المطور العقاري وقوانينه... مرحلة مفصلية في القضية الإسكانية

توسعه املاک امروز در مرحله‌ای مهم و حساس برای مسئله مسکن در کشور کویت قرار دارد، با توجه به افزایش تقاضاهای مسکن و وجود تعداد زیادی از خانواده‌هایی که منتظر دریافت مسکن مناسب هستند. نیاز فوری به توسعه مکانیسم‌های جدیدی احساس می‌شود که به تسریع تأمین مسکن و ایجاد تعادل بین نیازهای شهروندان، امکانات دولت و توانایی‌های بخش خصوصی کمک کنند.

این موضوع دیگر تنها به تأمین زمین‌ها و قطعات مسکونی محدود نمی‌شود، بلکه نیازمند یک سیستم یکپارچه است که برنامه‌ریزی صحیح، تأمین مالی، اجرا، کیفیت و تنوع گزینه‌های مسکن را با هم ترکیب کند تا با نیازهای خانواده‌های کویتی سازگار باشد.

قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳... گامی برای مشارکت بخش خصوصی

از این منظر، مجموعه‌ای از قوانین برای توسعه سیستم مسکن در کویت وضع شده است که برجسته‌ترین آن‌ها قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ درباره تأسیس شرکت‌های سازنده شهرها یا مناطق مسکونی و توسعه اقتصادی آن‌ها است. این قانون بخش خصوصی را به‌طور مستقیم وارد سیستم مسکن کرده و نقش مهمی به آن در توسعه پروژه‌های مسکونی از طریق تأسیس شرکت‌های تخصصی می‌دهد که پروژه‌ها را در چارچوب‌های قانونی مشخص اجرا می‌کنند.

این قانون گام مهمی در مسیر حل مسئله مسکن بوده است، زیرا از توانایی‌های فنی، مالی و مدیریتی بخش خصوصی استفاده می‌کند و نقش‌ها را بین نهادهای دولتی و شرکت‌های توسعه‌دهنده تقسیم می‌نماید تا به تسریع پیشرفت و بهبود کارایی اجرای پروژه‌ها کمک کند.

توسعه‌دهنده املاک شریک در پروژه از برنامه‌ریزی تا تحویل

این قانون پس از مطالعاتی وضع شد که هدفشان توسعه روش اجرای پروژه‌های مسکونی و بهره‌گیری از تجربیات توسعه‌دهندگان املاک در برنامه‌ریزی، طراحی، تأمین مالی، اجرا و مدیریت پروژه‌ها بود.

توسعه‌دهنده املاک فقط یک نهاد سازنده نیست، بلکه شریکی در توسعه پروژه از ابتدا تا تحویل نهایی است؛ از طریق انجام مطالعات اقتصادی، انتخاب راه‌حل‌های مناسب، مدیریت هزینه‌ها، پیگیری اجرا و پایبندی به مشخصات فنی و زمان‌بندی تحویل. اگر این سیستم به‌درستی اجرا شود، می‌تواند به ایجاد تحولی چشمگیر در روش تأمین خدمات مسکن کمک کند.

فرمان قانونی شماره ۸۹ سال ۲۰۲۵... انعطاف‌پذیری بیشتر و گزینه‌های گسترده‌تر

با وجود اهمیت قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ در ایجاد چارچوب قانونی برای ورود بخش خصوصی به توسعه شهرها و مناطق مسکونی، نیاز به انعطاف‌پذیری بیشتر در اجرا و گسترش گزینه‌های موجود برای شهروندان، متناسب با تفاوت نیازها، اندازه خانوارها و توانایی‌های مالی آن‌ها، احساس شد.

از این رو، فرمان قانونی شماره ۸۹ سال ۲۰۲۵ برای اصلاح برخی از مفاد قانون صادر شد تا فضای گسترده‌تری برای اجرای سیستم توسعه املاک و مستغلات فراهم کند، تنوع بیشتری در محصولات مسکونی ایجاد نماید و به تسهیل اجرای پروژه‌ها و تسریع تولید مسکن کمک کند.

قطعات زمین، خانه‌های آماده، آپارتمان‌ها و ویلای‌های زنجیره‌ای در میان گزینه‌های مسکونی

از برجسته‌ترین موارد اصلاحات، گسترش گزینه‌های مسکونی شامل قطعات زمین مسکونی، خانه‌های آماده، آپارتمان‌های مسکونی آماده، ویلای‌های زنجیره‌ای، مجتمع‌های مسکونی چندمنظوره و مجتمع‌های مسکونی بسته که با نام «کمپاند» شناخته می‌شوند، به همراه واحدهای دوبلکس بود.

