ओमानले स्वतन्त्र क्षेत्रहरूमा योजनाबद्ध रूपमा विक्री गरिएका इकाईहरूको बिक्रीमा कडाइ गरेको छ

ओमान सल्तनतमा विशेष आर्थिक क्षेत्र र स्वतन्त्र बन्दरगाह क्षेत्रहरू सम्बन्धी कानूनको नयाँ कार्यन्वयन विनियम लागू भएको छ, जसले योजनाबद्ध रूपमा बेचिने सम्पत्ति एकाइहरूको बिक्रीलाई व्यवस्थित गर्ने एक समूह नियमहरू बोकेको छ, जसले खरिदकर्ताहरूको रकमको सुरक्षा र विकासकर्ताले असुलेको रकमको व्यवस्थापनको निगरानीलाई बिक्री प्रक्रियाको केन्द्रमा राख्दछ।

यी नयाँ नियमहरूको महत्त्व गल्फ क्षेत्रका लगानीकर्ता वा खरिदकर्ताका लागि उच्च हुन्छ, जो उक्त विनियम अन्तर्गत आउने क्षेत्रहरू भित्र सम्पत्ति खरिद गर्ने विचार गरिरहेका हुन्छन्, किनकि यी नियमहरूले विज्ञापन र बिक्रीलाई मात्र व्यवस्थित गर्दैनन्, बरु विकासकर्ताले खरिदकर्ताहरूको रकम कहिले प्राप्त गर्न सक्छ, यो रकम कहाँ जम्मा हुन्छ, कसरी खर्च हुन्छ, र एकाइ हस्तान्तरण पछि कति भाग सुरक्षित रूपमा राखिन्छ भन्ने कुरा निर्धारण गर्दछ, जुन विशेष आर्थिक क्षेत्र र स्वतन्त्र बन्दरगाह क्षेत्रहरूको सामान्य निकायले जारी गरेको विनियम अनुसार हो।

सन् २०२६ को निर्णय नम्बर ८१ अनुसार, योजनाबद्ध रूपमा बेचिने सम्पत्ति एकाइहरूको बुकिङका लागि कुनै पनि रकम प्राप्त गर्न विकासकर्तालाई सम्बन्धित निकायको अनुमति लिनु अनिवार्य छ, साथै परियोजनाको प्रचार र बिक्री प्रक्रिया पूरा गर्न विशिष्ट मापदण्डहरू पूरा गर्नुपर्छ, जसमा ग्यारेन्टी खाता र परियोजनाको वित्तपोषण सम्बन्धी हुन्छन्।

विनियमले विकासकर्तालाई परियोजनाका लागि विशेष ग्यारेन्टी खाता खोल्न बाध्य पार्दछ, जसमा परियोजनाको कुल लागतको २० प्रतिशत बराबरको रकम खातामा उपलब्ध हुनुपर्छ, र यो प्रतिशतमा अहिलेसम्म पूरा भएका निर्माण कार्यहरूको मूल्यलाई पनि समावेश गरिन्छ।

यसरी, २० प्रतिशतको अर्थ विकासकर्ताले परियोजनाको मूल्यको २० प्रतिशत रकम पूर्ण रूपमा नगद जम्मा गर्नुपर्छ भन्ने हुँदैन, किनकि निर्माणका कामहरू पूरा भएको मूल्यलाई यसमा गणना गरिन्छ।

ग्यारेन्टी खाताको भूमिका अनुमति प्राप्त गर्ने चरणमा मात्र सीमित हुँदैन, किनकि त्यसबाट रकम निकाल्ने प्रक्रिया परियोजनाको वास्तविक प्रगति स्तरसँग जोडिएको हुन्छ, जुन परामर्शदाताको प्रमाणपत्र र विनियमद्वारा तोकेका नियमहरू अनुसार हुन्छ।

नियमावलीले परियोजनाको वित्तपोषणका लागि ग्यारेन्टी खाता प्रयोग गर्न प्रतिबन्ध लगाउँछ, र यसलाई प्राधिकरणको अनुमति बिना बन्द गर्न मिल्दैन, जसले सिद्धान्ततः परियोजना कार्यान्वयनका लागि छुट्याइएको रकमलाई विकासकर्ताले अर्को वित्तपोषणका साधनहरू प्रयोग गर्नबाट छुट्याउँछ।

डिलिभरी पछिका प्रमुख ग्यारेन्टीहरूमध्ये एक, विकासकर्तालाई प्रत्येक बिक्री भएको एकाइको मूल्यको कम्तीमा ५ प्रतिशत रकम दर्ता भएको मितिबाट एक वर्षसम्म ग्यारेन्टी खातामा राख्न बाध्य पार्नु हो।

यो रकम अवधि सकिएपछि तुरुन्तै जारी गरिँदैन; नियमावलीले एकाइमा कुनै दोष नभएको कुराको प्रमाणस्वरूप मालिक, परामर्शदाता र विकासकर्ताले हस्ताक्षर गरेको प्रमाणपत्र आवश्यक पार्छ।

