بیٹک کیپیٹل: برطانیہ میں املاک کے تجارتی زخم کا تسلسل

بیٹک کیپیٹل، جو کویتی فنانس گروپ کی سرمایہ کاری کی شاخ ہے، نے برطانیہ میں املاک کے بازار کے حوالے سے ایک رپورٹ تیار کی ہے، جس میں توقع کی گئی ہے کہ 2026 میں برطانیہ میں املاک کے بازار میں لین دین کی مقدار میں تیزی برقرار رہے گی اور یہ 2025 میں ریکارڈ کی گئی مقدار سے زیادہ ہوگی۔

رپورٹ کے مطابق، بازار میں سود کی شرحوں میں اضافے کے دورانات کے بعد مضبوط بحالی دیکھی گئی، اور سرمایہ کاری کی شرحیں 9 فیصد بڑھ گئیں۔ برطانیہ نے 2025 کے چوتھے سہ ماہی میں 26.6 ارب پاؤنڈ کی سرمایہ کاری حاصل کی، جو کہ تاریخ کا سب سے بلند سہ ماہی سطح ہے۔ ہدف شدہ املاک کے شعبوں میں انتظامی دفاتر، طلباء کی رہائش، اور رہائشی املاک شامل ہیں۔ آگے رپورٹ کی تفصیلات پیش ہیں۔

اس سال کی شروعات میں، ماہرین نے پیش گوئی کی تھی کہ یورپی املاک کے بازار ایک نئے دور میں داخل ہوں گے، جہاں منافع بنیادی طور پر آمدنی سے منسلک ہوں گے۔

یہ صورتحال اس لیے ہے کہ مرکزی بینکوں کی بنیادی سود کی شرحیں عالمی مالیاتی بحران اور کورونا وائرس کی وبا کے دوران پائی جانے والی انتہائی کم سود کی شرحوں والے ماحول کے مقابلے میں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔

یہ توقعات اس لیے سامنے آئیں کیونکہ 2025 کو سود کی شرحوں میں اضافے کے دورانات کے بعد مضبوط بحالی کے سال کے طور پر دیکھا گیا، جہاں یورپ بھر میں 245.5 ارب یورو کی سرمایہ کاری دیکھی گئی، جس میں یورپ میں سرمایہ کاری کی شرحیں سالانہ بنیاد پر 15 فیصد اور برطانیہ میں 9 فیصد بڑھ گئیں۔

برطانیہ نے 2025 کے چوتھے سہ ماہی میں 26.6 ارب پاؤنڈ کی سرمایہ کاری حاصل کی، جو کہ تاریخ کا سب سے بلند سہ ماہی سطح ہے۔

متوقع ہے کہ اس سال لین دین کی مقدار میں تیزی برقرار رہے گی اور یہ 2025 میں ریکارڈ کی گئی مقدار سے زیادہ ہوگی، جو کہ قیمتوں میں تبدیلی، خریداروں اور بیچنے والوں کے درمیان خلا کو کم کرنے، قرضوں کی ادائیگیوں، اور سرمایہ کاری اداروں سے املاک کی منتقلی کی وجہ سے ہے۔

امریکی-ایرانی جنگ نے مشرق وسطیٰ میں مسلسل تنازعے کا سبب بنا، جس کی وجہ سے عالمی سود کی شرحیں تیل کی عالمی سپلائی چینز کے گرد موجود مہنگائی کے خدشات کی وجہ سے وسیع ہو گئیں، جس نے سود کی شرحوں میں کمی کی کسی بھی توقع کو الٹ دیا اور مرکزی بینکوں کی جانب سے سود کی شرحوں میں اضافے کی توقعات بڑھ گئیں، جس کے نتیجے میں بازار میں بڑھتی ہوئی اتار چڑھاؤ کا دور دورہ رہا۔

3 ماہ کے سونیا (ایک رات کے لیے اسٹیرلنگ انڈیکس کا اوسط) کے مستقبل کے معاہدے میں 0.75 فیصد کا اضافہ ہوا، جو کہ اگلے 24 ماہ کے لیے 3.50 فیصد سے کم رہنے کی توقع تھی، لیکن یہ 4.00 فیصد سے کہیں زیادہ ہو گیا۔

2026 کی شروعات میں، بازاروں نے عام طور پر انگلینڈ بینک کی جانب سے مہنگائی میں کمی اور ملازمت کے بازار کی کمزوری کی وجہ سے آسانی کے دور کی پیش گوئی کی، جس نے دسمبر 2025 میں سود کی شرح میں 25 بنیادی پوائنٹس کی کمی کر کے 3.75 فیصد کر دی تھی، جبکہ یورپی مرکزی بینک کی توقعات زیادہ غیر جانبدار تھیں، کیونکہ مہنگائی کو کنٹرول میں مانا جا رہا تھا اور سود کی شرح کو 2.0 فیصد پر برقرار رکھنے کی توقع تھی۔

