹل» نے برطانیہ میں «ریئل اسٹیٹ مارکیٹ» کے حوالے سے ایک رپورٹ تیار کی ہے، جس میں بتایا گیا ہے کہ 2026 میں برطانیہ میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین کی حجم میں تیزی برقرار رہنے کی توقع ہے، اور یہ 2025 میں ریکارڈ کیے گئے اعداد و شمار سے زیادہ ہوگی، کیونکہ اس مارکیٹ نے سود کی شرحوں میں اضافے کے دوروں کے بعد مضبوط بحالی کا تجربہ کیا ہے۔ سرمایہ کاری کی شرح میں 9 فیصد اضافہ ہوا، اور برطانیہ نے 2025 کے چوتھے سہ ماہی میں 26.6 ارب پاؤنڈ Sterling کی سرمایہ کاری حاصل کی، جو کہ تاریخ کا سب سے بلند سہ ماہی ریکارڈ ہے۔ رپورٹ میں یہ بھی واضح کیا گیا ہے کہ ہدف بننے والے ریئل اسٹیٹ سیکٹرز میں انتظامی دفاتر، طلباء کی رہائش گاہیں اور رہائشی املاک شامل ہیں۔ رپورٹ کی تفصیلات درج ذیل ہیں:

2026 کی شروعات کے ساتھ، ماہرین کا ماننا ہے کہ یورپی ریئل اسٹیٹ مارکیٹیں ایک نئے دور میں داخل ہوں گی، جہاں منافع دارائی بنیادی طور پر آمدنی سے منسلک ہوگی۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ مرکزی بینکوں کی بنیادی سود کی شرحیں عالمی مالیاتی بحران اور کووڈ-19 وباء کے دوران پائی جانے والی انتہائی کم سود کی شرحوں والے ماحول کے مقابلے میں مسلسل بڑھتی رہیں گی۔ یہ توقعات اس لیے دی گئی ہیں کہ 2025 کا سال سود کی شرحوں میں اضافے کے دوروں کے بعد مضبوط بحالی کا تسلسل رہا، جس میں یورپ بھر میں 245.5 ارب یورو کی سرمایہ کاری دیکھی گئی، جہاں یورپ میں سرمایہ کاری کی شرح سالانہ بنیاد پر 15 فیصد اور برطانیہ میں 9 فیصد اضافہ ہوئی۔ برطانیہ نے 2025 کے چوتھے سہ ماہی میں 26.6 ارب پاؤنڈ Sterling کی سرمایہ کاری حاصل کی، جو کہ تاریخ کا سب سے بلند سہ ماہی ریکارڈ ہے۔

2026 میں لین دین کی حجم میں تیزی برقرار رہنے اور 2025 کے مقابلے میں اضافے کی توقع ہے، جو کہ قیمتوں میں تبدیلی، خریداروں اور بیچنے والوں کے درمیان خلیج کو کم ہونے، قرضوں کی ادائیگی کی تاریخوں، اور سرمایہ کاری اداروں کی جانب سے ملکیت کے تبادلے سے متحرک ہوگی۔

**مارکیٹ میں اپ ڈیٹس**

امریکی-ایرانی جنگ کے نتیجے میں مشرق وسطیٰ میں مسلسل تناؤ کا دور دورہ رہا، جس نے عالمی سود کی شرحوں کو تیزی سے وسیع کیا، کیونکہ عالمی تیل کی سپلائی چینز کے گرد موجود مہنگائی کے خدشات نے سود کی شرحوں میں کمی کی کسی بھی توقع کو الٹ دیا اور مرکزی بینکوں کی جانب سے سود کی شرحوں میں اضافے کی توقعات کو بڑھایا، جس کے نتیجے میں مارکیٹ میں بڑھتی ہوئی اتار چڑھاؤ کا دور دورہ رہا۔ تین ماہ کی میعاد والے SONIA (ایک رات کے لیے انگریز پاؤنڈ کے اوسط اشاریے) کے فیوچرز، جن کی توقع 24 مہینوں کے دوران 3.50 فیصد سے کم رہنے کی تھی، میں 0.75 فیصد اضافہ ہوا، جس سے یہ 4.00 فیصد سے کہیں زیادہ ہو گیا۔

**توقعات**

2026 کی شروعات میں، مارکیٹوں نے عام طور پر برطانیہ کے بینک کی جانب سے مہنگائی میں کمی اور محکمہ کار کی کمزوری کی وجہ سے آسانی کے دور کی توقع کی تھی، خاص طور پر اس بات کے بعد کہ دسمبر 2025 میں اس نے سود کی شرح میں 25 بنیادی پوائنٹس کی کمی کر کے اسے 3.75 فیصد کر دیا تھا۔ جبکہ یورپی مرکزی بینک کی توقعات نسبتاً غیر جانبدار تھیں، کیونکہ مہنگائی کو کنٹرول میں مانا جا رہا تھا اور سود کی شرح کو 2.0 فیصد پر برقرار رکھنے کی توقع تھی۔

