Ang Real Estate ay Pumasok sa Yugto ng 'Paghihiwalay'... Ang Likididad ay Nagbabago ng Direksyon at ang Manlalaro ay Naghahanap ng Kita

Sinuri ng "Al-Siyasa" ang kalagayan ng real estate sa ilalim ng maraming mabilis na pagbabago

20% pagbaba sa presyo ng pribadong tirahan, na apektado ng bayarin sa mga walang-gawang lupa

Tapos na ang panahon ng madaling pagtaas ng presyo... ang komersyal ang nangunguna sa eksena

Ang kakulangan sa mga alternatibong murang tirahan ay nakaimpluwensya sa pamilihan ng pag-upa

Siniguro ng eksperto sa real estate na si Abdulhamid Al-Baghlí na pumasok ang pamilihan ng real estate sa Kuwait sa isang bagong yugto na magkaiba sa kalikasan nito mula sa mga taon ng pag-usbong at sabay-sabay na pagtaas na sumakop sa karamihan ng mga sektor, dahil ngayon mas selektibo ang galaw ng pamilihan, at ang likidad ay naghahanap ng kita at kaligtasan imbes na magpalakbay sa pagtaas ng presyo. Habang naglagay ng presyon sa aktibidad ng real estate ang mga geopolitikal na tensyon, ang pagtaas ng gastos sa konstruksyon, at ang pagkasigla ng mga kondisyon sa pondo, ang mga pagbabago sa batas, kung saan ang pinakamahalaga ay ang pagpapatupad ng batas tungkol sa mga walang-gawang lupa, at ang mga inaasahang pagtaas sa suplay ng tirahan, ay nakatulong sa pagpapakartilya muli ng mapa ng demand at presyo. Narito ang mga detalye:

Sinabi ni Al-Baghlí sa isang espesyal na usapan sa "Al-Siyasa" na pumasok ang pamilihan sa aktwal na yugto ng "katatagan at katahimikan" pagkatapos ng pag-usbong, at siniguro na "tapos na ang panahon ng madaling pagtaas," at ang real estate sa Kuwait ay nakaharap na sa isang mas selektibong pamilihan, kung saan magkakaiba ang mga oportunidad sa pagitan ng tirahan, pamumuhunan, at komersyal ayon sa kalikasan ng bawat sektor, lokasyon, at kita na ibinibigay nito.

Inilarawan niya na ang pangkalahatang indikasyon ng presyo ay nakaranas ng presyon sa huling panahon dahil sa pagtatalo ng ilang mga salik, kabilang ang mga regional na tensyon, ang pagtaas ng gastos sa pagtatayo, at ang pagtaas ng gastos sa pondo, kasama ang mga pagbabago na may kinalaman sa patakaran sa tirahan at ang pagpapatupad ng batas tungkol sa mga walang-gawang lupa simula noong Enero 2026. Sinabi niya na hindi na gumagalaw ang pamilihan nang sabay-sabay tulad noong nakaraan, kung saan ang mga pagtaas ng presyo ay sumakop sa karamihan ng mga sektor sa parehong oras, at ipinaliwanag niya na ngayon mas matalino at mapagmatyag ang likidad, at gumagalaw ito patungo sa mga sektor na nakikita niya ang mas malaking kakayahan upang mapanatili ang halaga at makamit ang kita. At siniguro niya na ang kasalukuyang larawan ay maaaring iangkop sa pahayag na "hindi nawala ang likidad sa pamilihan, kundi nagbago ang direksyon nito," at tinukoy niya na ang sektor ng pamumuhunan ay nakakaranas ng relatibong paglabas ng likidad dahil sa pag-iingat, habang ang sektor ng komersyal ay nakakakuha ng mas malaking bahagi ng mga pondo na naghahanap ng mga limitadong oportunidad at mas mababang suplay.

