عمان آزاد علاقوں میں منصوبہ جات پر یونٹس کی فروخت کے ضوابط سخت کرتی ہے

سلطنتِ عمان میں خصوصی معاشی علاقوں اور آزاد علاقوں کے قانون کے نفاذ کے نئے ضوابط نافذ العمل ہو گئے ہیں، جو پلان پر عمارتی اکائیوں کی فروخت کو منظم کرنے والے ایک سیٹ ضوابط لے کر آئے ہیں، جن میں خریداروں کے پیسوں کی حفاظت اور وصول شدہ رقم پر ڈویلپر کی نگرانی کو فروخت کے عمل کا مرکزی نکتہ بنایا گیا ہے۔

ان نئے ضوابط کی اہمیت اس بات میں نمایاں ہے کہ وہ خلیجی سرمایہ کار یا خریدار کے لیے خاص اہمیت رکھتے ہیں جو ان علاقوں میں عمارت خریدنے کا ارادہ رکھتا ہے جو ان ضوابط کے دائرہ کار میں آتے ہیں، کیونکہ یہ نہ صرف اشتہارات اور فروخت کو منظم کرتے ہیں بلکہ یہ بھی طے کرتے ہیں کہ ڈویلپر کب خریداروں سے رقم وصول کر سکتا ہے، یہ رقم کہاں جمع کروائی جائے گی، اسے کیسے خرچ کیا جائے گا، اور اکائی کی ترسیل کے بعد کتنا حصہ محفوظ رکھا جائے گا، جیسا کہ خصوصی معاشی علاقوں اور آزاد علاقوں کے عمومی ادارے نے جاری کردہ ضابطے میں بیان کیا گیا ہے۔

سال 2026 کے فیصلہ نمبر 81 کے مطابق، ڈویلپر کو پلان پر فروخت کے لیے پیش کی گئی عمارتی اکائیوں کے لیے کوئی رقم جمع کروانے کی اجازت نہیں ہے جب تک کہ متعلقہ ادارے سے منظوری حاصل نہ کر لی جائے، نیز منصوبے کی تشہیر کی اجازت اور فروخت کے اقدامات کو مکمل کرنے کی اجازت ضمانت کے اکاؤنٹ اور منصوبے کی مالی اعانت سے متعلق مخصوص شرائط کی تکمیل سے منسلک ہے۔

ضابطہ ڈویلپر کو منصوبے کے لیے ایک مخصوص ضمانت کا اکاؤنٹ کھولنے پر مجبور کرتا ہے، جس میں منصوبے کی کل لاگت کے 20 فیصد کے برابر رقم اکاؤنٹ میں موجود ہونی چاہیے، جبکہ انہی 20 فیصد میں ان تعمیراتی کاموں کی قیمت بھی شامل کی جائے گی جو پہلے سے مکمل ہو چکے ہیں۔

اس طرح، یہ 20 فیصد کی شرح کا مطلب یہ ضرور نہیں ہے کہ ڈویلپر کو منصوبے کی قیمت کا 20 فیصد مکمل طور پر نقد رقم میں جمع کروانا ہوگا، بلکہ تعمیراتی کاموں کے مکمل ہونے کی قیمت بھی اس حساب میں شامل کی جاتی ہے۔

ضمانت کے اکاؤنٹ کا کردہ صرف منظوری حاصل کرنے کے مرحلے تک محدود نہیں ہے، بلکہ اس سے رقم نکالنے کے عمل منصوبے کی حقیقی پیشرفت کی سطح سے منسلک ہیں، جو مشیر کی گواہی اور ضابطے میں مقرر کردہ شرائط کے مطابق ہوتی ہیں۔

اس کے علاوہ، ضابطہ ضمانت کے اکاؤنٹ کو منصوبے کی مالی اعانت حاصل کرنے کے لیے استعمال کرنے کی ممانعت کرتا ہے، اور اس اکاؤنٹ کو ادارے کی منظوری کے بغیر بند نہیں کیا جا سکتا، جو اصولی طور پر منصوبے کی تکمیل کے لیے مختص رقم کو ڈویلپر کی ممکنہ دیگر مالی اعانت کے ذرائع سے الگ کرتا ہے۔

ترسیل کے بعد کے اہم ضمانتوں میں سے ایک یہ ہے کہ ڈویلپر کو مجبور کیا جاتا ہے کہ فروخت ہونے والی ہر اکائی کی قیمت کا کم از کم 5 فیصد اس کے رجسٹریشن کی تاریخ سے ایک سال تک ضمانت کے اکاؤنٹ میں برقرار رکھے۔

یہ رقم مدت ختم ہوتے ہی خود بخود نہیں نکالی جاتی، بلکہ ضابطہ مالک، مشیر اور ڈویلپر کی دستخط شدہ گواہی کا تقاضا کرتا ہے جس میں یہ تصدیق ہو کہ اکائی میں کوئی عیب نہیں ہے۔

