ساختمان‌های میراثی... گنجینه‌های املاک و سرمایه‌گذاری نهفته و پایدار
نشست تخصصی املاک به اهمیت ارزیابی تخصصی ساختمان‌های تاریخی و تبدیل آن‌ها به دارایی‌های سرمایه‌گذاری‌ساز پرداخت.
ترجمهٔ قیاس از السياسة — منبع اصلی
در جریان گردهمایی که توسط «کی‌بی‌آی» با مشارکت متخصصان بین‌المللی و رهبران ملی برای احیای آن برگزار شد:
ساختمان‌های تاریخی دروازه‌ای برای تبدیل میراث شهری به دارایی‌های اقتصادی و سرمایه‌گذاری پایدار هستند.
فهد صالح:
ارزش‌گذاری املاک هنری است که بر پایه‌های علمی و تجربه حرفه‌ای استوار است تا به ارزشی منصفانه دست یابد.
وریتی رامسدن:
ارزش خانه‌ها در مناطق میراثی ۲۳ درصد بیشتر از نمونه‌های مشابه خود است.
جابر قلاف:
تغییر نگرش سنتی نسبت به ساختمان‌های تاریخی به عنوان دارایی‌های تولیدی با بازدهی اقتصادی.
در زمانی که اقتصادهای مدرن به سمت حداکثر بهره‌برداری از دارایی‌های تاریخی و فرهنگی خود حرکت می‌کنند، حفاظت از ساختمان‌های میراثی دیگر محدود به حفظ حافظه ملی و محافظت از هویت معماری نیست، بلکه به یک رویکرد توسعه‌ای و سرمایه‌گذاری تبدیل شده است که افق‌های جدیدی را پیش روی گردشگری و اقتصاد خلاق قرار می‌دهد و بسیاری از مشارکت‌ها بین بخش‌های عمومی و خصوصی را فعال می‌سازد. از این منظر، ارزش‌گذاری تخصصی املاک به عنوان یکی از ارکان اساسی در تعیین ارزش واقعی این دارایی‌ها و ایجاد تعادل میان حفظ اصالت و پتانسیل‌های اقتصادی آن‌ها برجسته شده است.
ارزش حافظه
در این راستا، گردهمایی ارزش‌گذاری املاک ساختمان‌های تاریخی با عنوان «ارزش حافظه»، که توسط بانک ملکی کویت برگزار شد، آینده ارزش‌گذاری و بازتوانی ساختمان‌های میراثی را مورد بحث قرار داد. در این گردهمایی مهندس فهد صالح، مدیر اجرایی بخش مشاوره‌های ملکی و راه‌حل‌های دیجیتال بانک، ورتی رامسدن، نماینده مؤسسه پادشاهی ارزیابان قانونی (RICS) و متخصص در زمینه امکان‌سنجی اقتصادی ساختمان‌های میراثی، و مهندس جابر قلاف، مدیر برنامه اقتصاد خلاق در شورای ملی فرهنگ، هنر و ادبیات، حضور داشتند. مداخلات عمدتاً بر توسعه شیوه‌های حرفه‌ای، سرمایه‌گذاری در مؤلفه‌های اقتصادی میراث و یافتن الگوهای پایدار برای مدیریت دارایی‌های تاریخی متمرکز بود.
ارزش‌گذاری تخصصی و ارزش بازار
در ابتدا، فهد الصالح تأکید کرد که ارزیابی ساختمان‌های تاریخی نیازمند روش‌شناسی تخصصی است که از روش‌های سنتی املاک فراتر رود، با توجه به ابعاد تاریخی، فرهنگی، معماری و اجتماعی که این بناها در خود حمل می‌کنند. وی اشاره کرد که ارزیابی املاک هنری است که بر پایه اصول علمی و تجربه حرفه‌ای استوار است تا به یک ارزش منصفانه دست یابد. الصالح توضیح داد که روش‌های اصلی ارزیابی، که بر مبنای مقایسه با بازار، هزینه و درآمد استوارند، ممکن است به تنهایی برای تعیین ارزش بناهای تاریخی منحصر‌به‌فرد کافی نباشند. وی به برج‌های کویت و «بیت القرین» استناد کرد که ارزش آن را نمی‌توان به مساحت یا موقعیت مکانی آن تقلیل داد، زیرا این بنا نمادی از حافظه ملی مرتبط با مقاومت کویت در زمان اشغال عراق در سال ۱۹۹۰ است.
۷۵ هزار بازدید ارزیابی املاک
الصالح از توسعه پایگاه داده‌ای دیجیتال با عنوان «پایگاه داده حافظه املاک» خبر داد که شامل بیش از ۷۵ هزار بازدید ارزیابی املاک مستند از سال ۱۹۸۳ تا ۲۰۲۶ است. این پایگاه داده از آرشیو سنتی به یک سیستم دیجیتال یکپارچه تبدیل شده که شامل داده‌های دقیقی درباره املاک از جمله سن بنا، هزینه‌های ساخت، مشخصات سیستم‌های تهویه، ارزش زمین‌ها و میزان مصرف است که این امر دقت مطالعات و ارزیابی‌های املاک را افزایش می‌دهد.
