चार वा सोभन्दा बढी मालिक भएको प्रत्येक सम्पत्तिको लागि मालिकहरूको संघ गठन

- बिक्रेताको लागि साझेदारहरूको संघबाट जारी गरिएको दायित्व मुक्त प्रमाणपत्र, एकाइको कब्जा खरिदकर्तामा स्थानान्तरणको लागि शर्त हो।

- यदि संस्थापनका लागि आवश्यक भन्दा कम संख्यामा मालिकहरू रहन्छन् भने 'संघ' समाप्त हुन्छ।

- मालिकले आफ्नो एकाइ र आफ्नोसँग सम्बन्धित छुट्टिएका भागहरूको मर्मत सम्भारको जिम्मेवार हुन्छन्।

- सम्पत्तिको सबै एकाइका मालिकहरू 'संघ' का सदस्य बन्छन्।

- 'संघ' साझा भागहरूको संरक्षक हो र मालिक तथा अन्य व्यक्तिलाई हुने क्षतिको लागि जिम्मेवार हुन्छ।

- साझा भागहरू साझा गर्ने 'संघ'हरूले आपसमा स्वतन्त्र व्यक्तित्व भएको संस्था गठन गर्न सक्छन्।

सामाजिक जिम्मेवारीलाई बलियो बनाउने, सुरक्षित र सकारात्मक वातावरण प्रदान गर्ने, मालिकहरू बीच सम्पर्कका मार्गहरू खोल्ने र तिनीहरूबीचको बन्धनलाई मजबुत बनाउने उद्देश्यले, राज्यका प्रासंगिक निकायहरूले धेरै व्यक्तिको स्वामित्वमा रहेको प्रत्येक सम्पत्तिको लागि कानूनी संस्था गठन गर्ने विचार गरिरहेका छन्, जसमध्ये प्रत्येकले छुट्टिएको भाग र सम्पत्तिको साझा भागहरूमा साझा हिस्सा राख्छन्, जसमा एकाइहरूको संख्या कम्तीमा चार हुनुपर्छ।

सम्पत्तिको एकाइहरूमा साझेदारहरूको संघ गठन गर्ने उद्देश्य एकाइहरू र साझा तथा छुट्टिएका भागहरूको व्यवस्थापन, विकास, लगानी, मर्मत सम्भार र संरक्षण गर्नु हो, जसमा संघले साझा भागहरूको संरक्षण गर्ने र मालिक तथा अन्य व्यक्तिलाई हुने क्षतिको लागि जिम्मेवार हुनेछ।

अध्ययनधीन अवधारणा अनुसार, सम्पत्ति मालिकहरूको संघले आफ्नो गठनको बारेमा सहमति जुटाएको महीनाबाट नै कानूनी व्यक्तित्व र स्वतन्त्र वित्तीय दायित्व हुनेछ। सो संस्थाको लागि सबै एकाइका मालिकहरूले बनेको सभा (General Assembly) बस्नेछ, र यदि एउटै एकाइका धेरै मालिकहरू छन् भने, सभामा तिनीहरूको एक मात्र प्रतिनिधि हुनेछ, जसले साझा भागहरूको व्यवस्थापन नियम तय गर्नेछ। यस अवस्थामा, सम्पत्तिको हस्तान्तरण दर्ता गर्ने सरकारी निकाय नै प्रासंगिक निकाय हुनेछ।

प्रारम्भिक अवधारणा अनुसार, प्रत्येक मालिकले आफ्नो छुट्टिएको भागमा स्वतन्त्र रूपमा कारबाही गर्न सक्छन्, र यसलाई सहमत भएको विशेष उपयोग वा यसको लागि तयार पारिएको उद्देश्यसँग असंगत नहुने गरी प्रयोग र शोषण गर्न सक्छन्। त्यस्तै, प्रत्येक मालिकले आफ्नो छुट्टिएको भागको उपभोग गर्न सक्नेछन्; जसमा उनीहरूले अन्य मालिकहरूको अधिकारको सम्मान गर्दै, साझा भागहरूलाई तिनीहरूको लागि निर्धारित उद्देश्यमा प्रयोग गर्न सक्छन्। कुनै पनि सुधार गर्नु अघि संघको व्यवस्थापन समितिको अनुमति लिनुपर्छ, यदि अनुमति प्राप्त भएन भने, उनीहरूले अदालतबाट त्यसलाई गर्न अनुमति माग्न सक्छन्।

प्रस्तावित नियमले मालिकहरूलाई भवनको सुरक्षालाई खतरा पार्ने वा यसको बाहिरी आकार वा रूपमा परिवर्तन गर्ने कुनै पनि कार्य गर्नबाट रोक्छ। साझा भागहरूको संरक्षण, मर्मत सम्भार, व्यवस्थापन र नवीकरणका खर्चहरू सबै मालिकहरूले आफ्नो हिस्सा अनुसार वहन गर्नेछन्। तथापि, सभाले अनुमति दिएपछि, संघले आफ्नो व्यवस्थापनमा रहेको सम्पत्तिमा एउटा वा बढी एकाइहरू खरिद गर्न सक्छ, तर सभामा यसको मत गणना हुँदैन।

१. संघ गठन गर्ने सभा बोलाउन सम्पत्तिको सबै एकाइका मालिकहरूलाई गठन गर्ने निकाय, मन्त्रालय, प्रासंगिक निकाय वा सोही सम्पत्तिको अर्को मालिकले बोलाउनेछन्।

