النزهان لـ 'السياسة': التمويل العقاري يعيد رسم خريطة السوق السكني
دعا خبير العقار والمعاملات التجارية منصور النزهان إلى دعم الأراضي ومواد البناء وضبط أرباح المطورين لضمان الأسعار
ترجمهٔ قیاس از السياسة — منبع اصلی
فراخوان برای حمایت از زمین‌ها و مصالح ساختمانی و کنترل سود توسعه‌دهندگان به منظور تضمین قیمت‌ها
قانون تأمین مالی را به واحدهای توسعه‌دهندگان معتمد و قطعات زمین دولتی محدود می‌کند... و خرید خانه از اشخاص حقیقی یا بازسازی املاک خصوصی را شامل نمی‌شود
سه مسیر مسکونی پیش روی شهروندان... و موفقیت این طرح منوط به کیفیت واحدها، هزینه‌های آن‌ها و توان خانواده‌ها در پرداخت اقساط است
منصور النزهان، کارشناس املاک و معاملات تجاری، تأکید کرد که قانون جدید تأمین مالی مسکن به شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۶ می‌تواند تحولات بنیادینی در بازار مسکن کویت ایجاد کند؛ از طریق هدایت بخشی از قدرت خرید شهروندان به سمت شهرهای جدید و پروژه‌های توسعه‌دهندگان املاک معتمد، که ممکن است بر سطوح تقاضا و قیمت‌ها در مناطق مسکونی موجود تأثیر بگذارد.
النزهان در اظهارات ویژه به روزنامه «السیاسه» توضیح داد که بررسی ماده دوم قانون و یادداشت توضیحی آن، توجه به دامنه تأمین مالی و اهداف تحت پوشش آن و پیامدهای احتمالی آن بر گزینه‌های متقاضیان مسکن را ایجاب می‌کند. او تأکید کرد که موفقیت این طرح نیازمند تأمین واحدهای مسکونی با کیفیت مناسب و قیمت‌هایی متناسب با درآمد شهروندان، به‌ویژه صاحبان درآمدهای متوسط است.
النزهان گفت که ماده دوم، دامنه کاربرد قانون را در دو هدف اصلی تعیین کرده است: نخست، خرید یک واحد مسکونی از یک توسعه‌دهنده املاک مطابق با مقررات قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ درباره توسعه‌دهندگان املاک؛ و دوم، ساخت‌وساز بر روی قطعات زمین دولتی اختصاص‌یافته از سوی مؤسسه عمومی حمایت مسکن، چه آن‌هایی که اجرا شده‌اند، چه در حال اجرا، و چه قطعات دیگری که توسط شورای وزیران تعیین می‌شوند، مطابق با شرایط و ضوابط مصوب.
او افزود که این دامنه به این معناست که تأمین مالی منظم‌شده بر اساس این قانون، شامل خرید خانه‌ای موجود از شهروندی دیگر خارج از چارچوب توسعه‌دهنده املاک معتمد نمی‌شود؛ همچنین به ساخت خانه بر روی زمین خصوصی که شهروند از بازار خریداری کرده، یا تأمین مالی برای گسترش خانه موجود با افزودن طبقات و اتاق‌ها، یا انجام عملیات بازسازی و نگهداری امتداد نمی‌یابد.
او اشاره کرد که قانون بر اساس این مقررات، هدفش حمایت از خرید واحدهای مسکونی ارائه‌شده توسط توسعه‌دهندگان معتمد و ساخت‌وساز بر روی قطعات زمین دولتی تعیین‌شده است؛ موضوعی که با نیازهای شهروندانی که مایل به خرید املاک موجود یا توسعه خانه‌هایی هستند که در حال حاضر مالک آن‌ها می‌باشند، متفاوت است.
انتقال تقاضا ممکن است بر قیمت خانه‌های موجود فشار وارد کند
النزهان دید که هدایت تأمین مالی یارانه‌ای به واحدهای مشمول قانون می‌تواند به انتقال بخشی از تقاضا و نقدینگی از محله‌های مسکونی موجود به شهرها و پروژه‌های جدید کمک کند؛ امری که ممکن است تعداد خریداران بالقوه خانه‌های عرضه‌شده در بازار سنتی را کاهش دهد و برخی مالکان را به کاهش قیمت‌ها برای حفظ جذابیت املاک خود ترغیب کند.
وی توضیح داد که شهروند متقاضی مسکن، در صورت وجود شرایط مناسب، ممکن است خرید یک واحد مدرن از یک توسعه‌دهنده معتبر و بهره‌مندی از تأمین مالی بلندمدت با شرایط آسان را ترجیح دهد، به جای خرید خانه‌ای قدیم به قیمت صدها هزار دینار و تکیه بر وام شخصی یا تأمین مالی تجاری با هزینه بالاتر.
وی افزود که این تحول می‌تواند بر الگوهای سفته‌بازی ملکی، به‌ویژه خرید خانه‌های قدیمی به منظور تخریب، بازسازی و فروش مجدد نیز تأثیر بگذارد؛ چرا که کاهش تقاضا برای این املاک می‌تواند جذابیت سرمایه‌گذاری آن‌ها را محدود کند.
وی تأکید کرد که بازتاب قانون بر قیمت‌ها به عوامل متعددی بستگی دارد که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به حجم عرضه واحدهای جدید، قیمت‌های آن‌ها، شرایط تأمین مالی و میزان توانایی شهروندان برای بهره‌مندی از آن اشاره کرد. وی همچنین اشاره کرد که پیش‌بینی کاهش قیمت املاک موجود همچنان به تحولات واقعی بازار وابسته است و نمی‌توان میزان آن را از پیش قطعی دانست.
