'अचल सम्पत्तिको मूल्याङ्कन' अन्वेषणको वस्तु... के नयाँ मापदण्डले बजारलाई नियन्त्रण गर्न सक्छ?

विशेषज्ञहरूले “अल-सियासा”सँग कुरा गर्दै भने: गुणस्तर दक्षता, विधि, डाटा, स्वतन्त्रता र निष्पक्षतामा निर्भर गर्दछ

मबारक अल-मजदली: पेशाको स्तर उकास्ने र न्यूनतम योग्यता तथा अनुभवको सीमा तोक्ने महत्त्वपूर्ण कदम

अब्दुल्ला अल-महना: व्यक्तिगत र अनियमित अनुमानहरूलाई अधिक पारदर्शी संरचनात्मक ढाँचामा परिणत गरेको

अब्दुलरहमान अल-दिलिजान: विधिगत अनुशासन र सटीकताले मूल्याङ्कनकर्तालाई दबाब र बाह्य कारकहरूबाट सुरक्षा प्रदान गरेको

अचल सम्पत्ति मूल्याङ्कनको पेशा अब व्यक्तिगत अनुमान वा स्पष्ट आधारविहीन अनुमानहरू सहन सक्दैन, विशेष गरी मूल्याङ्कन प्रतिवेदनहरू वित्तपोषण, किनबेच र न्यायिक विवादका फाइलहरूसँग जोडिएका छन्... र पेशालाई विनियमन गर्ने नयाँ आवश्यकताहरू लागू हुँदै जाँदा, योग्यता र अनुभवको स्तर उकास्ने, प्रतिवेदनका न्यूनतम घटकहरू एकीकृत गर्ने र मूल्याङ्कनकर्ताको स्वतन्त्रता तथा निष्पक्षतालाई बलियो बनाउनेतर्फ ध्यान केन्द्रित गरिएको छ।

“अल-सियासा”सँग कुरा गर्दै विशेषज्ञहरूले नयाँ विनियमनले पेशाको गुणस्तर सुधारतर्फ महत्त्वपूर्ण कदम भएको पुष्टि गरे, तर मूल्याङ्कन बजारलाई नियन्त्रण गर्न यसको सफलता न केवल लाइसेन्स र योग्यतामा मात्र निर्भर गर्दछ, बरु आधिकारिक र पारदर्शी अचल सम्पत्ति डाटा उपलब्ध गराउने, मूल्याङ्कन विधिहरू एकीकृत गर्ने र निरन्तर पेशागत विकास सुनिश्चित गर्ने समग्र प्रणालीमा निर्भर गर्दछ।

विशेषज्ञहरूले नयाँ आवश्यकताहरूले पेशा विनियमनको सुरुवाती महत्त्वपूर्ण चरण प्रतिनिधित्व गरेकोमा सहमति जनाए, तर आधिकारिक डाटाबेस, एकीकृत मूल्याङ्कन मापदण्ड र निरन्तर योग्यता तथा पेशागत विकासका कार्यक्रमहरू बिना यसले आफ्ना लक्ष्यहरू पूर्ण रूपमा हासिल गर्न सक्दैन।

कुवेत अचल सम्पत्ति मूल्याङ्कक संघका सचिव इन्जिनियर मबारक अल-मजदलीले “अल-सियासा”सँग कुरा गर्दै भने, स्वतन्त्रता र निष्पक्षता अचल सम्पत्ति मूल्याङ्कन पेशाको मौलिक आधार हुन्, विशेष गरी जब प्रतिवेदन न्यायिक निकायमा प्रस्तुत गरिन्छ। उनले मूल्याङ्कनको गुणस्तर तीन परस्पर जोडिएका तत्वहरूमा आधारित छ भन्ने स्पष्ट पारे: प्राविधिक दक्षता, विधि र डाटाको गुणस्तर, र स्वतन्त्रता तथा निष्पक्षता।