३. यदि मालिकहरू बीच संघ गठन गर्ने विषयमा सहमति हुँदैन भने, कुनै पनि मालिकले उच्च अदालतबाट प्रक्रिया पूरा गर्न अनुमति माग्न सक्छन्। अदालतले संघ गठन गर्न अनुमति दिएको अवस्थामा, दर्ता प्रक्रिया पूरा गर्न स्थापना समिति नियुक्त गर्नेछ। यदि कुनै पनि मालिकले संघ गठन गर्न अग्रसर भएन भने, मन्त्रालय वा प्रासंगिक निकायले कार्यन्वयन विनियममा उल्लेख अनुसार संघ गठन गर्नेछ र स्थापना समिति मालिकहरू वा अन्य व्यक्तिको बीचबाट छनोट गर्नेछ। संघ गठनका खर्चहरू मालिकहरूले आफ्नो हिस्सा अनुसार वहन गर्नेछन्।

४. सम्पत्तिको सबै एकाइका मालिकहरू सो सम्पत्तिको मालिकहरूको संघका सदस्य बन्छन्।

४. मालिकहरूले गरेको दान, उपहार र त्यसका समान अर्थका योगदानहरू, जसले संघका उद्देश्यहरूसँग मेल खान्छन्।

وينقضي اتحاد الملاك إذا أصبح عدد الملاك أقل من العدد اللازم لتأسيسه، أو في حال الهلاك الكلي للعقار ما لم يصدر قرار من العمومية بالتجديد، خلال 6 أشهر من تاريخ هلاكه، وتختص الجمعية العمومية للاتحاد بإقرار النظام الأساسي للاتحاد، وانتخاب وعزل مجلس الإدارة، وكذلك إقرار نظام إدارة الأجزاء المشتركة، وتعيين مدقق حسابات خارجي.

فضلاً عن تقرير صرف المكافآت المالية لرئيس وأعضاء مجلس الإدارة، والمصادقة على الميزانية التقديرية للاتحاد، واعتماد الحسابات الختامية والميزانية المدققة للاتحاد، وإبراء ذمة مجلس الإدارة ومدقق الحسابات، إلى جانب تحديد حصة كل مالك في الاشتراكات ونفقات صيانة الأجزاء المشتركة في العقار، وتجديد البناء في حالة الهلاك الكلي أو الجزئي، ولا يكون لمَنْ تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود، وتكون قرارات العمومية ملزمة لكل الملاك.

وإذا كانت الوحدة العقارية مشغولة بغير المالك، بعقد إيجار، أو انتفاع، أو لأي سبب قانوني آخر، يحق للاتحاد حسب المقترح استيفاء مستحقاته في ذمة المالك إيقاع الحجز تحت يد شاغل الوحدة في حدود المستحق للمالك استيفاء لدين الاتحاد وفق قواعد حجز ما للمدين لدى الغير.

ويكون المالك مسؤولاً عن صيانة وحدته العقارية والأجزاء المفرزة التابعة له، وإذا تراخي عن التنفيذ جاز لمدير الاتحاد بعد تكليفه بالإصلاح بأي وسيلة إعلان خلال 24 ساعة على الأقل أن يستصدر من قاضي الأمور الوقتية إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة المالك.

ويشترط لنقل ملكية أي وحدة عقارية أن يزود البائع المشتري بشهادة إبراء ذمة مالية صادرة عن اتحاد الملاك، ولا يتم تسجيل هذا التصرف قبل الحصول على تلك الشهادة وذلك على النحو الذي تنظمه اللائحة التنفيذية للقانون.

كما يجوز لاتحادات الملاك التي توجد بينها أجزاء مشتركة إنشاء اتحاد ملاك مشترك لإدارة هذه الأجزاء، ويكون له شخصية اعتبارية مستقلة وأهلية قانونية في حدود الغرض الذي أنشئ من أجله، وله ذمة مالية مستقلة فور تسجيله لدى الوزارة والجهة المختصة، وفقا للضوابط والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية، ويكون للاتحاد المشترك مجلس إدارة واحد، وجمعية عمومية طبقاً لما تنص عليه اللائحة التنفيذية من ضوابط وإجراءات، وما تحدده له من اختصاصات وصلاحيات.

وحسب المقترح تنسحب العقوبات على كل رئيس أو عضو مجلس إدارة أو مدير الاتحاد قدم ميزانيات أو عقوداً غير صحيحة مع علمه بذلك، وكل شخص حرر أو أصدر أو صادق على مستندات غير صحيحة تخص اتحاد الملاك مع علمه بذلك.

وكذلك على كل من تعامل مع الغير باسم اتحاد الملاك قبل تسجيله لدى الوزارة أو الجهة المختصة، أو لمَنْ انتحل صفة رئيس مجلس أو عضو مجلس إدارة أو مدير الاتحاد.

وحسب التصور سيكون على الوزارة المختصة في حال غياب مجلس إدارة «الاتحاد» لإقالته أو لاستقالته أو لعزله، تشكيل لجنة موقتة لممارسة مهام المجلس، وذلك لحين قيام الجمعية العمومية بانتخاب مجلس إدارة جديد خلال 3 أشهر من تاريخ الإقالة أو الاستقالة أو العزل.

ويكون لـ «اتحاد الملاك» في سبيل تحصيل الالتزامات حق الامتياز على الوحدة العقارية، وملحقاتها، ومالها من حصة شائعة في الأرض، والأجزاء المشتركة للعقار، وما بها من منقولات موجودة في الوحدة.