«Beit Capital»: Ang mga komersyal na ari-arian sa Estados Unidos ay nag-aalok ng mga pangakong oportunidad na sinusuportahan ng kalidad ng mga asset

Isang ulat na isinagawa ng «Bitk Capital», ang yaman-pamamahalaang sangay ng Kuwait Finance House Group, tungkol sa «Mga Tanaw ng Pamilihan ng Ari-arian sa Estados Unidos» ay nagpahayag na ang mga komersyal na ari-arian ay nasa isang critical point ng pagbabago, lalo na matapos na baguhin ng panahon pagkatapos ng zero interest rate ang mga pamantayan sa pagtatasa ng pamumuhunan sa ari-arian, at ang tanawin ay ngayon ay isang siklo ng refinancing at selektibong pagpapresyo, imbes na isang krisis sa solvency. Ang merkado sa Estados Unidos ay nakakaranas ng istruktural na pagbabago mula sa isang siklo na pinamumunuan ng sobrang likido hanggang sa isang siklo na pinamumunuan ng kita, na nagpapahiwatig na ang mga oportunidad ay lumilikha nang higit pa dahil sa mga hindi pagkakasundo sa mga istruktura ng kapital, imbes na dahil sa paglala ng operasyon.

Binigyang-diin ng ulat na ang merkado ay may kakayahang maging mapagpupuhunan ngunit hindi sa malawak na sakop, at ang maingat na kapital ay dapat bigyang-prioridad ang tibay ng kita, mga mahigpit na istruktura ng kapital, at selektibong mga oportunidad, kung saan ang sektor ng ari-arian, kalidad ng asset, pundasyon ng presyo, at istruktura ng kapital ang nagtatakda ng kahusayan ng isang oportunidad sa pamumuhunan mula sa pananaw ng return versus risk.

**Mga Komersyal na Ari-arian**

Binigyang-diin ng ulat na sa pag-reprice ng halaga ng kapital, ang pagganap ng mga komersyal na ari-arian ay mas kaunti na ang nakadepende sa malawak na pagbangon ng merkado, at mas marami sa maingat na pagtatasa ng mga oportunidad sa pamumuhunan. Ang susunod na siklo ng merkado ay malamang na gantimpalaan ang maingat na alokasyon ng kapital, imbes ang malawak na exposure sa merkado.

Nilahad ng ulat na bagama’t ang mga pressure sa komersyal na ari-arian ay kasalukuyang pinamumunuan ng re-pricing at refinancing, nananatiling mapagpupuhunan ang mga komersyal na ari-arian na may mga sukatan ng pagganap na nakadepende sa pagpili ng sektor, istruktura ng kapital, at tibay ng kita.

Inilarawan ng ulat na ang kapital ay nakatuon sa mga sektor na may matibay na demand, mga istruktural na suporta, at mas malinaw na pananaw sa pondo, kabilang ang multi-family residential, industrial at logistics, at mga napiling data centers.

Samantala, may mga sektor na nag-aalok ng selektibong mga oportunidad sa pamumuhunan, kabilang ang basic retail, hospitality, nursing homes, at medical offices.

Itinakda ng ulat ang ilang uri ng ari-arian na mataas ang risk, tulad ng conventional offices, low-quality retail, outdated shopping centers, mga asset sa hospitality na pinaka-apektado ng mga economic cycle, at luxury multi-family residential sa mga merkado kung saan may oversupply.

**Mga Salik na Sumusuporta**

Sa paglalahad ng mga salik na sumusuporta at naghihigpit sa pamumuhunan sa ari-arian sa merkado sa Estados Unidos, lalo na sa komersyal na ari-arian, binanggit ng ulat na ang isa sa mga pangunahing salik ng suporta ay ang patuloy na pag-access sa pondo para sa mga mataas na kalidad na asset at mga mapagkakatiwalaang sponsor, at ang pagbabalik ng aktibidad sa mga merkado ng Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS). Samantala, ang mga debt funds at insurance companies ay tumutulong na punan ang bahagi ng pagbaba ng mga bangko, habang patuloy ang kompetisyon sa pagitan ng mga tagapagpundo para sa mga magagandang asset.

Ipinakita ng ulat na may mga salik na maaaring limitahan ang aktibidad sa pamumuhunan at hadlangan ang anumang posibleng pag-usbong, kabilang ang mas mahal at selektibong pondo dahil sa mataas na interest rates at pinapahirap na pagbaba nito, at ang pagkasikip ng mga requirement sa loan-to-value ratio at debt service coverage kumpara sa nakaraang siklo. Binigyang-diin nito na ang mga hamon ay hindi nasa availability ng kapital, kundi sa pagtaas ng halaga nito, pagkasikip ng mga kondisyon, at ang mga funding gaps na dulot ng kasalukuyang kapaligiran ng interest rates.

**Patuloy na Inflation**

Ayon sa ulat, habang ang matatag na ekonomiya ay sumusuporta sa demand para sa ari-arian, ang patuloy na inflation ay nagpapanatili ng mahigpit na kondisyon sa pondo, at ang mga pressure sa refinancing ay nagdudulot ng mga hindi pagkakasundo sa mga istruktura ng kapital, kahit sa mga asset na may malakas pa ring operasyonal na pagganap.

Dahil dito, ang kapital ay mas hindi toleranteng sa mahinang istruktura ng kapital, at mas selektibo sa pagpili ng mga oportunidad.

**Cash Flow**

Ipinakita ng ulat na ang existing income, kalidad ng occupancy, tibay ng operating net income, at disiplina sa entry pricing para sa pamumuhunan ay mas mahalaga kaysa sa pagasa sa malawak na pagbaba ng capitalization rates. Ang maingat na leverage, pondo sa fixed o hedged interest rate, at sapat na likido ay mga mahahalagang haligi para sa return versus risk.

**Ang Susunod na Siklo**

Nilahad ng ulat na ang susunod na siklo ay malamang na gantimpalaan ang disiplina, imbes ang malawak na exposure sa merkado, dahil ito ay may tendensyang piliin ang matibay na cash flows, maingat na leverage, at selektibong exposure sa mga oportunidad na nagmumula sa mga hindi pagkakasundo sa istruktura ng kapital.

Binanggit ng ulat na bagama’t may pagbagal sa ekonomiya ng Estados Unidos, ito ay matatag at may istruktural na flexibility, dahil ang mga merkado ng trabaho, financial centers ng mga pamilya, at corporate investment ay mas matibay kumpara sa huling yugto ng mga nakaraang siklo. Habang nananatiling matatag ang paglago, ang mga pressure sa inflation ay naghihigpit sa mga pagkakataon para sa pagbaba ng interest rates, at nagpapanatili ng limitado na kondisyon sa pondo.