Mga presyo sa pagitan ng tunay na halaga at kakulangan sa lupa

Sa mga antas ng presyo, naniniwala si Al-Baghlí na ang pamilihan ng real estate sa kasalukuyang yugto ay mas malaki ang sumasalamin sa "kakulangan sa suplay at mga patakaran ng gobyerno" kaysa sa pag-reflect sa purong halaga ng real estate.

Inilarawan niya na ang pagpapatupad ng batas tungkol sa mga walang-gawang lupa, kasama ang mga inaasahang paglulunsad ng humigit-kumulang 140,000 yunit ng tirahan, ay naging dalawang mahahalagang salik sa muling pagsusuri ng mga presyo, lalo na sa sektor ng tirahan, kung saan ang mga inaasahang pagtaas sa suplay ay nagtulak sa ilang mga mamimili na mag-ingat.

Mga serbisyong balita

Sa kabilang banda, nanatiling mas matibay ang sektor ng pamumuhunan, at kahit tumataas sa ilang mga kaso, dahil sa limitadong mga magagandang oportunidad sa pamumuhunan.

Tinukoy niya na ang kakulangan sa mga alternatibong murang tirahan ay nakaimpluwensya rin sa pamilihan ng pag-upa, lalo na pagkatapos ng paglilinis ng mga lugar tulad ng Al-Husayni at Kuwait City 10, na nagdulot ng pag-ubos sa suplay ng mga yunit na murang presyo at pagtaas ng mga upa ng ilang mga apartamento.

Hindi pantay na pagbaba ng "tirahan"

Tungkol sa mga dahilan ng kahirapan sa pagpapatuloy ng pagbaba ng presyo ng pribadong tirahan sa ilang mga lugar, sinabi niya na ang mga presyo ay talagang bumaba ng humigit-kumulang 20% sa ilang mga lugar na matatagpuan sa labas ng Ikaanim na Sirkular, na apektado ng mga bayarin sa mga walang-gawang lupa at mga inaasahang pagbabago sa pagtatanggal ng subsidyo at pagtaas ng suplay.

Sa pamilihan ng pag-upa, sinabi niya na pumasok na ang pamilihan sa isang yugto ng muling pagpapasuri ng presyo, ngunit magkaiba ito sa mga sektor, at ipinaliwanag niya na ang sektor ng pamumuhunan ay nakaranas ng bahagyang muling pagpapasuri pataas, habang ang pribadong tirahan ay tumataas sa katatagan o pagbaba sa ilang mga lugar.

Pagsasakapan sa ari-arian noong 2026

Tungkol sa sektor ng pagsasakapan, naniniwala si Al-Baghlí na ang kasalukuyang ekwasyon ay maaaring buod sa pariralang "naka-fixed na kita, ngunit nagbabago ang gastusin."

Lupa o gusali? ... Ang yaman ay nasa una, habang ang kita ay nasa ikalawa.

Kapag pinaghihiwalayan ang pagbili ng lupa o gusali, naniniwala si Al-Baghlí na ang "lupa ang gumagawa ng yaman, habang ang gusali ang gumagawa ng cash flow," at ipinaliwanag niya na ang lupa ay nananatiling instrumento para sa pagbuo ng yaman sa pangmatagalan, lalo na dahil sa kakulangan ng lupa at hindi paglalabas ng mga bagong lugar sa ilang mga rehiyon. Tinukoy niya na ang mga presyo ng komersyal na lupa ay tumataas ng 3.6%, kahit na may mga presyon na kinaharap ng ibang sektor.

Dagdag pa, ayon sa kanyang pananaw, ang lupa ay may mas mababang gastusin sa operasyon kumpara sa nakatayo na ari-arian, dahil walang mga gastos sa pagpapanatili, kuryente, o mga isyu na may kinalaman sa pamamahala ng mga nagseserye.