उनले हितको टकरावको खुलासा गर्ने, विशेषज्ञको स्वतन्त्रता वा निष्पक्षतामा असर पार्ने अवस्थामा पक्षपात नगर्ने, र विशेषज्ञलाई आफैंले पहिले नै मूल्याङ्कन गरेको वा राय दिएको अचल सम्पत्तिको प्रतिवेदन तयार गर्नबाट रोक्ने कदमहरूले प्रतिवेदनमाथिको विश्वास बलियो बनाउने दुई महत्त्वपूर्ण ग्यारेन्टीहरू प्रदान गर्छन् भन्ने माने।

उनले अचल सम्पत्ति र दस्तावेजहरू, तस्बिरहरू, नक्साहरूदेखि विधि र अन्तिम मूल्यसम्म प्रतिवेदनका न्यूनतम घटकहरू एकीकृत गर्दा प्रतिवेदनहरू अधिक पारदर्शी र पुनरावलोकन योग्य हुनेछन् भन्ने कुरामा जोड दिए।

“गुणस्तरमा उल्लेख्य सुधार”

अर्कोतर्फ, अचल सम्पत्ति मूल्याङ्कक अब्दुल्ला अल-महनाले नयाँ आवश्यकताहरूले क्षेत्रमा गुणस्तरमा उल्लेख्य सुधार ल्याएको बताए, किनकि यसले मूल्याङ्कन पेशालाई व्यक्तिगत अनुमानहरूबाट सरेर पारदर्शिता र विश्वसनीयतालाई बलियो बनाउने संरचनात्मक ढाँचामा लगेको छ। उनले “अनुभवी विशेषज्ञ”को दक्षताको वास्तविक ग्यारेन्टी लाइसेन्समा मात्र सीमित नरहेको, बरु ईमानदारी, निरन्तर विकास र क्षेत्रीय अनुभवले पूरा हुने कुरामा जोड दिए।

“अल-सियासा”सँगको अन्तर्वार्तामा उनले अचल सम्पत्ति प्रतिवेदनका घटकहरू एकीकृत गर्नु मूल्याङ्कनहरू बीचको ठूलो अन्तर कम गर्ने महत्त्वपूर्ण कदम भएको स्पष्ट पारे, जसमा मूल्याङ्कनकर्ताहरूलाई स्पष्ट विधि पालना गर्न, दस्तावेजहरू, नक्साहरू र क्षेत्रीय निरीक्षणका तस्बिरहरू प्रमाणित गर्न बाध्य पारिनेछ, जसले अन्तिम मूल्यलाई पुनरावलोकन र जाँच गर्न सकिने प्राविधिक तथ्यहरूमा आधारित बनाउँछ।

उनले यो विनियमनले प्रतिवेदनहरूको विश्वसनीयता र न्यायिक तथा वित्तीय निकायहरू अगाडि यसको वैधता बढाउने, तथा बजारका पक्षकारहरूको अधिकारहरूको उत्तम सुरक्षा प्रदान गर्ने कुरामा जोड दिए, साथै हितको टकरावको खुलासा गर्न बाध्य पार्ने र मूल्याङ्कनकर्ताको निष्पक्षतामा असर पार्ने अवस्थामा पक्षपात नगर्ने कदमले मूल्याङ्कनको स्वतन्त्रता सुनिश्चित गर्न महत्त्वपूर्ण रोक्ने टोलीको रूपमा काम गर्ने कुरामा पनि संकेत गरे।

उनले थपे, सटीक र वैज्ञानिक आधारमा आधारित प्रतिवेदनहरूले अनियमित मूल्याङ्कनहरू कम गर्न, अचल सम्पत्तिको वास्तविक मूल्य निर्धारणमा बढी न्याय सुनिश्चित गर्न, तथा बैंकहरूले अतिमूल्याङ्कन गरिएका सम्पत्तिहरूको जोखिम कम गर्न मद्दत गर्दछ।

नयाँ सर्तहरूको कार्यान्वयनले केही अयोग्य व्यक्तिहरूलाई बजारबाट बाहिर निस्कन सक्ने उनले देखेका छन्, जसलाई उनी पेशाको स्तर उकास्ने सकारात्मक छानबिनको रूपमा लिन्छन्, यद्यपि प्रारम्भिक चरणमा अनुसन्धान, विश्लेषण र दस्तावेजीकरणका आवश्यकताहरूका कारण मूल्याङ्कनको लागतमा सापेक्षिक वृद्धि र सम्पन्न हुन लाग्ने समयमा वृद्धि हुने अपेक्षा गरिएको छ।

