بیٹک کیپیٹل: برطانوی جائیداد کا بازار 2026 میں اپنی رفتار برقرار رکھے ہوئے ہے

کویتی فنان گروپ کی سرمایہ کاری شاخ «بیٹک کیپیٹل» کی جانب سے تیار کردہ رپورٹ، جس کا عنوان «برطانیہ میں املاک کا بازار» ہے، میں بتایا گیا ہے کہ 2026 میں برطانیہ کے املاک کے بازار میں لین دین کی حجم میں مسلسل اضافے کی توقع ہے، اور یہ 2025 میں ریکارڈ کیے گئے اعداد و شمار سے زیادہ ہوگی، کیونکہ اس بازار نے سود کی شرحوں میں اضافے کے دوروں کے بعد مضبوط بحالی کا تجربہ کیا ہے۔ سرمایہ کاری کی شرحیں 9 فیصد بڑھیں، اور برطانیہ نے 2025 کے چوتھے سہ ماہی میں 26.6 ارب پاؤنڈ Sterling کی سرمایہ کاری حاصل کی، جو کہ تاریخ کا سب سے بلند سہ ماہی سطح ہے۔ رپورٹ میں یہ بھی واضح کیا گیا ہے کہ اہداف بنائے گئے املاکی شعبوں میں انتظامی دفاتر، طلباء کی رہائش اور رہائشی املاک شامل ہیں۔

2026 کی شروعات کے ساتھ، ماہرین کی توقع ہے کہ یورپی املاک کے بازار ایک نئے دور میں داخل ہوں گے، جہاں منافع بنیادی طور پر آمدنی سے منسلک ہوں گے، کیونکہ مرکزی بینکوں کی بنیادی سود کی شرحیں عالمی مالیاتی بحران اور کووڈ-19 وباء کے دوران پائی جانے والی انتہائی کم سود کی شرحوں والے ماحول کے مقابلے میں مسلسل بلند رہیں گی۔

یہ توقعات اس حقیقت کے بعد سامنے آئی ہیں کہ 2025 کا سال سود کی شرحوں میں اضافے کے دوروں کے بعد مضبوط بحالی کا تسلسل رہا، جس میں یورپ بھر میں 245.5 ارب یورو کی سرمایہ کاری دیکھی گئی، جہاں یورپ میں سرمایہ کاری کی شرحیں سالانہ بنیاد پر 15 فیصد اور برطانیہ میں 9 فیصد بڑھیں۔ برطانیہ نے 2025 کے چوتھے سہ ماہی میں 26.6 ارب پاؤنڈ Sterling کی سرمایہ کاری حاصل کی، جو کہ تاریخ کا سب سے بلند سہ ماہی سطح ہے۔ 2026 میں لین دین کی حجم میں مسلسل اضافے کی توقع ہے، جو کہ 2025 میں ریکارڈ کیے گئے اعداد و شمار سے زیادہ ہوگی، جو کہ ایڈجسٹ شدہ اقدار، خریداروں اور بیچنے والوں کے درمیان خلا کو کم ہونے، قرضوں کی ادائیگی کی تاریخوں، اور سرمایہ کاری اداروں کی جانب سے ملکیتوں کے تبادلے سے متحرک ہوگی۔

امریکی-ایرانی جنگ نے مشرق وسطیٰ میں مسلسل تنازعے کا دورانیہ پیدا کیا، جس کی وجہ سے عالمی سود کی شرحیں تیل کی عالمی سپلائی چینز کے گرد موجود مہنگائی کے خدشات کی وجہ سے وسیع ہو گئیں، جس نے سود کی شرحوں میں کمی کی کسی بھی توقع کو الٹ دیا اور مرکزی بینکوں کی جانب سے سود کی شرحوں میں اضافے کی توقعات کو بڑھایا، جس کے نتیجے میں بازار کی بڑھتی ہوئی اتار چڑھاؤ کے دوران ایک دور آیا۔

3 ماہ کے SONEA (ایک رات کے لیے اسٹیرلنگ انڈیکس کا اوسط) فیوچر منحنی، جس کی توقع 24 مہینوں کے دوران 3.50% سے کم رہنے کی تھی، میں 0.75% کی اضافہ ہوئی، جس سے یہ 4.00% سے کہیں زیادہ ہو گیا۔

2026 کی شروعات میں، بازاروں نے عام طور پر انگلینڈ بینک کی جانب سے مہنگائی میں کمی اور محکمہ کار کی کمزوری کی وجہ سے آسانی کے دور کی توقع کی، جس کے بعد انہوں نے دسمبر 2025 میں سود کی شرح میں 25 بنیادی پوائنٹس کی کمی کر کے اسے 3.75% کر دیا۔ جبکہ یورپی مرکزی بینک کی توقعات زیادہ متوازن تھیں، کیونکہ مہنگائی کو کنٹرول میں مانا جا رہا تھا اور سود کی شرح کو 2.0% پر برقرار رکھنے کی توقع تھی۔

