«Al-Watani lil-Tharawat»: Ang paglago ng imprastraktura para sa «AI» at mga sentro ng datos ay pagkakataon upang muling ilagay ang mga ari-arian sa real estate

Ayon sa pinakabagong ulat nito sa seryeng “Pamumuno ng Isip,” itinuturing ng “Al Watani li-Tharawat” (Al Watani for Wealth) na ang pamumuhunan sa ari-arian sa lupa ay nakabatay sa kontraktong kita sa loob ng maraming dekada, kung saan ang mga halaga ay pangunahing pinapagana ng mga pundamental na salik at hindi ng araw-araw na pagbabago ng mga pangkalahatang merkado. Dahil dito, naging isang maaasahang elemento ang kategoryang ito ng mga ari-arian sa mga magkakaibang portfolio ng pamumuhunan. Ngunit nagbago ang katotohanang ito nang itaas ng mga sentral na bangko ang mga rate ng interes sa pinakamabilis na bilis sa loob ng mga dekada, na nagdulot ng muling pagpapasuri sa mga halaga ng ari-arian sa lupa at pagbagal ng gawain sa mga transaksyon. Gayunpaman, maaaring makaapekto ang maikling panahong pagbaba ng kapital na halaga sa mga presyo ng mga ari-arian, ngunit hindi nito magbabago nang husto ang tibay ng kita.

Nagpapakita nito ang isang pangunahing prinsipyo na ang mga presyo ng mga ari-arian ay maaaring lumayo sa mga nakatagong pundamental. Sa sektor ng ari-arian sa lupa, ang Net Operating Income (NOI) o Netong Kita sa Operasyon ang pangunahing sukatan ng pagganap. Habang nakakaapekto ang mga multiple ng pagpapasuri at damdamin ng merkado sa maikling panahong pagpapasuri, nananatiling pangunahing pampagana ng mga abala sa mahabang panahong pamumuhunan ang netong kita sa operasyon.

Binanggit ng ulat na ang pagganap ng sektor ng ari-arian sa lupa ay ngayon ay lumalawak na sa pagkakahati-hati sa mga sektor at heograpikal na rehiyon. Habang hinaharap ng mga tradisyonal na pangunahing sektor ang istruktural na muling pagpapakahulugan, lumitaw ang mga alternatibong ari-arian tulad ng mga sentro ng datos, mga bahay pangmatanda, at mga pasilidad ng self-storage bilang mahalagang pinagmumulan ng matatag at pangmatagalang kita. Upang mapagawa ang isang matibay na portfolio ng ari-arian sa lupa, kailangang lumampas sa mga tradisyonal na pagpapalagay at gamitin ang mga hindi pagkakapantay-pantay sa pagpapasuri sa pagitan ng mga pampubliko at pribadong merkado.

Binanggit na ang mga pribadong at pampublikong ari-arian sa lupa ay hindi magpapalit-galang; sa halip, naglalaro ang bawat isa ng magkakaibang papel sa loob ng portfolio ng pamumuhunan. Ang mga pribadong ari-arian sa lupa ay nagbibigay ng direktang kontrol sa mga ari-arian, mga estrukturang may kakayahang umangkop, at mga pagkakataon para sa karagdagang abala (alpha) sa pamamagitan ng epektibong pamamahala, ngunit ito ay may kasamang mas mababang likido at pag-asa sa mga pagpapahalagang nakabatay sa appraisal.

Sa kabilang banda, nagbibigay ang mga pampublikong ari-arian sa lupa, sa pamamagitan ng Real Estate Investment Trusts (REITs) at Exchange-Traded Funds (ETFs), ng likido, transparenteng pagpapasuri, at epektibong access sa mga partikular na sektor at rehiyon. Ngunit ang kapalit nito ay ang pagtaas ng exposure sa damdamin ng mga merkado ng stocks at ang mas mataas na maikling panahong pagbabago-bago.

Tumutukoy ang ulat na ang pag-unawa sa ugnayan ng mga pribadong at pampublikong ari-arian sa lupa ay mahalaga upang mapagawa ang mga matibay at magkakaibang portfolio. Ang estratehikong alokasyon ng pareho ay tumutulong upang pagsamahin ang mga katangiang nagpapatibay sa bawat isa ng mga estrukturang ito sa loob ng mas malawak na estratehiya sa pamamahala ng yaman. Bilang resulta, maaaring kunin ng mga portfolio ang benepisyo ng likido ng mga pampublikong merkado kasabay ng kontrol at kakayahang umangkop na ibinibigay ng mga pribadong pamumuhunan.