"वित्त, बिक्री र विवादहरू"

त्यस्तै, एसोसिएसन अफ रियल इस्टेट एप्रेजरको कोषाध्यक्ष अब्दुल रहमान अल-दिलिजानले विधिको अनुशासन र प्रतिवेदन तयार पार्ने क्रममा सटीकताले मूल्याङ्कनकर्तालाई दबाब र मूल्याङ्कनको तटस्थतामा असर गर्न सक्ने बाह्य कारकहरूबाट सुरक्षा कवच प्रदान गर्छ भनेर जोड दिए। उनले यसले गृह वित्त, खरिद-बिक्री प्रक्रिया र न्यायिक विवादहरूमा प्रभाव पार्ने बताए।

उनले वित्तिय निकायहरूले गिरवी राखिएका सम्पत्तिको मूल्यमा उतार-चढावबाट बच्न स्थिरता र निश्चितता खोज्दै आएको स्पष्ट पारे। उनले अत्यधिक मूल्याङ्कनले वित्तिय सीमालाई बढाउन सक्छ र मूल्यहरू सुधारिएमा ऋण जोखिम बढाउन सक्छ भने अनुशासित मूल्याङ्कनले गिरवीको बढी यथार्थवादी सुरक्षा सुनिश्चित गर्छ भने।

उनले विरासत, भागीदारहरू बीच निस्कने वा समावेश हुने प्रक्रियाहरू जस्ता केसहरूमा मूल्याङ्कनको सटीकता विशेष महत्त्व राख्छ भन्ने कुरामा जोड दिए, जहाँ एकीकृत मापदण्डको अभावले मूल्याङ्कनहरूमा विरोधाभास र विवादहरू जटिल बनाउन सक्छ। उनले विशेष गरी सार्वजनिक र पारदर्शी वितरण तथ्याङ्कको आवश्यकताका पृष्ठभूमिमा मूल्याङ्कनकर्ता र रियल इस्टेट ब्रोकर बीचको सहकार्यको महत्त्वलाई रेखांकित गरे।

उनले मूल्याङ्कनकर्ताको महत्त्व बढ्दो क्रममा रहेको उल्लेख गरे, किनकि उनीहरू "विज्ञ विशेषज्ञ" हुन् जसलाई विशेषज्ञहरूको सामान्य प्रशासनले सहयोगको लागि प्रयोग गर्छ र न्यायालयहरूले विवादहरूमा उनीहरूको रायलाई आधार मान्छन्। यसले प्रतिवेदनको सटीकता, अनुशासन र तथ्याङ्कको दस्तावेजीकरणलाई अत्यन्त महत्त्वपूर्ण बनाउँछ, विशेष गरी किनभने विवादको अवधिमा बजारका अवस्थाहरू परिवर्तन हुन सक्छन्। नयाँ सर्तहरू लागू भएपछि अभ्यासकर्ताहरूको एक वर्ग बजारबाट बाहिर निस्कने उनले अनुमान गरे, जसलाई उनीहरूले दुई धार भएको हतियारको रूपमा लिन्छन्; एकतर्फ, यसले अयोग्यहरूलाई बजारबाट हटाउन मद्दत गर्छ भने अर्कोतर्फ, बढी विश्लेषण र पेशागत योग्यताका कारण प्रतिवेदनहरू तयार हुन ढिलाइ र तिनीहरूको लागत बढ्ने गरी अस्थायी रूपमा ढिलाइ ल्याउन सक्छ।

हाइदार: ३१ डिसेम्बर, नियुक्त विशेषज्ञहरूले आफ्नो अवस्था सुधार गर्ने अन्तिम मिति

रियल इस्टेट ब्रोकरहरूको संघका अध्यक्ष र "विज्ञ विशेषज्ञ" को कार्यसम्पादनका लागि सर्तहरू परिमार्जन गर्ने समितिका सदस्यले पेशाको पुनर्गठन केही विशेषज्ञहरूको स्तरमा भिन्नता र केही वित्तीय अनुमानहरूमा असटीकताका साथै केही अभ्यासकर्ताहरूले मूल्याङ्कन प्रक्रियामा अन्तर्राष्ट्रिय मापदण्ड र शैक्षिक आधारहरूको पालना नगरेको जस्ता टिप्पणीहरू समाधान गर्न आएको बताए।

