«Beit Capital»: Ang mga komersyal na ari-arian sa Estados Unidos ay nasa punto ng pagbabago

Isinasaad ng isang ulat na isinagawa ng Bitk Capital, ang yaman-pamamahalaang sangay ng Kuwait Finance House Group, tungkol sa “Mga Pangarap ng Pamilihan ng Real Estate sa Estados Unidos,” na ang mga komersyal na ari-arian ay nakatayo sa isang punto ng pagbabago, lalo na matapos na baguhin ng panahon pagkatapos ng zero interest rate ang mga pamantayan sa pagtatasa ng pamumuhunan sa real estate, at ang tanawin ay naging isang siklo ng refinancing at selektibong pagtatakda ng presyo, imbes na isang krisis sa solvency, at ang merkado sa Estados Unidos ay nakakaranas ng istruktural na pagbabago mula sa isang siklo na pinamumunuan ng sobrang likido hanggang sa isang siklo na pinamumunuan ng kita, na nagpapahiwatig na ang mga oportunidad ay lalong lumilikha mula sa mga hindi pagkakapantay-pantay sa mga istruktura ng kapital, imbes na mula sa paglala ng operasyon.

Siniguro ng ulat na ang merkado ay may kakayahang maging mapagpuputakan ng puhunan ngunit hindi sa malawakang saklaw, at ang maayos na kapital ay dapat bigyang-prioridad ang tibay ng kita, mga mahigpit na istruktura ng kapital, at mga selektibong oportunidad, kung saan ang sektor ng real estate, kalidad ng ari-arian, pundasyon ng pagtatakda ng presyo, at istruktura ng kapital, ang nagtatakda ng kahusayan ng oportunidad sa pamumuhunan mula sa pananaw ng return versus risk.

Siniguro rin ng ulat na sa pagbabago ng presyo ng gastos ng kapital, ang pagganap ng mga komersyal na ari-arian ay mas kaunti na ang nakadepende sa malawakang pagbangon ng merkado, at mas marami na ang nakadepende sa maayos na pagtatasa ng mga oportunidad sa pamumuhunan, at malamang na ang susunod na siklo ng merkado ay magbibigay-gantimpala sa maayos na alokasyon ng kapital, imbes sa malawakang pagkakalantad sa merkado.

Binanggit ng ulat na ang kapital ay nakatuon sa mga sektor na may matibay na demand, mga salik ng suporta sa istruktura, at mas malinaw na pananaw sa pondo, kabilang ang multi-family residential, industrial at logistics, at mga piniling data center.

Itinakda ng ulat ang ilang uri ng ari-arian na mataas ang risk tulad ng mga karaniwang opisina, retail na mababang kalidad, mga lumang shopping center, mga asset sa hospitality na pinakaapektado ng mga siklo ng ekonomiya, at luxury multi-family residential sa mga merkado na may sobrang supply.

Sa pagbibigay ng paliwanag sa mga salik na sumusuporta at nagpipigil sa pamumuhunan sa real estate sa merkado sa Estados Unidos, lalo na ang mga komersyal na ari-arian, binanggit ng ulat na ang isa sa mga pangunahing salik ng suporta ay ang patuloy na pag-access sa pondo para sa mga mataas na kalidad na asset at mga mapagkakatiwalaang sponsor, at ang pagbabalik ng aktibidad ng mga merkado sa commercial mortgage-backed securities (CMBS), habang ang mga debt fund at insurance companies ay sumasahimpapawid sa bahagi ng pagbaba ng mga bangko, na may patuloy na kompetisyon sa pagitan ng mga tagapagbigay ng pondo para sa mga magagandang asset.

Ipinakita ng ulat na may mga salik na maaaring limitahan ang aktibidad sa pamumuhunan at magpigil sa anumang posibleng pag-usbong, tulad ng mas mahal at selektibong pondo dahil sa pagtaas ng mga rate ng interes at pagkaantala ng pagbaba nito, at paghihigpit sa mga requirement para sa loan-to-value ratio at debt service coverage kumpara sa nakaraang siklo, na sinasiguro na ang mga hamon ay hindi nasa availability ng kapital, kundi sa pagtaas ng gastos nito, paghihigpit ng mga kondisyon, at mga puwang sa pondo na dulot ng kasalukuyang kapaligiran ng mga rate ng interes.

Nagbigay ng impormasyon ang ulat na sa oras na sinusuportahan ng matatag na ekonomiya ang demand sa real estate, ang patuloy na inflation ay nagpapanatili ng mahigpit na kondisyon sa pondo, at ang mga pressure sa refinancing ay nagdudulot ng hindi pagkakapantay-pantay sa mga istruktura ng kapital, kahit sa mga asset na may malakas pa ring operasyonal na pagganap, at kaya’t ang kapital ay mas kaunti ang pasensya sa mahinang istruktura ng kapital, at mas selektibo sa pagpili ng mga oportunidad.

Ipinaliwanag na ang umiiral na kita, kalidad ng occupancy, tibay ng operating net income, at disiplina sa entry price ng pamumuhunan, ay mas mahalaga kaysa sa pag-asa sa malawakang pagbaba ng mga rate ng capitalization, ang maayos na leverage, pondo sa fixed o protected interest rate, at sapat na likido, ay mga pangunahing haligi para sa return versus risk.

Binanggit ng ulat na malamang na ipagkaloob ng susunod na yugto ang gantimpala sa disiplina, imbes na sa malawakang pagkakalantad sa merkado, dahil ito ay may kagustuhang paborihin ang matibay na daloy ng pera, maingat na paggamit ng leverage, at selektibong pagkakalantad sa mga pagkakataong nagmumula sa mga hindi pagkakasundo sa istruktura ng kapital.