«राष्ट्रिय सम्पदा»... विचारको नेतृत्व सम्बन्धी प्रतिवेदन

दशकौं लामो समयदेखि, सम्पत्ति लगानी आय अनुबन्धमा आधारित थियो, जहाँ मूल्यहरू मुख्यतया बजारको दैनिक उतारचढाव भन्दा आधारभूत तथ्यहरूद्वारा चलाइन्थ्यो। यसले यस सम्पत्ति वर्गलाई विविधीकृत लगानी पोर्टफोलियोमा विश्वसनीय तत्व बनाएको थियो। तर, केन्द्रीय बैंकहरूले दशकौंदेखि सबैभन्दा छिटो गतिमा ब्याजदर बढाउँदा यो वास्तविकता परिवर्तन भयो, जसले सम्पत्ति मूल्यहरूको पुनर्मूल्याङ्कन र कारोबार गतिविधिमा मन्दी ल्यायो। तथापि, छोटो अवधिको पूँजीगत ह्रासले सम्पत्ति मूल्यमा असर पार्न सक्छ तर आयको दीर्घकालीन स्थिरतालाई मौलिक रूपमा परिवर्तन गर्दैन।

यसले एक मौलिक सिद्धान्तलाई उजागर गर्दछ कि सम्पत्ति मूल्यहरू अन्तर्निहित आधारभूत तथ्यहरूबाट विचलन हुन सक्छन्। सम्पत्ति क्षेत्रमा, शुद्ध सञ्चालन आय (NOI) - जुन सञ्चालन खर्चहरू घटाएपछि बाँकी रहेको भाडा आय हो - प्रदर्शनको प्रमुख मापदण्ड हो। मूल्याङ्कन गुणांक र बजारको मनोविज्ञानले छोटो अवधिको मूल्य निर्धारणमा असर पार्यो भने, शुद्ध सञ्चालन आय दीर्घकालीन लगानी आयको प्रमुख चालक शक्ति नै रहन्छ।

आज, सम्पत्ति क्षेत्रको प्रदर्शन क्षेत्र र भौगोलिक क्षेत्रहरू बीचमा बढ्दो मात्रामा विखण्डित हुँदै गएको छ। पारम्परिक आधारभूत क्षेत्रहरूले संरचनात्मक पुनर्परिभाषाको सामना गर्दा डाटा केन्द्र, बुढाआश्रम र स्वयं भण्डारण सुविधाहरू जस्ता वैकल्पिक सम्पत्तिहरू स्थिर र दीर्घकालीन आयका महत्त्वपूर्ण स्रोतहरूको रूपमा उदाएका छन्। लचिलो सम्पत्ति पोर्टफोलियो निर्माण गर्न पारम्परिक धारणाहरूलाई अस्वीकार गर्नु र सार्वजनिक तथा निजी बजारहरू बीचको मूल्याङ्कन असन्तुलनलाई लाभान्वित गर्नु आवश्यक छ।

निजी र सार्वजनिक सम्पत्तिहरू एकअर्काको विकल्प हुन्ैनन्; प्रत्येकको लगानी पोर्टफोलियोमा फरक भूमिका हुन्छ। निजी सम्पत्तिहरूले सम्पत्तिमा प्रत्यक्ष नियन्त्रण, लचिलो संरचनाहरू र प्रभावकारी व्यवस्थापन मार्फत अतिरिक्त आय (अल्फा) प्राप्त गर्ने अवसरहरू प्रदान गर्छ, तर यसको विनिमयमा कम तरलता र मूल्याङ्कन-आधारित मूल्याङ्कनमा निर्भरता हुन्छ। अर्कोतर्फ, सार्वजनिक सम्पत्तिहरू (REITs) र एक्सचेन्ज-ट्रेडेड फन्डहरू (ETFs) मार्फत तरलता, पारदर्शी मूल्य निर्धारण र विशिष्ट क्षेत्र र भौगोलिक क्षेत्रहरूमा प्रभावकारी पहुँच प्रदान गर्छ, तर यसको विनिमयमा स्टक बजारको मनोविज्ञानप्रति बढी संवेदनशीलता र छोटो अवधिको उतारचढावमा वृद्धि हुन्छ।