**ریئل اسٹیٹ پر اثرات**

مہنگائی میں اضافے کی وجہ سے سود کی شرحوں میں اضافہ سرمایہ کاری کے سرگرمی کو درج ذیل وجوہات کی بنا پر سست کر دیتا ہے: ڈویلپرز کے لیے قرضوں کی لاگت میں اضافہ، جس کے نتیجے میں ممکنہ لین دین کی کل قرض کی قدر میں کمی آتی ہے؛ تعمیراتی اخراجات میں اضافہ؛ اور قیمتوں کی تعیناتی میں استعمال ہونے والی کیپ ریٹس/منافع دارائی کی شرحوں میں توسیع۔ یہ صورتحال مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ کے ادوار کے دوران مختصر مدت میں مزید بگڑ سکتی ہے، جہاں سرمایہ کار «انتظار اور مشاہدہ» کا رویہ اپناتے ہیں۔ تاہم، سود کی شرحوں میں اضافہ ان ڈیٹ پلیٹ فارمز کے لیے مواقع پیدا کرتا ہے جن کے پاس قرض جاری کرنے میں مضبوط مہارت، سرمایہ کاری میں نظم و ضبط، اور خطرات کی تشکیل کی صلاحیتیں ہیں، جو کہ بڑے منافع دارائی کے ادوار کی اجازت دیتا ہے۔

دفتری جگہوں کی فراہمی 2020 کے بعد سے اپنی کم ترین سطح پر پہنچ گئی ہے، اور شہروں کے مراکز میں بہت سی جگہیں فراہمی کی کمی اور کم خالی شرحوں کا شکار ہیں، خاص طور پر «اے» درجہ کی دفاتر کے لیے۔ انتظامی دفتری ملازمتوں میں سالانہ اضافہ دیکھا جا رہا ہے۔ برطانیہ میں طلباء کی مخصوص رہائش گاہوں میں اب بھی فراہمی کی کمی ہے، اور یہ کمی عالمی اور مقامی طلباء کی بڑھتی ہوئی نقل و حرکت کی وجہ سے مزید بگڑ رہی ہے۔ یورپ بھر میں انگریزی زبان میں پڑھائی جانے والے پروگراموں کی شدید مانگ ہے، اور اس سیکٹر کو کرایوں میں اضافے سے فائدہ ہونے کی توقع ہے۔ رہائشی سیکٹر اب بھی یورپ کا سب سے بڑا سرمایہ کاری کا سیکٹر ہے، اور اسے سرمایہ کاری کا مرکزی محرک رہنے کی توقع ہے، کیونکہ آبادی میں اضافہ اور اس کے نتیجے میں رہائش کی کمی کرایوں میں مسلسل اضافے کا سبب بن رہی ہے۔

یورو زون کے لیے جی ڈی پی کی توقعات 0.4 فیصد کم ہو گئیں، اور برطانیہ کے لیے 2026 میں صارفین کی قیمتوں کے اشاریے کی توقعات 1.5 فیصد بڑھ گئیں، جو کہ جاری تناؤ کی وجہ سے تھیں، جس کے نتیجے میں جی ڈی پی کی توقعات 0.5 فیصد کم ہو گئیں۔ برطانیہ کے لیے 2027 میں مہنگائی کی توقعات میں 0.5 فیصد اضافے کے باوجود، جی ڈی پی 1.3 فیصد پر مستقل رہی، جو کہ درمیانی اور طویل مدت میں نمو پر محدود اثر کی نشاندہی کرتی ہے۔

**سود کی شرحیں**

2025 کے اختتام تک، مارکیٹ کی قیمتیں برطانیہ کے بینک کی جانب سے 2026 میں مجموعی طور پر 50 بنیادی پوائنٹس (دو بار 25 بنیادی پوائنٹس) کی کمی کی توقعات کو ظاہر کر رہی تھیں، تاکہ سود کی شرح 3.25 فیصد پر مستحکم ہو سکے۔ مشرق وسطیٰ میں تناؤ بڑھنے کے بعد سے، توقعات بدل گئیں، اور پچھلی کمی کی توقعات کی جگہ 25 بنیادی پوائنٹس کی دو اضافے نے لے لی، اور ٹریڈرز کا ماننا ہے کہ برطانیہ کا بینک سال کو 4.25 فیصد کی بنیادی سود کی شرح پر ختم کرے گا۔