پایداری تأمین مالی مسکن

تاريخ مسکن کویت در مرحله‌ای استثنایی و جدید قرار دارد؛ این گام پس از تصویب مجلس وزیران طرح آیین‌نامه قانونی مربوط به تأمین مالی مسکن تحت پوشش حمایت‌های مسکنی برداشته شد. این قانون، پیرو قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ است که با قانون شماره ۸۹ سال ۲۰۲۵ اصلاح شده و از ارکان اصلی این قوانین در پر کردن خلأ مالی محسوب می‌شود؛ خلأیی که همواره با چالش‌های بزرگ همراه بوده و منجر به ناپایداری تأمین مالی مسکن در مقاطع مختلف شده است.

شاید جرقه کشف این چالش به سال ۱۹۷۵ بازمی‌گردد، زمانی که دولت تشخیص داد به دلیل افزایش تقاضای مسکن در مقابل عدم اطمینان از توانایی پایداری تأمین مالی برای این مسکن‌ها، چالش مالی پیش‌رویی وجود دارد. با آغاز توزیع مناطق «قرین»، این چالش مالی از طریق ناتوانی دولت در پایداری این تأمین مالی نمایان شد و به دلیل عدم وجود راه‌حل جایگزین پایدار، تأمین مالی مسکن برای سال‌های متعددی متوقف شد. اگرچه مطالعات و پیشنهادهای قانونی در طول این دوره تعدیل و ادامه یافت و از تجربیات کشورهای همسایه و خارجی در توسعه روش‌های تأمین مالی مسکن ارائه‌شده توسط دولت بهره گرفته شد، اما چالش مالی همچنان به مسئله مسکن گره خورده بود و تا حدی انباشته شد که تقاضاهای مسکن انباشته به بیش از ۱۰۰ هزار درخواست رسید؛ امری که ناشی از چالش‌های مالی و فنی بود.

امروز با تصویب این قانون که مسئله مسکن را از نو مرتب کرده و امید تازه‌ای برای حل آن ایجاد کرده است، بانک اعتبارات کویت به عنوان ضامن و پیگیر، و بانک‌های تجاری به عنوان تأمین‌کننده اصلی مالی، تضمین‌کننده تداوم تأمین مالی مسکن هستند. بندهای قانون منتشرشده نشان می‌دهد که نقش بانک اعتبارات تغییر کرده و اکنون نهادی است که با ذی‌نفعان حمایت‌های مسکنی قرارداد می‌بندد و تأمین مالی آن‌ها را از طریق بانک‌های تجاری انجام می‌دهد و همچنین مسئول پرداخت سود این وام‌ها است.

قانون جدید از ۱۵ ماده تشکیل شده است که مکانیسم اجرا را با دقت تعیین می‌کند. ماده چهارم امکان ترکیب تأمین مالی یارانه‌ای و غیریارانه‌ای را بر اساس ضوابطی که بانک مرکزی کویت تعیین می‌کند، مجاز دانسته است. در هر دو حالت، متقاضی موظف به بازپرداخت اصل مبلغ تأمین مالی است و علاوه بر آن، سود مربوط به بخش غیریارانه‌ای را نیز پرداخت می‌کند. در مقابل، وزارت دارایی سود بخش یارانه‌ای را از حساب ذخیره عمومی پرداخت و مستقیماً به بانک تسهیلات می‌پردازد. این ترتیب به بانک تسهیلات، جایگاه نماینده دولت در برابر بانک‌های تأمین‌کننده اعتبار را می‌بخشد و تضمین می‌کند که در صورت عدم توانایی متقاضی در بازپرداخت، مانده باقیمانده تسویه شود؛ در عوض، بانک تسهیلات حق رهن ملکی را به عنوان تضمین این تعهد دریافت می‌کند.