این تنوع گام مهمی در توسعه مفهوم حمایت از مسکن است، زیرا نیازهای خانواده‌های کویتی یکسان نیست و مسکنی که برای یک خانواده بزرگ مناسب است، ممکن است از نظر مساحت، هزینه و نوع استفاده برای یک خانواده کوچک مناسب نباشد.

تنوع محصولات به شهروند فرصت انتخاب مسکن مناسب را می‌دهد

اهمیت اصلاحات در فراهم کردن فرصت برای شهروندان جهت انتخاب مسکنی متناسب با نیازهای خانواده و بودجه آن‌هاست، به جای محدود کردن گزینه‌ها به یک سبک مسکونی واحد.

برخی افراد ترجیح می‌دهند قطعه زمین مسکونی خریداری کنند تا خانه‌ای را مطابق با نیازهای خود بسازند، در حالی که برخی دیگر به دنبال خانه‌ای آماده هستند که بتوانند در زمان کوتاه‌تری از آن استفاده کنند. برخی خانواده‌های دیگر نیز ممکن است آپارتمان‌های مسکونی، ویلای‌های زنجیره‌ای یا واحدهای دوبلکس را از نظر هزینه و مساحت گزینه‌ای مناسب بدانند.

به این ترتیب، توسعه املاک و مستغلات با نیازهای واقعی شهروندان ارتباط بیشتری پیدا می‌کند و توانایی بیشتری در ارائه راه‌حل‌های مسکونی متنوع دارد.

تفاوت بین قانون اصلی و اصلاحات

تفاوت اصلی بین قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ و فرمان قانونی شماره ۸۹ سال ۲۰۲۵ در این است که قانون اصلی پایه‌های قانونی را برای مشارکت بخش خصوصی در ایجاد و توسعه اقتصادی شهرها و مناطق مسکونی فراهم کرد، در حالی که اصلاحات انعطاف‌پذیری بیشتری در اجرا ایجاد کرده و دامنه گزینه‌های مسکونی را گسترش داده و امکان بهره‌برداری از مفاد قانون را در حوزه‌ها و پروژه‌های مختلف بر اساس ضوابط مصوب فراهم می‌کند.

بنابراین، توسعه دیگر تنها به ایده ایجاد یک شهر بزرگ مسکونی محدود نمی‌شود، بلکه امکان اجرای این نظام در پروژه‌ها و مناطق دیگر نیز فراهم شده است، مشروط به وجود شرایط و مطالعات لازم.

گسترش بهره‌مندی از تجربیات توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات

علاوه بر این، اصلاحات زمینه را برای موسسه عمومی حمایت مسکونی فراهم کرده است تا از احکام قانون در شهرها و مناطق مسکونی یا غیرمسکونی، یا بخش‌هایی از شهرهایی که توسط موسسه اجرا شده‌اند، یا برخی از زمین‌هایی که توسط هیئت مدیره آن بر اساس مقررات مربوطه تعیین می‌شود، بهره‌برداری کند.

این رویکرد می‌تواند زمینه‌ساز بهره‌مندی از تجربیات توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات در توسعه پروژه‌های موجود یا بخش‌هایی از آن‌ها شود و به تنوع روش‌های اجرا کمک کند، به جای تکیه صرف بر یک مدل واحد برای پروژه‌های مسکونی.

شتاب در تأمین مسکن نیازمند شفافیت مسئولیت‌ها و پایبندی به برنامه‌های زمانی است

اهمیت این اصلاحات تنها در تنوع گزینه‌های مسکونی نیست، بلکه در امکان بهره‌مندی از آن‌ها برای تسریع تأمین مسکن، گسترش دایره بهره‌مندان و دستیابی به کارایی بیشتر در استفاده از زمین‌ها و منابع موجود است.

راه‌حل‌های مسکن پایدار

در نهایت، قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ و فرمان قانونی شماره ۸۹ سال ۲۰۲۵ گام مهمی در توسعه نظام مسکن در کویت محسوب می‌شود، از طریق گسترش نقش بخش خصوصی، تنوع بخشیدن به گزینه‌های مسکونی و اعطای انعطاف‌پذیری بیشتر در اجرای پروژه‌ها.

پژوهشگر و مشاور املاک و مستغلات