निजी र सार्वजनिक सम्पत्तिहरू बीचको सम्बन्ध बुझ्नु लचिलो र विविधीकृत पोर्टफोलियो निर्माणको लागि आधारभूत छ। दुवैको रणनीतिक आवंटनले सम्पत्ति व्यवस्थापनको व्यापक रणनीतिमा प्रत्येक संरचनाको पूरक शक्तिहरूलाई जोड्न मद्दत गर्छ। नतिजास्वरूप, पोर्टफोलियोहरूले सार्वजनिक बजारको तरलता र निजी लगानीहरूले प्रदान गर्ने नियन्त्रण तथा लचिलोपन दुवैबाट लाभ उठाउन सक्छन्।

सम्पत्ति आय अनुबन्धमा आधारित हुन्छ र ऐतिहासिक रूपमा यसले भाडा अनुबन्धहरूको पुनर्मूल्याङ्कन, भाडा वृद्धि, र प्रतिस्थापन लागतमा वृद्धि मार्फत मुद्रास्फीतिप्रति लचिलोपन देखाएको छ। यी स्थिर आधारहरूको समर्थनमा, सम्पत्ति क्षेत्रले सार्वजनिक बजारहरूको तुलनामा विविधीकरण र घोषित उतारचढावलाई कम गर्न योगदान पुर्याएको छ। तथापि, २०२२ ले देखायो कि निजी बजारहरूको मूल्याङ्कन पनि पुनर्मूल्याङ्कनबाट अछुतो छैन, र यसको स्थिरताको एक भाग मूल्याङ्कनमा ढिलाइको प्रतिबिम्ब हो। त्यसैले, सार्वजनिक र निजी लगानी उपकरणहरूको संयोजनले दीर्घकालीन मूल्य हासिल गर्दै तैनातीगत लचिलोपन कायम राख्न सक्छ।

व्यापक रणनीतिहरूको समूह रहेको छ, जसमध्ये प्रत्येकको पोर्टफोलियोमा फरक भूमिका हुन्छ, जोखिम र आयको स्रोतको हिसाबले फरक हुन्छन्, जुन स्थापित आय उत्पादन गर्ने सम्पत्तिको स्वामित्वबाट सुरु भएर थप आयका स्रोतहरू सिर्जना गर्नका लागि नयाँ सम्पत्तिहरू विकास गर्ने सम्म फैलिएका छन्। तल देखाइए अनुसार, जोखिमको स्तर बढ्दै जाँदा लक्षित प्रतिफल र त्यसको वरिपरिको विचलनको दायरा पनि बढ्दै जान्छ। यद्यपि यी रियल इस्टेट लगानी रणनीतिहरू निजी र सार्वजनिक दुवै बजारहरूमा उपलब्ध छन्, तिनीहरूको कार्यान्वयन यान्त्रिकीमा ठूलो भिन्नता देखिन्छ। निजी बजार लगानीहरू सामान्यतया दीर्घकालीन स्वामित्व संरचनाहरू र कम तरलतामा निर्भर हुन्छन्, जबकि सार्वजनिक रणनीतिहरू प्रायः विशेष क्षेत्रमा आधारित रियल इस्टेट इन्भेस्टमेन्ट ट्रस्ट (REITs) वा बजारमा कारोबार हुने रियल इस्टेट फन्डहरू मार्फत पहुँच योग्य हुन्छन्, जसले वित्तीय बजारहरूमा तरल र कारोबार योग्य रियल इस्टेट एक्सपोजर प्रदान गर्दछ।

**बेसिक रणनीति (Core):** यो स्थिर र पूर्ण रूपमा भाडामा दिइएका सम्पत्तिहरूमा लगानी गर्दछ, स्थिर र कम उतार-चढाव भएको आय प्राप्त गर्ने लक्ष्य राख्दै, जहाँ प्रतिफलहरू मुख्यतया अनुबन्धित भाडाबाट आउँछन्, मूल्य सिर्जनाबाट होइन। लक्षित कुल प्रतिफलहरू सामान्यतया ६% देखि १०% को बीचमा हुन्छन् (Preqin)।