سه مسیر پیش روی شهروندان
در خصوص نگرانی‌ها از افزایش قیمت خانه‌های توسعه‌یافته توسط سازندگان و بازتاب آن بر اقساط ماهانه، به‌ویژه برای صاحبان درآمد متوسط که حقوق ماهانه آن‌ها حدود ۱۵۰۰ دینار است، النزهان بر اهمیت حفظ تنوع گزینه‌های مسکن برای شهروندان تأکید کرد.
وی توضیح داد که مسیر اول، خرید خانه آماده یا واحد مسکونی از یک توسعه‌دهنده ملکی معتبر است؛ گزینه‌ای که برای کسانی مناسب است که ترجیح می‌دهند مسکن آماده دریافت کنند یا از بارهای پیگیری عملیات ساخت‌وساز و قرارداد با پیمانکاران اجتناب ورزند.
مسیر دوم، ساخت شخصی سنتی است که از طریق اختصاص قطعه زمین دولتی به شهروند و بهره‌مندی از تأمین مالی مسکن پیش‌بینی‌شده از طریق بانک اعتبارات کویت، که طبق نظام جاری ۷۰ هزار دینار است، محقق می‌شود؛ به طوری که شهروند خود با نظارت بر ساخت خانه‌اش اقدام می‌کند.
مسیر سوم، انتظار برای خانه‌های دولتی آماده‌ای است که توسط مؤسسه عمومی حمایت از مسکن اجرا و بر اساس ضوابط و اولویت‌های مسکن مصوب، بین شهروندان توزیع می‌شود.
النزهان تأکید کرد که تداوم این مسیرها به شهروندان فرصت می‌دهد تا مناسب‌ترین جایگزین را بر اساس نیازهای خانواده‌ها و توانایی‌های مالی خود انتخاب کنند و از آن‌طرفی، از محدود شدن راه‌حل‌های مسکن به واحدهایی که توسط توسعه‌دهندگان املاک ارائه می‌شود، جلوگیری می‌کند.
حمایت از زمین‌ها و مصالح ساختمانی و کنترل سودها
النزهان تأکید کرد که موفقیت تجربه توسعه‌دهندگان املاک مستلزم ارائه واحدهای مسکونی است که ترکیبی از کیفیت و قیمت مناسب باشند، تا تسهیلات ارائه‌شده به توسعه‌دهندگان منجر به افزایش قیمت نهایی به حساب شهروندان نشود.
او خواستار آن شد که آیین‌نامه اجرایی شامل مکانیسم‌های شفاف برای حمایت از هزینه زمین‌ها و مصالح ساختمانی باشد؛ از جمله اختصاص زمین‌ها به توسعه‌دهندگان با قیمت‌های نمادین یا بر اساس فرمول‌های حمایتی مناسب، و تأمین مصالح ساختمانی یارانه‌ای با ضوابطی که تضمین کند این مزایا بر قیمت فروش به مصرف‌کننده نهایی بازتاب یابد.
او پیشنهاد داد امکان عرضه واحدهای مسکونی با قیمت‌هایی بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار دینار بررسی شود، زیرا این سطوح قیمتی به عنوان اهداف قیمت‌گذاری قابل بررسی هستند تا میزان تحقق آن‌ها بر اساس هزینه زمین و ساخت، مشخصات واحدها و شرایط تأمین مالی سنجیده شود؛ امری که به مناسب‌تر شدن اقساط برای صاحبان درآمد متوسط کمک می‌کند.
همچنین او خواستار وضع ضوابط منصفانه برای حاشیه سود توسعه‌دهندگان شد و اشاره کرد که حاشیه سودی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد می‌تواند به عنوان یکی از پیشنهادهای نظارتی مورد مطالعه قرار گیرد تا تعادلی بین پایداری سرمایه‌گذاری و حمایت از مصرف‌کننده ایجاد شود و از تحمیل هزینه‌های مبالغ‌فوق به شهروندان جلوگیری گردد.
او همچنین بر اهمیت تأمین نمونه‌های مسکونی انعطاف‌پذیر و قابل توسعه در آینده تأکید کرد تا نیازهای متغیر خانواده کویتی را برآورده سازد و گزینه‌های عملی برای حفظ حریم خصوصی و رشد خانواده فراهم کند، ضمن رعایت الزامات مهندسی و نظارتی مصوب.
توانایی شهروندان در پرداخت اقساط، معیار موفقیت قانون
النزهان در پایان تأکید کرد که موفقیت قانون تأمین مالی مسکن تنها با تعداد واحدهای اجراشده توسط توسعه‌دهندگان یا سرعت تکمیل پروژه‌ها سنجیده نمی‌شود، بلکه به میزان توانایی شهروندان در مالکیت مسکن‌های مناسب بدون آنکه اقساط به بار مالی فراتر از توانایی‌های آن‌ها تبدیل شود، بستگی دارد. او افزود که تحقق اهداف مسکن نیازمند نظارت مؤثر بر قیمت‌ها و کیفیت ساخت، شفافیت در شرایط تأمین مالی و قراردادها، و همچنین ایجاد تعادل بین تشویق سرمایه‌گذاری در بخش املاک و حمایت از بهره‌مندان و حفظ سایر گزینه‌های مسکن است.
وی تأکید کرد که تأمین مالی جدید مسکن می‌تواند در بازآرایی بازار مسکن نقش داشته باشد، اما تحقق اثرات مثبت آن منوط به وجود واحدهای مسکونی با قیمت‌های رقابتی و اطمینان از بهره‌مندی شهروندان از هرگونه مزایایی است که دولت به توسعه‌دهندگان ارائه می‌دهد؛ امری که فرصت‌های مالکیت مسکن را تقویت کرده و تعادلی میان منافع شهروندان و بخش املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.