Sa kabilang banda, ang gusaling pang-investisyon ay nagbibigay ng buwanang kita sa mga mamumuhunan, dahil maaari nitong makamit ang kita mula sa upa na nasa pagitan ng 6% at 6.5%. Sinabi niya na ang mga naghahanap ng pagbuo ng pangmatagalang yaman ay maaaring tumingin sa mga lupa, lalo na ang mga komersyal at pang-investisyon na matatagpuan sa mga estratehikong lokasyon, habang ang mga naghahanap ng buwanang kita ay maaaring makahanap ng kanilang hinahanap sa nakatayo na gusaling pang-investisyon.

Sa kabilang banda, binabalaan siya sa pagsasama ng pagtaas ng presyo ng lupa at gastusin sa pagtatayo, at sa malaking pag-asa sa pondo, na itinuturing niya ang pagbili ng mahal na residential na lupa at pagtatayo nito gamit ang pautang bilang isa sa pinakamahal na mga senaryo sa kasalukuyang kondisyon, dahil sa pagtaas ng gastusin sa pondo at konstruksyon nang sabay.

2.16 bilyong dinar sa unang kalahati... ngunit nagbago ang mapa ng likido

Tungkol sa mga pinagmumulan at direksyon ng likido, siniguro niya na mayroong pera sa merkado, ngunit naging mas mapagmatyag ito dahil sa mga tensyon sa rehiyon at pagtaas ng gastusin sa pondo. Ipinahiwatig niya na ang kabuuang halaga ng merkado ay umabot sa humigit-kumulang 2.16 bilyong dinar sa unang kalahati ng taong 2026, ngunit malaki ang pagbabago sa mga daloy ng likido.

Sinabi niya na ang kasalukuyang likido ay galing sa tatlong pangunahing pinagmumulan:

Likido ng mga mamamayan, na umaagos sa sektor ng tirahan, lalo na sa mga mas murang lugar, na pinapagana ng pangangailangan sa tirahan at paghihintay sa suporta sa tirahan, na nagpapaliwanag sa pagtaas ng bilang ng mga transaksyon sa tirahan kahit na bumaba ang halaga ng mga benta.

Likido ng malalaking kumpanya at mga pondo, na mas umaagos sa sektor ng komersyo upang hanapin ang mga limitadong oportunidad at bihirang suplay.

Kasama na ang likido ng mga mayayamang pamilya at tradisyonal na mamumuhunan, na nananatiling nakadikit sa isang bahagi ng sektor ng investisyon, lalo na sa mga umiiral na ari-arian na may matatag na kita mula sa upa.

Binanggit niya na ang merkado ay nagpapakita ng malinaw na pagbaba ng presensya ng mga spekulador at mga bumibili na umaasa sa pondo, dahil sa pagtaas ng mga interes.

Kaya’t naging tatlo ang pangunahing destinasyon ng likido: ang komersyal bilang isang relasyong takbuhan sa ilalim ng limitadong suplay, ang umiiral na investisyon na nagbibigay ng matatag na kita, at ang tirahan sa mga paligid kung saan hinahanap ng mamamayan ang mas mababang presyo.

Interes... ang pangunahing preno ng merkado

Siniguro ni Al-Baghlí na ang gastusin sa pondo ay naging isa sa pinakamahalagang salik na nakakaapekto sa galaw ng real estate sa Kuwait noong 2026, at sinabi niya na “ang interes ngayon ang pangunahing preno ng merkado,” na nagpaliwanag na ang pagiging mahigpit ng mga kondisyon sa pondo at ang pagtaas ng gastusin nito ay nakatulong sa pagpapabagal ng momentum ng demand, at muling pinalitan ang mga desisyon ng mga mamimili, lalo na ang mga umaasa sa pagpapautang upang makamit ang kita. Dagdag niya na noong nakaraan, mas tanggap sa merkado ang ideya ng pagbili gamit ang pondo at pag-asa sa pagtaas ng halaga ng ari-arian, ngunit ngayon, mas nakatuon ang mamimili sa pagkakaiba ng gastusin sa pondo at ng kita na kinikita ng real estate. Gayunpaman, naniniwala siya na ang mga susunod na buwan ay maaaring magdala ng mas maraming katatagan kung magkakaroon ng pagbaba ng mga rate ng interes, kasama ang pagpasa ng inaasahang batas tungkol sa pondo para sa real estate, na maaaring suportahan ang kakayahang makakuha ng pondo at muling ibalik ang bahagi ng demand sa merkado.