उनले "अल-सियासा" सँग कुरा गर्दै "विज्ञ विशेषज्ञ" को महत्त्व सम्पत्तिको मूल्य र बजारमा सीधा असर पार्ने भएकाले विशेषज्ञहरूको छनोट योग्यता र पेशागत मापदण्डमा आधारित हुनुपर्ने बताए। उनले समितिले न्याय मन्त्रालय अन्तर्गत रियल इस्टेट रजिस्ट्रार र विशेषज्ञ प्रशासनमा दर्ताका लागि नयाँ सर्तहरू तोक्न काम गरेको स्पष्ट पारे। उनले २०२६ को मन्त्रालयको निर्णय नम्बर ५८५ ले विशेषज्ञ विशेषज्ञ पेशालाई एकीकृत ढाँचा प्रदान गरेको, ईमानदारी, खुलापन र हितको टकराव नहुने गराउने गराउने सुनिश्चितताहरू बलियो बनाएको र मूल्याङ्कन पेशाको वास्तविक अभ्यास कम्तीमा ५ वर्षको हुनुपर्ने, न्यूनतम "सी" वर्गीकरण प्राप्त गर्नुपर्ने, व्यापार मन्त्रालयद्वारा मान्यता प्राप्त पाठ्यक्रम र परीक्षाहरू पार गर्नुपर्ने, न्याय मन्त्रालय अन्तर्गत सम्बन्धित समिति अगाडि व्यक्तिगत अन्तर्वार्ता दिनुपर्ने र विशेषज्ञ विशेषज्ञको रूपमा काम गर्न पूर्णकालीन रूपमा समर्पित हुनुपर्ने सर्तहरू तोकेको बताए।

उनले यी सर्तहरूले विशेषज्ञहरूको आधारलाई सङ्कुचित गर्ने लक्ष्य राख्दैन, बरु योग्य व्यक्तिहरू छनोट गर्ने लक्ष्य राख्छ भन्ने कुरामा जोड दिए, किनकि "विज्ञ विशेषज्ञ" ले मान्यता प्राप्त मूल्याङ्कनकर्ताहरूमध्ये "श्रेष्ठहरूको श्रेष्ठ" प्रतिनिधित्व गर्नुपर्छ भन्ने अपेक्षा गरिन्छ।

"मूल्याङ्कन र समय"

नयाँ शर्तहरूले बिक्री प्रक्रियाहरूको गतिमा पार्ने प्रभावबारे, उनले स्पष्ट पारे कि न्यायसंगत मूल्यमा पुग्नको लागि मूल्याङ्कन प्रतिवेदनमा सम्पत्ति, यसका मालिक, मूल्याङ्कनको मिति, विवरणहरू, नक्साहरू र योजनाहरूसँगै प्रयोग गरिएको मूल्याङ्कन विधिको विवरण समावेश हुनुपर्छ। शर्तहरूको कडाइले विशेषज्ञहरूको संख्या घट्ने र मूल्याङ्कनको लागत बढ्ने चिन्ताबारे, उनले जोड दिए कि विशेषज्ञहरूको गुणस्तर र कार्यप्रदर्शनको स्तरलाई प्राथमिकता दिनुपर्छ, कुवेती मुहावरा "अतिरिक्त (उत्कृष्ट) भाइ कमी (न्यून) भन्दा राम्रो" को उदाहरण दिँदै।

उनले संकेत गरे कि निर्णयको आठौं धाराले आवासीय, लगानी, व्यावसायिक, औद्योगिक, कृषि, पसल र क्याबिनाहरू सहित विभिन्न क्षेत्रका विशेषज्ञहरूको शुल्क निर्धारण गरेको छ।

"अवस्था सुधार"

उनले स्पष्ट पारे कि निर्णयले अवस्था सुधारका लागि नियुक्त विशेषज्ञहरूको लागि ३१ डिसेम्बर २०२६ लाई अन्तिम मिति तोकेको छ, र निर्णयको सफलताका लागि यसका मापदण्डहरूको पालना र विशेषज्ञ नियुक्तिमा प्रभाव वा पक्षपातको हस्तक्षेप नहुनु आवश्यक छ भन्ने कुरामा जोड दिए।