مہنگائی میں اضافے کی وجہ سے سود کی شرحوں میں اضافہ سرمایہ کاری کے سرگرمی کو درج ذیل وجوہات کی بنا پر سست کر دیتا ہے: ڈویلپرز کے لیے قرض لینے کی لاگت میں اضافہ، جس کے نتیجے میں ممکنہ لین دین کی کل قرض کی قدر میں کمی، تعمیراتی لاگت میں اضافہ، اور قیمتوں کی تشخیص میں استعمال ہونے والی کیپٹلائزیشن/منافع کی شرحوں میں اضافہ۔

مختصر مدت میں بازار کی اتار چڑھاؤ کے دوران یہ صورتحال مزید بگڑ سکتی ہے، جہاں سرمایہ کار «انتظار اور مشاہدہ» کا رویہ اپناتے ہیں۔ تاہم، سود کی شرحوں میں اضافہ ان ڈیبٹ پلیٹ فارمز کے لیے فرق پیدا کرتا ہے جو قرض جاری کرنے میں مضبوط مہارت، سرمایہ کاری کا نظم و ضبط، اور رسک کی تشکیل کی صلاحیت رکھتے ہیں، جو کہ بڑے منافع کے ادوار کی اجازت دیتا ہے۔

دفتری جگہوں کی فراہمی 2020 کے بعد سے کم ترین سطح پر پہنچ گئی ہے، اور شہروں کے مرکز میں بہت سی جگہیں فراہمی کی کمی اور خالی ہونے کی کم شرحوں کا شکار ہیں، خاص طور پر «اے» درجہ کے دفاتر کے لیے، جبکہ انتظامی دفتری ملازمتوں میں سالانہ اضافہ دیکھا جا رہا ہے۔

برطانیہ میں طلباء کی مخصوص رہائش اب بھی فراہمی کی کمی کا شکار ہے، اور یہ کمی بین الاقوامی اور مقامی طلباء کی بڑھتی ہوئی حرکت کی وجہ سے مزید بگڑ رہی ہے، اور یورپ بھر میں انگریزی زبان میں پڑھائے جانے والے تعلیمی پروگراموں کی شدید ضرورت ہے، اور اس شعبے کو کرایوں میں اضافے سے فائدہ ہونے کی توقع ہے۔

رہائشی شعبہ اب بھی یورپ کا سب سے بڑا سرمایہ کاری کا شعبہ ہے، اور اسے سرمایہ کاری کا بنیادی محرک رہنے کی توقع ہے، کیونکہ آبادی میں اضافہ اور اس کے نتیجے میں رہائش کی کمی کرایوں میں مسلسل اضافے کا سبب بن رہی ہے۔

یورو زون کے لیے جی ڈی پی کی توقعات 0.4% کم ہو گئیں، اور برطانیہ کے لیے 2026 میں صارفین کی قیمتوں کے اشاریے کی توقعات 1.5% بڑھ گئیں، جو کہ جاری تنازعے کی وجہ سے ہے، جس کے نتیجے میں جی ڈی پی کی توقعات 0.5% کم ہو گئیں۔

برطانیہ کے لیے 2027 میں مہنگائی کی توقعات 0.5% بڑھنے کے باوجود، جی ڈی پی 1.3% پر مستقل رہی، جو کہ طویل مدتی اور درمیانی مدت میں نمو پر محدود اثر کی نشاندہی کرتی ہے۔

2025 کے اختتام تک، بازار کی قیمتیں انگلینڈ بینک کی جانب سے 2026 میں مجموعی طور پر 50 بنیادی پوائنٹس کی سود کی شرح میں کمی (ہر ایک میں 25 بنیادی پوائنٹس کی دو کمیوں) کی توقعات کو ظاہر کر رہی تھیں، تاکہ سود کی شرح 3.25% پر مستحکم ہو سکے۔

مشرق وسطیٰ میں کشیدگی بڑھنے کے بعد، توقعات تبدیل ہو گئیں، جہاں 25 بنیادی پوائنٹس کی دو اضافے نے پہلے کی کمی کی توقعات کو ختم کر دیا، اور ٹریڈرز کی توقع ہے کہ انگلینڈ بینک سال کو 4.25% کی بنیادی سود کی شرح پر ختم کرے گا۔

جبکہ مشرق وسطیٰ میں حالیہ جیو پولیٹیکل واقعات کا یورپی املاک کی سرمایہ کاری کی سرگرمی اور کارکردگی پر مکمل اثر 2026 میں واضح ہونا ابھی باقی ہے، تاہم اشارے اس بات کی تصدیق کرتے ہیں کہ مہنگائی میں اضافہ اور پابند کن پالیسیاں سرمایہ کاروں کو مزید محتاط رویہ اپنانے پر مجبور کریں گی، اور مستقبل کی وضاحت اور بازار کے اعتماد میں بہتری تک سرمایہ کاری کے فیصلوں کو ملتوی کر سکتی ہیں۔

اس سال کے آغاز میں جاری پیش گوئیاں اس بات کی طرف اشارہ کرتی تھیں کہ یورپی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ایک نئے دور میں داخل ہو رہی ہے، جس میں آمدنی کو بنیادی بنیاد کے طور پر استعمال کیا جائے گا، اور اس امکان کے ساتھ کہ ڈویلپرز فوری سرمایہ کاری کے سودوں سے حاصل ہونے والی منافع کی بجائے آمدنی پر مرکوز اثاثوں کو ترجیح دیں گے۔