یہ خریدار کو مبلغ کے منجمد حصے کی رہائی میں براہِ راست کردار دیتا ہے، بجائے اس کے کہ یہ کارروائی صرف ڈویلپر اور مشاور تک محدود ہو۔ نیز، اتھارٹی کو اس بات کا اختیار حاصل ہے کہ جب ان ارقام کے مستحق ہونے سے متعلق کوئی اختلاف پیدا ہو تو بینک کو گارنٹی اکاؤنٹ سے ادانات روکنے کا حکم دیا جائے۔

خریدار کے لیے، اس میکانزم کا مطلب یہ ہے کہ رجسٹریشن کے بعد پہلے سال کے دوران، یونٹ کی قیمت کا ایک حصہ ڈویلپر کے تصرف سے باہر رہتا ہے، جب تک کہ ادائیگی کے تقاضے پورے نہیں ہو جاتے۔

نظامِ ضوابط غیر عمانی شہریوں کی جانب سے ریئل اسٹیٹ یونٹس کی ملکیت کو بھی منظم کرتا ہے، لیکن یہ خصوصی اور آزاد تجارتی علاقوں میں واقع تمام پروجیکٹس میں آزادانہ ملکیت کے دروازے نہیں کھولتا۔

نظامِ ضوابط مجلسِ انتظامیہ کو کچھ اہم ضوابط مقرر کرنے کا اختیار دیتا ہے، جن میں غیر عمانی شہریوں کو فروخت کی جانے والی یونٹ کی کم از کم قیمت، یونٹس کی زیادہ سے زیادہ تعداد، اور ایک ہی قومیت کے افراد کو فروخت کی جا سکنے والی فیصد شرح شامل ہے۔

لہٰذا، موجودہ نظامِ ضوابط خریدار غیر ملکی کے لیے ان حدود پر انحصار کرنے کے قابل کوئی مقررہ عدد فراہم نہیں کرتا، بلکہ یہ تنظیمی فریم ورک قائم کرتا ہے اور ان کی تفصیلات بعد کے فیصلوں پر چھوڑ دیتا ہے۔

قابلِ غور بات یہ ہے کہ متن میں «غیر عمانی شہری» کا اصطلاح استعمال کیا گیا ہے، اور ان احکامات میں خلیجی تعاون کونسل کے ممالک کے شہریوں کے لیے کوئی خاص امتیازی سلوک شامل نہیں ہے۔

نظامِ ضوابط کے دیگر ابواب میں اسٹریٹجک پروجیکٹس کے لیے حوصلہ افزائی شامل ہے، لیکن یہ فوائد اس بات کا مطلب نہیں دیتے کہ آزاد علاقوں میں کوئی بھی ریئل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ پروجیکٹ خود بخاطر طویل مدتی رعایات حاصل کر لے گا۔

جو رعایات دس سال تک ہو سکتی ہیں، وہ اس بات سے منسلک ہیں کہ پروجیکٹ کو «اسٹریٹجک پروجیکٹ» کے طور پر درجہ بندی کیا جائے، اور سرمایہ کاری کے حجم، سرگرمی کی نوعیت، اور پروجیکٹ کے نتائج جیسے کہ ٹیکنالوجی کی منتقلی، مقامی مواد کی تقویت، خود کفالت میں حصہ، یا برآمدات کے حوالے سے مقرر کردہ شرائط و ضوابط کے مطابق۔ نیز، اتھارٹی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے ذریعے مقرر کردہ شعبوں کے حوالے سے بھی۔

نظامِ ضوابط میں شامل ٹیکس رعایت کی سرگرمیوں کی فہرست میں ریئل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کا صراحتاً ذکر نہیں ہے، حالانکہ مجلسِ انتظامیہ کو دیگر سرگرمیاں شامل کرنے کا اختیار حاصل ہے۔

لہٰذا، آزاد علاقے میں ایک ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کا موجود ہونا بذاتِ خود اس بات کا تقاضا نہیں کرتا کہ اسے دس سال کی رعایت حاصل ہو۔

پلان پر فروخت کے احکامات کا جائزہ لینے سے پتہ چلتا ہے کہ خریدار کے لیے تبدیلی کا بنیادی پہلو نئے سرمایہ کاری کے حوصلہ افزا عنصر کی فراہمی سے زیادہ اس بات پر پابندیاں عائد کرنا ہے کہ ڈویلپر کب تک خریداروں کے پیسے حاصل کر سکتا ہے اور ان پیسوں کو وصول ہونے کے بعد کیسے استعمال کیا جاتا ہے۔

فقط یہ نہیں کہ خریدار کو حراست سے پہلے ادارے کی منظوری کی شرط کا سامنا ہے، بلکہ ضمانات کا ایک سلسلہ بھی ہے جو ضمانتی اکاؤنٹ اور منصوبے کی لاگت کا ایک حصہ ثابت کرنے سے شروع ہو کر، ادائیگیوں کو تعمیراتی مراحل سے منسلک کرنے تک جاتا ہے، اور آخر میں اکائی کے رجسٹریشن کے بعد بھی اس کی قیمت کا ایک حصہ حراست میں رکھنے تک پہنچتا ہے۔