Ayon sa pagsusuri ni Al-Baghlí, ang kabuuang larawan ay nagpapakita na ang real estate sa Kuwait ay hindi dumadaan sa yugto ng pagkawala ng likido, kundi sa yugto ng “muling pag-uuri”; ang pera ay nananatiling nandoon, ngunit naging mas selektibo, at ang mamimili ay hindi na hinahabol ang pagtaas ng presyo, kundi naghahanap ng lokasyon, kita, at kinabukasang likido, habang ang gastusin sa pondo ay naging desisibong salik sa pagtukoy kung ang isang transaksyon ay tunay na pagkakataon o matagalang bigat.

Kasalukuyang mapa ng demand... 3 pangunahing pattern

Tinitingnan ng eksperto sa real estate na isa sa pinakamalaking pagbabago sa merkado ay ang pagbabago sa identidad ng mamimili mismo, at sinabi niya na “ang bumibili ngayon ay hindi kailanman ang parehong tao na bumibili noong tatlong taon na ang nakalilipas,” kung saan napapansin niya ang tatlong pangunahing uri ng mga mamimili:

● Una: ang mamamayan na naghahanap ng tirahan, na mas nauugnay sa sektor ng pribadong pabahay, at ang demand niya ay nakatuon sa mga lugar na may mababang presyo, partikular ang Ahmadi at Al-Jahra, sa ilalim ng mahabang panahon ng paghihintay para sa pagtatalaga ng tirahan. Sa aplikasyon ng batas tungkol sa mga walang gamit na lupa, naging mas sensitibo sa presyo ang mamimiling ito, at mas naghahanap ng “pinakamababang angkop na presyo” kaysa sa paghahanap ng pinakamainam na oportunidad sa pamumuhunan.

● Pangalawa: ang maingat na mamumuhunan, na nakatuon sa sektor ng pamumuhunan, at kinabibilangan ng mga kumpanya at pamilya na may likido at naghahanap ng proteksyon laban sa inflation. Ang demand ay mas nakatuon sa mga lugar tulad ng Hawalli, Salmiya, at Farwaniya, partikular sa mga lumang gusali na may matatag na kita mula sa pagpapabakal, dahil ang mga kita na 6% at 6.4% ay nagpapatibay sa ilang mga pagkakataong ito sa kasalukuyang sitwasyon, dahil ang mamumuhunan ay mas pumipili ng “malinaw na kita” kaysa sa spekulasyon at panganib.

● Pangatlo: ang institusyonal na mamumuhunan, na kinabibilangan ng malalaking kumpanya, mga pondo, mga portfolio ng pamumuhunan, at malalaking negosyante, at mas nakatuon sa sektor ng komersyal, partikular sa Lungsod ng Kuwait, Salmiya, at Fahaheel, na may pokus sa mga tindahan at opisina, na nakikinabang sa limitadong magagandang lupang komersyal.

Sa kabilang banda, hinaharap ng mamumuhunan ang pagtaas ng gastusin sa konstruksyon at pondo, pati na rin ang pagbaba ng mga benta dahil sa pag-iingat ng mga mamimili. Gayunpaman, nananatiling “relatibong kaakit-akit” ang sektor para sa mamumuhunan na naghahanap ng patuloy na kita at proteksyon laban sa inflation, lalo na kung ang pagbili ay batay sa pag-aaral ng kita at hindi lamang sa mga inaasahang pagtaas ng presyo.