وی اشاره کرد که مدیریت املاک بانک پروژه‌هایی با ارزش بازار حدود ۲.۶ میلیارد دینار کویت را بررسی کرده است و سالانه حدود ۲۱ هزار عملیات ارزیابی املاک را انجام می‌دهد. الصالح ابراز امیدواری کرد که دامنه تجربیات را با همکاری نهادهای متخصص به ارزیابی ساختمان‌ها و مکان‌های میراثی گسترش دهد.
در راستای توسعه این حرفه، وی از یک مشارکت راهبردی با مؤسسه سلطنتی ارزیابان رسمی (RICS) خبر داد که هدف آن آموزش و توانمندسازی نیروهای ملی بر اساس بهترین استانداردهای حرفه‌ای جهانی است. این مشارکت شامل برنامه‌های تخصصی در زمینه ارزیابی ساختمان‌های تاریخی و میراثی، پروژه‌های مشارکت بخش عمومی و خصوصی، و پروژه‌های هتلداری و مهمان‌نوازی، از جمله ساختمان‌های میراثی که به عنوان هتل‌های بوتیک و تأسیسات گردشگری بازآفرینی می‌شوند، می‌باشد.
وی تأکید کرد که بانک از طریق مشارکت خود با دانشگاه کویت به سرمایه‌گذاری در نیروهای ملی ادامه می‌دهد؛ به طوری که کارگاه‌های تخصصی بیش از ۳۰۰ دانشجوی دختر و پسر را آموزش داده‌اند و همچنین فرصت‌های کارآموزی میدانی برای حدود ۵۰ دانشجو در همکاری با دانشکده علوم اداری فراهم شده است.
اپلیکیشن «املاک KIB»
در زمینه تحول دیجیتال، وی توضیح داد که بانک اپلیکیشن «کی‌آی‌بی املاک» را راه‌اندازی کرده است که امکان انجام کامل معاملات ارزیابی املاک به صورت الکترونیکی، از مرحله ثبت درخواست تا دریافت گزارش، را فراهم می‌کند. همچنین این بانک در آستانه راه‌اندازی اپلیکیشن «والو ناو» (Value Now) در اوایل سال ۲۰۲۷ قرار دارد که به‌طور ویژه برای دفاتر ارزیابی املاک طراحی شده تا با ارائه راهکارهای فناوری به آن‌ها کمک کند تا کسب‌وکار خود را توسعه داده و با روند تحول دیجیتال همگام شوند.
الصالح در پایان بر اهمیت مشارکت‌های راهبردی با شورای ملی فرهنگ، هنر و آثار باستانی و نهادهای ذی‌ربط تأکید کرد و افزود این مشارکت‌ها می‌توانند در حفاظت از بناهای تاریخی، احیای آن‌ها و بهره‌برداری اقتصادی از آن‌ها نقش ایفا کنند؛ اقدامی که هویت این بناها را حفظ کرده و میراث گذشته را به ارزشی پایدار و منبعی برای افتخار نسل‌های آینده تبدیل می‌کند.
بناهای میراثی، دارایی‌های اقتصادی
از سوی دیگر، ورتی رامسدن بر لزوم پایبندی به استانداردهای حرفه‌ای بین‌المللی، به‌ویژه استانداردهای مؤسسه سلطانی مهندسان حسابدار رسمی (معروف به «کتاب سرخ») تأکید کرد و افزود باید روش ارزیابی متناسب با ماهیت ملک و هدف آن انتخاب شود، چه از طریق روش مقایسه‌ای، چه ارزش باقیمانده، چه جریان‌های نقدی تنزیل‌شده و چه هزینه جایگزینی پس از کسر استهلاک.
وی اشاره کرد که ارزش میراثی و معماری، پیوند با شخصیت‌ها و رویدادهای تاریخی، محدودیت‌های قانونی و هزینه‌های بازسازی و نگهداری، همگی عواملی هستند که بر ارزش نهایی ملک تأثیر می‌گذارند. رامسدن به یک مطالعه بریتانیایی استناد کرد که نشان داد خانه‌های واقع در مناطق حفاظت‌شده میراثی، با قیمتی تا ۲۳ درصد بالاتر از املاک مشابه خارج از این مناطق به فروش رسیده‌اند؛ امری که تأیید می‌کند حفاظت میراثی می‌تواند عاملی برای تقویت ارزش باشد و لزوماً منجر به کاهش آن نمی‌شود.
رامسدن بر اهمیت بهره‌گیری از مهندسان عمران، مهندسان ساختمان و مقادیر، و همچنین کارشناسان حقوقی و برنامه‌ریزی تأکید کرد و افزود تهیه گزارش‌های فنی و مالی دقیق پیش از ارزیابی ضروری است. وی تأکید نمود که املاک میراثی همچنان دارایی‌هایی هستند که تحت تأثیر نیروهای بازار قرار دارند و دستیابی به ارزش منصفانه برای آن‌ها مستلزم تلفیق شواهد معتبر، دانش تخصصی و قضاوت حرفه‌ای عینی است؛ رویکردی که این گنجینه‌های تاریخی را حفظ کرده و آن‌ها را به فرصت‌های اقتصادی پایدار تبدیل می‌کند.