यसले खरिदकर्तालाई रकत जारी गर्ने प्रक्रियामा प्रत्यक्ष भूमिका खेल्ने अवसर प्रदान गर्छ, जुन प्रक्रिया विकासकर्ता र परामर्शदातामात्रैमा सीमित हुँदैन। साथै, प्राधिकरणसँग विवाद उत्पन्न भएमा ग्यारेन्टी खाताबाट भुक्तानी रोक्न बैंकलाई आदेश दिने अधिकार हुन्छ।

खरिदकर्ताका लागि, यो प्रणालीको अर्थ दर्ता भएको पहिलो वर्षभर एकाइको मूल्यको एक भाग विकासकर्ताको नियन्त्रण बाहिर रहन्छ, जबसम्म भुक्तानीका सर्तहरू पूरा हुँदैनन्।

नियमावलीले ओमानबाह्य नागरिकहरूले सम्पत्तिको स्वामित्व लिने कुरालाई पनि नियमन गर्छ, तर यसले विशेष आर्थिक क्षेत्र र स्वतन्त्र व्यापार क्षेत्रमा पर्ने सबै परियोजनाहरूमा स्वतन्त्र स्वामित्वको दायरा खोल्दैन।

नियमावलीले परिषद्लाई केही महत्त्वपूर्ण नियमहरू तोक्ने अधिकार दिन्छ, जसमा ओमानबाह्य नागरिकहरूलाई बिक्री गर्न मिल्ने एकाइको न्यूनतम मूल्य, एकाइहरूको अधिकतम संख्या, र एउटै राष्ट्रियताका व्यक्तिलाई बिक्री गर्न मिल्ने अनुपात समावेश छन्।

त्यसैले, हालको नियमावलीले विदेशी खरिदकर्ताले आश्रय लिन सक्ने स्थिर संख्या प्रदान गर्दैन; बरु यसले नियामक ढाँचा स्थापना गर्छ र ती सीमाहरू तोक्ने काम पछिका निर्णयहरूमा छोड्छ।

ध्यान आकर्षण गर्ने कुरा यो हो कि पाठमा 'ओमानबाह्य' शब्द प्रयोग गरिएको छ, र यसले सहयोगी राज्य परिषदका नागरिकहरूका लागि कुनै विशेष भेदभाव समावेश गर्दैन।

नियमावलीका अन्य खण्डहरूमा रणनीतिक परियोजनाहरूका लागि प्रोत्साहनहरू समावेश छन्, तर यी विशेषताहरूले स्वचालित रूपमा मुक्त क्षेत्रहरूमा कुनै पनि भवन विकास परियोजनालाई दीर्घकालीन कर छुट प्राप्त हुने संकेत गर्दैन।

१० वर्षसम्म पुग्ने कर छुटहरू परियोजनालाई 'रणनीतिक परियोजना' को रूपमा वर्गीकरणसँग सम्बन्धित छन्, र लगानीको परिमाण, गतिविधिको प्रकृति, र परियोजनाले हासिल गर्ने उपलब्धिहरू जस्तै प्रविधि स्थानान्तरण, स्थानीय सामग्रीको विस्तार, आत्मनिर्भरतामा योगदान वा निर्यात, साथै निकायको बोर्डले तोकेका क्षेत्रहरूसँग सम्बन्धित सर्तहरू र नियमहरूअनुसार हुन्छन्।

यसैगरी, नियमावलीमा उल्लेखित कर छुटका लागि गतिविधिहरूको सूचीमा भवन विकासलाई स्पष्ट रूपमा उल्लेख गरिएको छैन, तथापि बोर्डले अन्य गतिविधिहरू थप्ने अधिकार राख्छ।

त्यसैले, कुनै भवन विकास परियोजना मुक्त क्षेत्रभित्र अवस्थित भएकै कारणले गर्दा यसले स्वतः दश वर्षको कर छट पाउने हुँदैन।

योजना अनुसारको बिक्रीका नियमहरूको अध्ययनले देखाउँछ कि खरिदकर्ताका लागि मूल परिवर्तनको सार नयाँ लगानी प्रोत्साहन प्रदान गर्नुभन्दा बढी खरिदकर्ताहरूको रकम डेभलपरले कहिले प्राप्त गर्न सक्छन् र उक्त रकम प्राप्त भएपछि कसरी प्रयोग गर्ने भन्ने कुरामा प्रतिबन्धहरू तोक्नु हो।

खरिदकर्ताले केवल बुकिङ्ग अघि निकायको अनुमति लिनुपर्ने सर्त मात्र होइन, सुरक्षाको एक श्रृंखला पनि सामना गर्नुपर्छ, जसमा सुरक्षा खाता, परियोजनाको लागतको एक अंश प्रमाणित गर्ने, भुक्तानीलाई निर्माण चरणहरूसँग जोड्ने, र इकाई दर्ता भएपछि पनि मूल्यको एक भाग रोक्किएको राख्ने जस्ता कदमहरू समावेश छन्।