مختصر مدت میں بازار کے اتار چڑھاؤ کے دوران صورتحال بگڑ سکتی ہے، جہاں سرمایہ کار 'انتظار اور مشاہدہ' کا رویہ اپناتے ہیں۔

تاہم، سود کی شرحوں میں اضافہ ان ڈیبٹ پلیٹ فارمز کے لیے مواقع پیدا کرتا ہے جو قرض جاری کرنے میں مضبوط مہارت، سرمایہ کاری میں نظم و ضبط، اور خطرات کی تشکیل کی صلاحیت رکھتے ہیں، جو کہ بڑے منافع کے ادوار کی اجازت دیتے ہیں۔

دفتری جگہوں کی فراہمی 2020 کے بعد سے کم ترین سطح پر پہنچ گئی ہے، اور شہروں کے مرکز میں بہت سی جگہوں پر فراہمی کی کمی اور خالی ہونے کی شرحیں کم ہیں، خاص طور پر 'اے' درجہ کے دفاتر کے لیے، جبکہ انتظامی دفتری ملازمتوں میں سالانہ اضافہ دیکھا جا رہا ہے۔

برطانیہ میں خاص طور پر طلباء کے رہائشی ہسپتالوں کی دستیابی میں کمی کا مسئلہ برقرار ہے، اور یہ کمی بین الاقوامی اور مقامی طلباء کی بڑھتی ہوئی تعداد کی وجہ سے مزید بڑھ رہی ہے۔ یورپ بھر میں انگریزی زبان میں پڑھائے جانے والے تعلیمی پروگرامز کی شدید مانگ ہے، اور متوقع ہے کہ کرایوں میں اضافے سے اس شعبے کو فائدہ ہوگا۔

اس کے علاوہ، رہائشی شعبہ یورپ میں سب سے بڑا سرمایہ کاری کا شعبہ ہے، اور متوقع ہے کہ یہ سرمایہ کاری کا اہم محرک برقرار رہے گا، کیونکہ آبادی میں اضافے اور اس کے نتیجے میں رہائشی اکائیوں کی کمی کرایوں میں مسلسل اضافے کا سبب بن رہی ہے۔

برطانیہ میں سال 2027 کے لیے مہنگائی کی توقعات میں 0.5 فیصد اضافے کے باوجود، خام ملکی پیداوار (GDP) 1.3 فیصد پر مستقل رہی ہے، جو طویل اور درمیانی مدت میں نمو پر محدود اثر کی نشاندہی کرتی ہے۔

سال 2025 کے اختتام تک، مارکیٹ کی قیمتیں انگلستان بینک کی جانب سے سال 2026 میں سود کی شرح میں کل 50 بنیادی پوائنٹس (ہر بار 25 بنیادی پوائنٹس کی دو کٹوتیوں) کی کمی کی توقعات کو ظاہر کر رہی تھیں، جس سے سود کی شرح 3.25 فیصد پر مستحکم ہو جائے گی۔

اگرچہ مشرق وسطیٰ میں حالیہ جیو پولیٹیکل واقعات کا یورپی ریئل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے سرگرمی اور کارکردگی پر مکمل اثر ابھی واضح نہیں ہے، لیکن اشارے یہ ظاہر کرتے ہیں کہ مہنگائی میں اضافہ اور سخت بینکنگ پالیسیاں بہت سے سرمایہ کاروں کو زیادہ محتاط رویہ اپنانے پر مجبور کریں گی، جس سے سرمایہ کاری کے فیصلوں میں تاخیر ہو سکتی ہے جب تک کہ مستقبل کی صورتحال واضح نہ ہو جائے اور مارکیٹ کا اعتماد بہتر نہ ہو۔

اس سال کے آغاز میں جاری ہونے والی پیش گوئیوں میں یہ اشارہ دیا گیا تھا کہ یورپی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ایک نئے دور میں داخل ہو رہی ہے، جس میں آمدنی کو بنیادی بنیاد کے طور پر استعمال کیا جائے گا۔ اس دور میں متوقع ہے کہ ڈویلپرز فوری سرمایہ کاری کے منافع کے بجائے آمدنی پر مرکوز اثاثوں کو ترجیح دیں گے۔

ریئل اسٹیٹ ڈیٹ (قرض) کی سرمایہ کاری مہنگائی کے دباؤ کی وجہ سے پیدا ہونے والی بلند سود کی شرحوں کے ماحول میں نسبتاً فائدہ مند اثاثوں کی قسم ہے، کیونکہ یہ بلند سود کی شرحوں کے تحت بڑھتی ہوئی آمدنی حاصل کرنے کی صلاحیت رکھتی ہے۔ ریئل اسٹیٹ ڈیٹ حقیقی ریئل اسٹیٹ اثاثوں کے ذریعے ضمانت یافتہ قرضوں کے ذریعے سرمایہ کی مضبوط حفاظت فراہم کرتا ہے، اور اس کے ساتھ ہی یہ مزید محفوظ ریئل اسٹیٹ اثاثوں کی ذیلی اقسام میں منتقل ہونے کی صلاحیت میں بھی اضافہ کر رہا ہے۔