**बेसिक-प्लस रणनीति (Core-plus):** यसले बेसिक रणनीतिको आधारमा निर्माण हुन्छ, जसमा भाडा व्यवस्थापन, सम्पत्ति व्यवस्थापन र आय बढावा दिने सीमित पहलहरू समावेश हुन्छन्, थप प्रतिफलको लागि सीमित कार्यान्वयन जोखिम स्वीकार गर्दै। लक्षित कुल प्रतिफलहरू सामान्यतया ८% देखि १२% को बीचमा हुन्छन् (Preqin)।

**भ्याल्यु-एड रणनीति (Value-add):** यसले आयको स्रोत स्वामित्वबाट कार्यान्वयनतिर सार्छ, जहाँ व्यवस्थापकहरू कमजोर व्यवस्थापन भएका सम्पत्तिहरू पुनर्जीवित गर्छन्, पुनः भाडामा दिन्छन् वा पुनः निर्देशित गर्छन् ताकि सञ्चालनात्मक शुद्ध आय र सम्पत्तिको मूल्य बढाउन सकियोस्। नतिजाहरू धेरै हदसम्म सञ्चालकको कौशलमा निर्भर हुन्छन्, र लक्षित कुल प्रतिफलहरू सामान्यतया ११% देखि १५% को बीचमा हुन्छन् (Preqin)।

**अपचरित र असफल सम्पत्तिहरूको रणनीति (Opportunistic & Distressed):** यसले ठूलो पुनर्विकास, रूपान्तरण वा वित्तीय पुनर्गठन आवश्यक पर्ने सम्पत्तिहरूलाई लक्ष्य गर्दछ, जहाँ प्रतिफलहरू स्थापित आयबाट होइन, मूल्य सिर्जनाबाट आउँछन्। नतिजाहरू व्यवस्थापकको कार्यान्वयन र बजारको अवस्थामा निर्भर हुन्छन्, र लक्षित कुल प्रतिफलहरू १५% भन्दा माथि पनि हुन सक्छन् (Preqin)।

जनसंख्यागत माग रियल इस्टेट क्षेत्रको सबैभन्दा टिकाऊ चालकहरूमध्ये एक हो, र वृद्ध नागरिकहरूको आवास क्षेत्रले यो विचारलाई स्पष्ट रूपमा प्रतिनिधित्व गर्दछ; अमेरिकामा जन्म बम्पर (baby boomer) पुस्ताका बढ्दो संख्याले आठ दशकको उमेरमा प्रवेश गर्दै जाँदा, यो प्रकारका सम्पत्तिहरूको लागि माग बढ्दै छ, जबकि आपूर्तिमा त्यस्तै वृद्धि हुँदैन। आपूर्ति र मागको यो अनुकूल सन्तुलनले क्षेत्रको लागि सहयोगी वातावरण र सकारात्मक दृष्टिकोण प्रदान गर्दछ।

जनसंख्यागत परिवर्तनहरूबाट उत्पन्न सहयोगी हावाहरू केवल अमेरिकामा मात्र सीमित छैनन्; एसियामा, ६० वर्ष वा सोभन्दा बढी उमेरका जनसंख्या लगभग दोब्बर भएर २०५० सम्ममा १.३ अर्ब पुग्ने अपेक्षा छ, जसले महादेशको जनसंख्याको चौथाई हिस्सा बनाउँछ। जापान पहिले नै जनसंख्या वृद्धिमा सबैभन्दा अगाडि रहेको देशहरूमध्ये एक हो, जहाँ लगभग ३०% जनसंख्या ६५ वर्ष वा सोभन्दा बढी उमेरको छ, जबकि दक्षिण कोरियाले २०२४ मा 'अति-वृद्ध समाज' को सीमा नाघेको छ, जहाँ ६५ वर्ष भन्दा माथिका जनसंख्याको प्रतिशत २०% भन्दा माथि छ।