از جمله مهم‌ترین موارد مندرج در این قانون، کاهش مدت زمان بازپرداخت است. پیش از این، حداکثر مدت بازپرداخت ۷۰۰ ماه (حدود ۵۸ سال) برای اقساط ماهانه ۱۰۰ دینار بود، اما اکنون پس از تصویب قانون جدید، این مدت به ۳۰۰ ماه کاهش یافته و حداقل قسط ماهانه ۲۳۳ دینار تعیین شده است. این تغییر مربوط به تسهیلات یارانه‌ای به مبلغ ۷۰ هزار دینار است. این امر قدرت بازیافت وجوه را افزایش داده و ثبات بیشتری برای بانک‌ها فراهم می‌کند تا بتوانند به فعالیت‌های تأمین مالی خود ادامه دهند.

در گذشته، دلیل توقف بانک تسهیلات از اعطای تسهیلات در چندین سال، کمبود مبالغ بازپرداخت ناشی از طولانی شدن دوره اقساط بود که این موضوع همچنین توانایی تأمین مالی را کاهش می‌داد. علاوه بر این، بانک تسهیلات پیش از این با نام «بانک وام‌دهی و پس‌انداز» فعالیت می‌کرد و علاوه بر تأمین مالی، به جمع‌آوری پس‌انداز و سرمایه‌گذاری نیز می‌پرداخت که این امر به آن قدرت سرمایه‌گذاری و توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری می‌داد تا از طریق آن‌ها به صاحبان نیازهای مسکن کمک کند. اما این نظام پس‌انداز و سرمایه‌گذاری در سال ۱۹۹۵ لغو شد و منابع سرمایه‌گذاری بانک اکنون بسیار ناچیز است و هیچ تأثیر قابل توجهی در پاسخگویی به درخواست‌های مستمر و گسترده ندارد.

چالش بزرگی در خصوص میانگین حقوق در کویت باقی می‌ماند؛ به‌ویژه آنکه میانگین مبلغ حقوق ۱۴۰۰ دینار است. اگر حداقل قسط را که ۲۳۳ دینار است محاسبه کنیم، این مبلغ معادل ۱۶.۶۴ درصد از ارزش حقوق را تشکیل می‌دهد؛ در حالی که پیش از تصویب این قانون، سهم قسط از حقوق به‌طور ثابت ۱۰ درصد تعیین شده بود. این محاسبات بدون در نظر گرفتن اقساط دیگر یا درخواست وام‌های بدون یارانه انجام شده است. بنابراین، این موضوع چالشی جدید برای اکثریت ذی‌نفعان خدمات مسکن محسوب می‌شود، چرا که اقساط آن‌ها با افزایشی نزدیک به ۷ درصد مواجه خواهد شد. همچنین، مواد قانونی جدید وضعیت عدم توانایی در بازپرداخت را نیز پوشش می‌دهد؛ بدین ترتیب که قانون مهلتی شامل بخشودگی و تمدید تا پنج سال در نظر می‌گیرد و متقاضی مسکن موظف به پرداخت سودهای متعلق به این دوره است. این فرآیند تحت مدیریت بانک اعتبارات کویت انجام می‌شود و در صورت تداوم عدم توانایی در بازپرداخت، نقش بانک اعتبارات در رهن ملک و مسئولیت پرداخت باقی‌مانده بدهی به بانک‌های تأمین‌کننده مالی است.

پایداری تأمین مالی همچنین به ثبات دولت در حمایت بلندمدت از این تعهد وابسته است. همچنین، پایداری بازپرداخت به توانایی ذی‌نفع در پرداخت اقساط ماهیانه خود در طول دوره وام بستگی دارد. این قانون نقطه عطفی در تاریخ مسکن کویت محسوب می‌شود و محور اصلی آن پایداری تأمین مالی مسکن است؛ اما نگرانی و چالش آشکاری باقی می‌ماند: تعارض میان پایداری تأمین مالی و پایداری بازپرداخت. در حالی که قانون جریان مالی مستمر را برای بانک‌ها از طریق بانک اعتبارات تضمین می‌کند، این پرسش همچنان پابرجاست که آیا بخش بزرگی از ذی‌نفعان خدمات مسکن توانایی تحمل این افزایش اقساط را دارند یا خیر، بدون آنکه این راهکار مالی به بار سنگینی برای خانواده‌های کویتی تبدیل شود.

پژوهشگر و مشاور املاک