اقتصاد خلاق
و در تحلیل آینده سرمایه‌گذاری بر این دارایی‌ها در سطح داخلی، مهندس جابر القلاف تأکید کرد که چالش اصلی، تغییر نگرش سنتی نسبت به بناهای تاریخی است؛ نگرشی که آن‌ها را صرفاً دارایی‌هایی می‌داند که نیازمند هزینه و نگهداری هستند، و جایگزینی آن با نگرشی که بناهای تاریخی را به‌عنوان دارایی‌های تولیدی می‌بیند که قادر به ایجاد بازدهی‌های اقتصادی و اجتماعی پایدار هستند.
وی توضیح داد که شورای ملی فرهنگ بر به‌کارگیری اقتصاد خلاق به‌عنوان حلقه اتصال میان بخش‌های عمومی و خصوصی کار می‌کند و از طریق تبدیل دارایی‌های فرهنگی به پروژه‌هایی مرتبط با گردشگری، هنر، طراحی، معماری و صنایع خلاق، ارزشی فراتر از بازده تجاری مستقیم ایجاد می‌کند که شامل بهبود محیط شهری، تقویت هویت ملی و ارتقای تصویر کشور است.
وی همچنین از تلاش‌ها برای همکاری با وزارت دارایی، دیوان خدمات مدنی و اداره فتوا و تشریعات جهت تدوین طرح آیین‌نامه‌ای ویژه صنایع خلاق خبر داد که هدف آن فراهم‌سازی انعطاف‌پذیری قانونی لازم برای انعقاد مشارکت‌ها با بخش خصوصی، جذب خلاقان و حمایت از توانمندی‌های آنان است.
حافظه شهری
القلاف به تعدادی از پروژه‌هایی که شورای ملی فرهنگ بر توسعه آن‌ها کار می‌کند، اشاره کرد که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به بازتخصیص مدرسه مبارکیه به‌عنوان یک دارایی تولیدکننده در حوزه طراحی، بررسی فرصت‌های سرمایه‌گذاری کاخ فهد السالم روبروی بیمارستان امیری، و همچنین توسعه منطقه‌ای که از مدرسه قبلیه تا موزه ملی و کتابخانه ملی کویت امتداد دارد، اشاره کرد تا به یک فضای فرهنگی و شهری پیوسته تبدیل شود.
وی همچنین به بازبرنامه‌ریزی مرکز فرهنگی صباح الاحمد در شهر صباح الاحمد، و توسعه مدل کسب‌وکار خانه العثمان اشاره کرد تا از یک موزه سنتی به فضایی تبدیل شود که صنایع فرهنگی و خلاق را در خود جای دهد. علاوه بر این، بازار الصفافیر احیا و به مرکز صنایع دستی و تولید خلاق تبدیل خواهد شد.
وی خاطرنشان کرد که این استراتژی شامل بازنگری در عملکرد حدود ۵۶ کتابخانه عمومی نیز می‌شود تا به مراکز فرهنگی و اجتماعی تبدیل شوند که با مدارس، مراکز جوانان، پارک‌ها و اجزای جامعه محلی هماهنگ و یکپارچه باشند.
تعادل میان حفظ و سرمایه‌گذاری
سخنرانان بر این نکته توافق داشتند که موفقیت در بازتخصیص ساختمان‌های تاریخی مستلزم غلبه بر چالش‌های تأمین مالی، محدودیت آگاهی و تخصص‌های حرفه‌ای، و همچنین توسعه مدل‌های عملیاتی شفاف، مدیریت مؤثر ریسک‌ها و هزینه‌های بازسازی و نگهداری است.
ارزیابی دقیق از تصمیمات سرمایه‌گذاری حمایت می‌کند
رامسدن بر اهمیت بهره‌گیری از مهندسان سازه، مهندسین ناظر و برآوردگرها، و همچنین متخصصان حقوقی و برنامه‌ریزی تأکید کرد تا داده‌های دقیقی فراهم شود که از تصمیمات سرمایه‌گذاری و ارزیابی‌ها پشتیبانی کند. در همین حال، القاف بر این نکته تأکید کرد که بازسازی یک علم تخصصی است که نیازمند تجربیات و فناوری‌های مناسب برای تضمین پایداری ساختمان‌ها در طول دهه‌هاست.
خروجی‌های این نشست، نشان‌دهنده رویکردی به سوی ساختار یکپارچه‌ای است که نه تنها به حفاظت از بناهای تاریخی بسنده می‌کند، بلکه تلاش دارد تا آن‌ها را در چرخه اقتصاد و زندگی اجتماعی بازتلفیق کند و حافظه شهری را از میراثی محفوظ به ارزشی ملی و سرمایه‌گذاری پایدار برای نسل‌های آینده تبدیل نماید.