त्यसैले, वृद्धहरूका लागि आवास, स्वास्थ्य हेरचाह सुविधाहरू, र वृद्ध हेरचाह सेवाहरूको पूर्वाधारको माग उल्लेखनीय रूपमा बढ्ने अपेक्षा गरिएको छ, र एसियामा वृद्ध आवास बजारको आकार २०३० सम्ममा दोब्बरभन्दा बढी हुने अपेक्षा (Colliers) गरिएकोले, अमेरिकी बजारले देखिरहेको मागको शक्तिले जनसंख्या वृद्धको कारणले चालिने व्यापक वैश्विक लगानी प्रवृत्तिमा संकेत गर्न सक्छ।

यी जनसांख्यिकीय परिवर्तनहरूले वैकल्पिक सम्पत्ति क्षेत्रहरूको वृद्धिलाई पनि समर्थन गर्छन्, जसमा वृद्धहरूका लागि आवास र अन्य विशेष सम्पत्ति सम्पत्तिहरू समावेश छन्। व्यापक दृष्टिकोणबाट, जनसंख्या बसाइँसराइ र नयाँ परिवारहरूको गठन जस्ता संरचनात्मक प्रवृत्तिहरूले विभिन्न सम्पत्ति बजारहरूमा दीर्घकालीन मागलाई आकार दिइरहेका छन्, जसले बहु-एकाइ आवास, विद्यार्थी आवास, र प्रमुख शहरी केन्द्रहरूमा आत्म-भण्डारण सुविधाहरू जस्ता विविध सम्पत्तिहरूलाई समर्थन गर्छ।

जनसांख्यिकीय प्रवृत्तिहरूले दीर्घकालीन मागका चालकहरूको रूपमा काम गरे पनि, छोटो समयसीमा भित्र असर गर्ने अन्य बजार शक्तिहरू पनि छन्, र यी छिटो गतिमा हुने परिवर्तनहरूले मागका ढाँचाहरूलाई पुनः आकार दिइरहेका छन्, जसले गर्दा सम्पत्तिहरूको पुन: उपयोग र विकास थप मान (Value-Add) रणनीतिहरूको मुख्य केन्द्रबिन्दु बनेका छन्।

इ-कमर्सको निरन्तर वृद्धि यसको एक प्रमुख उदाहरण हो, किनकि अनलाइन खरिदको बढ्दो प्रचलनसँगै आधुनिक लजिस्टिक्स सुविधाहरूको माग बढेको छ, किनभने इ-कमर्स कम्पनीहरूले परम्परागत खुद्रा व्यापारीहरूको तुलनामा धेरै ठूलो भण्डारण र गोदाम स्थानको आवश्यकता पर्दछ, र यो आपूर्ति र माग बीचको असन्तुलनले पुराना व्यावसायिक सम्पत्तिहरू, जसमा कम प्रदर्शन गर्ने शপিङ मलहरू र डिपार्टमेन्टल स्टोरहरू समावेश छन्, पुन: विकास गरेर डिजिटल अर्थव्यवस्थाको बढ्दो आवश्यकताहरू पूरा गर्ने वितरण र लजिस्टिक्स केन्द्रहरूमा रूपान्तरण गर्ने अवसर सिर्जना गरेको छ।

• सार्वजनिक र निजी सम्पत्तिको गतिशीलता: सार्वजनिक सम्पत्तिले तरलता र तैनाती लचिलोपन प्रदान गर्छ, जबकि निजी बजारहरूले सम्पत्तिहरूमा प्रत्यक्ष नियन्त्रण र सक्रिय सम्पत्ति व्यवस्थापन मार्फत दीर्घकालीन अतिरिक्त आय (अल्फा) प्राप्त गर्न सक्षम बनाउँछ।

• मुद्रास्फीतविरुद्ध संरचनात्मक हजबिङ्गको माध्यम: भाडा सम्झौताका संरचनाहरू, आरोही भाडा वृद्धिहरू, र प्रतिस्थापन लागतमा वृद्धिले मुद्रास्फीतको अवधिमा खरिद शक्तिलाई कायम राख्न मद्दत गर्छ।