"नागरिक सूचना" ले इलेक्ट्रोनिक सम्झौताको फाइल "व्यापार" मा स्थानान्तरण गर्दै

अचल सम्पत्ति मध्यस्थहरूको संघका अध्यक्ष इमाम हाइदरले नागरिक सूचना प्राधिकरणले इलेक्ट्रोनिक सम्झौताको फाइल व्यापार तथा उद्योग मन्त्रालयमा स्थानान्तरण गर्न सहमति दिएको खुलासा गरे, जसले मन्त्रालयलाई सम्झौताहरू अपडेट गर्ने र यससँग सम्बन्धित इलेक्ट्रोनिक प्रक्रियाहरू अनुगमन गर्ने जिम्मेवारी सम्हाल्नेछ।

हाइदरले भने कि "नागरिक सूचना" ले हाल व्यापार तथा उद्योग मन्त्रालयमा हस्तान्तरण गर्न आवश्यक डाटा र जानकारी तयार पार्ने काममा छ, र एक देखि दुई महिनाभित्र स्थानान्तरण प्रक्रिया पूरा हुने अपेक्षा गरे, जसपछि मन्त्रालयको सूचना प्रणालीले इलेक्ट्रोनिक सम्झौताहरूको व्यवस्थापन र भविष्यमा यसका अपडेटहरू अनुगमनको जिम्मेवारी लिनेछ।

उनले स्पष्ट पारे कि इलेक्ट्रोनिक सम्झौताको जिम्मेवारी व्यापार तथा उद्योग मन्त्रालयमा स्थानान्तरण गर्नु एक महत्त्वपूर्ण कदम हो, जसले निरन्तर अपडेटहरू गर्न आवश्यक समय र श्रम घटाउनेछ, विशेष गरी नागरिक सूचना प्राधिकरणमा रहेको भारलाई ध्यानमा राख्दा, जसले "होइती" र "सहल" एपहरू सहित धेरै सरकारी एप्लिकेसन र सेवाहरू, नागरिक कार्ड प्रणाली र अन्य डिजिटल सेवाहरू सञ्चालन र निगरानी गर्दै आएको छ। हाइदरले जोड दिए कि व्यापार तथा उद्योग मन्त्रालयलाई यो फाइल सुम्पिनु, जुन व्यावसायिक र अचल सम्पत्ति गतिविधिहरू विनियमन र अनुगमन गर्ने प्रत्यक्ष जिम्मेवार निकाय हो, डाटा अपडेटको गति बढाउने र अचल सम्पत्ति बजारसँग सम्बन्धित इलेक्ट्रोनिक प्रक्रियाहरूको दक्षता बढाउनेछ।

उनले संकेत गरे कि यो कदमले वित्तीय कार्यforce समूह (FATF) को आवश्यकताहरूसँग सम्बन्धित केही टिप्पणीहरूबाट पनि बच्न मद्दत गर्नेछ, विशेष गरी सरकारी निकायहरू बीच इलेक्ट्रोनिक लिङ्कज बलियो बनाउने, र अचल सम्पत्ति बजारमा सेवाहरू तथा प्रक्रियाहरू डिजिटलीकरण गर्ने कुरामा, जसले पारदर्शितालाई समर्थन गर्ने र इलेक्ट्रोनिक रूपमा अचल सम्पत्ति लेनदेनहरूको दक्षता स्तर बढाउनेछ। हाइदरले जोड दिए कि डाटा स्थानान्तरण र लिङ्कज प्रक्रियालाई व्यवस्थित रूपमा पूरा गर्नु महत्त्वपूर्ण छ, जसले सेवा निरन्तरता सुनिश्चित गर्ने र व्यापार तथा उद्योग मन्त्रालयलाई डिजिटल रूपान्तरणको आवश्यकताहरू र सरकारी सेवाहरूको आधुनिकीकरणसँग मेल खाने गरी इलेक्ट्रोनिक सम्झौता प्रणाली विकास गर्न अनुमति दिनेछ।