Itinuturing din nito na ang kita ng ari-arian sa lupa ay may katangiang kontraktal, at ipinakita nito sa kasaysayan na may kakayahang umangkop laban sa inflation sa pamamagitan ng muling pagpapasuri ng mga kontrata sa pag-upa, mga pagtaas ng upa, at pagtaas ng mga gastusin sa pagpapalit. Sa suporta ng mga matatag na pundamental na ito, nag-ambag ang sektor ng ari-arian sa lupa sa pagbibigay ng diversification at pagbaba ng ipinahayag na pagbabago-bago kumpara sa mga pampublikong merkado. Gayunpaman, ipinakita ng taong 2022 na ang mga pagpapahalaga sa mga pribadong merkado ay hindi kalaban sa muling pagpapasuri, at ang isang bahagi ng kanilang katatagan ay sumasalamin sa pagkaantala sa mga proseso ng appraisal. Kaya’t, ang pagsasama ng mga kagamitan sa pamumuhunan na pampubliko at pribado ay nagbibigay-daan sa pagkamit ng halaga sa mahabang panahon habang pinapanatili ang taktikal na kakayahang umangkop.

Binanggit ng ulat ang isang malawak na hanay ng mga estratehiya sa pamumuhunan sa ari-arian sa lupa, kung saan ang bawat isa ay may magkakaibang papel sa loob ng portfolio, at nag-iiba-iba sa mga panganib at pinagmumulan ng abala, mula sa pagmamay-ari ng mga ari-arian na nagha-halo ng umiiral na kita hanggang sa pagpapaunlad ng mga bagong ari-arian upang lumikha ng karagdagang pinagmumulan ng kita. Sa mga estratehiyang ito ay kasama ang:

- Ang pangunahing estratehiya (Core): Nag-i-invest sa mga matatag na ari-arian na ganap na nakapagpapabakal, na may layuning makamit ang matatag at mababang volatility na kita, kung saan ang mga return ay pangunahing nanggagaling sa contractual na rent hindi sa paglikha ng halaga. Karaniwang nasa pagitan ng 6% at 10% ang mga target na kabuuang return (Preqin).

- Ang enhanced na pangunahing estratehiya (Core-plus): Binubuo ito sa mga pundasyon ng pangunahing estratehiya sa pamamagitan ng limitadong mga inisyatibo sa pagpapabakal, pamamahala ng ari-arian, at pagsisikap na palakasin ang kita, kasama ang pagtanggap ng limitadong execution risk para sa karagdagang return. Karaniwang nasa pagitan ng 8% at 12% ang mga target na kabuuang return (Preqin).

- Ang value-add na estratehiya: Inililipat ang pinagmumulan ng return mula sa pagmamay-ari patungo sa execution, kung saan ang mga manager ay nagre-rehabilitate ng mga ari-arian na may mahinang pamamahala, nagre-re-lease, o nagre-reposition upang palakasin ang net operating income at halaga ng ari-arian, at ang mga resulta ay malaki ang nakadepende sa kasanayan ng operator. Karaniwang nasa pagitan ng 11% at 15% ang mga target na kabuuang return (Preqin).

- Ang opportunistic at distressed na estratehiya: Naglalayon sa mga ari-arian na nangangailangan ng malaking redevelopment, conversion, o financial restructuring, kung saan ang mga return ay nanggagaling sa paglikha ng halaga hindi sa umiiral na kita, at ang mga resulta ay nakadepende sa execution ng manager at kondisyon ng merkado. Maaaring lumampas sa 15% ang mga target na kabuuang return (Preqin).

Ayon sa ulat, ang demographic demand ay isa sa mga pinakamabisang driver para sa sustainability ng real estate sector. Malinaw na inilalarawan nito ng sector ng senior housing; habang lumalapit ang lumalaking bilang ng baby boomers sa Estados Unidos sa kanilang ikawalong dekada ng buhay, tumataas ang demand para sa uri ng ari-arian na ito, habang walang katumbas na paglago sa supply. Ang favorable na balance sa pagitan ng supply at demand ay nagbibigay-daan sa supportive na kapaligiran at positibong outlook para sa sektor.

Binanggit ng ulat ang iba pang market forces na nakakaapekto sa mas maikling timeframes. Ang patuloy na paglago ng e-commerce ay isa sa mga pinakamataas na halimbawa nito. Habang tumataas ang pagkalat ng online shopping, tumataas ang demand para sa modernong logistics facilities, dahil ang mga kumpanya ng e-commerce ay nangangailangan ng mas malaking espasyo para sa storage at warehouse kumpara sa mga tradisyonal na retail. Ang discrepancy sa pagitan ng supply at demand ay nagbukas ng mga oportunidad para sa redevelopment ng mga lumang commercial assets, kabilang ang mga underperforming shopping malls at department stores, at pag-convert nito sa mga distribution center at logistics hub na tumutugon sa mga pangangailangan ng lumalaking digital economy.

1 - Dinamika ng public versus private real estate: Nag-aalok ang public real estate ng liquidity at tactical flexibility, habang nagbibigay-daan ang private markets sa direktang kontrol sa mga ari-arian at pagkamit ng karagdagang (alpha) long-term returns sa pamamagitan ng aktibong pamamahala ng ari-arian.

3 - Isang structural hedge laban sa inflation: Tumutulong ang mga istruktura ng lease agreements, escalable na rent increases, at pagtaas ng replacement costs upang mapanatili ang purchasing power sa panahon ng inflation.