شراکت «تأمین مالی مسکن» میان دولت، بانکها و توسعهدهندگان، نقشه مسکن را بازتعریف میکند
کابینه وزیران، طرح قانونی را به مقامات عالیرتبه امیر کشور ارجاع داد... و جزئیات آن طی شش ماه از زمان انتشار آن منتشر خواهد شد.
پرونده مسکن در کویت دیگر تنها به تعداد سهمیههایی که دولت توزیع میکند یا حجم نقدینگی موجود در بانک اعتبارات وابسته نیست؛ زیرا پروژه تأمین مالی مسکن مسیری متفاوت برای رساندن شهروند به مسکن خود باز میکند که بر گسترش دایره تأمین مالی و مشارکت بانکها و توسعهدهندگان املاک در یک نظام واحد استوار است که تحت نظارت دولت و کنترل بانک مرکزی کویت قرار دارد.
با موافقت کابینه وزیران در ۲۲ سپتامبر بر طرح قانونی مربوط به تأمین مالی مسکن برای ذینفعان خدمات مسکن و ارجاع آن به مقام عالیرتبه امیر کشور، یکی از مهمترین اجزای نظام مسکن جدید وارد مرحله پیشرفتهای شد، پس از سالهایی که در آنها تأمین مالی مستقیم دولتی به عنوان کانال اصلی برای پوشش نیازهای مسکنی شهروندان عمل میکرد.
این طرح که شامل ۱۵ ماده است، بیشتر از آنکه یک وام مسکن جدید به مفهوم سنتی ارائه دهد، مکانیسمی را پایهگذاری میکند که از طریق آن بخش بانکی به عنوان طرفی در تأمین مالی خدمات مسکن وارد میشود، در حالی که دولت همچنان حمایتها را ارائه میدهد و رابطه بین بهرهبردار و نهادهای تأمینکننده را تنظیم میکند.
طرح دو مسیر برای بهرهمندی از تأمین مالی مسکن تعیین کرده است: اول خرید یک واحد مسکونی از توسعهدهنده املاک مطابق با قوانین و مقررات حاکم، و دوم ساخت سهمیه دولتی که توسط مؤسسه عمومی خدمات مسکن در چارچوب پروژههای خود اختصاص داده میشود.
این تأمین مالی به نظام توسعهدهندگان املاک مرتبط است، به طوری که بخش خصوصی واحدهای مسکونی را فراهم میکند، در حالی که مکانیسم تأمین مالی به ذینفعان امکان دسترسی به آنها یا ساخت سهمیه دولتی خود را میدهد.
طرح تأمین مالی را به دو دسته حمایتشده و غیرحمایتشده تقسیم میکند و اجازه میدهد که این دو با رعایت ضوابط بانک مرکزی کویت ترکیب شوند. در تأمین مالی حمایتشده، بهرهبردار اصل مبلغ را پرداخت میکند، در حالی که دولت سودها یا عواید را متحمل میشود و میتواند تأمین مالی اضافی غیرحمایتشدهای دریافت کند که هزینه آن را بر عهده دارد و شرایط آن توسط نهاد تأمینکننده تعیین میشود.
برای بهرهمندی از تأمین مالی حمایتشده، رعایت شرایط آییننامه وامهای مسکن در بانک اعتبارات الزامی است و بهرهبردار نباید قبلاً از خدمات مسکن دولتی برخوردار شده باشد.
طرح مدت بازپرداخت را حداکثر ۲۵ سال از زمان شروع پرداخت تأمین مالی تعیین کرده است، که از طریق اقساط ماهانه مساوی انجام میشود.
در خصوص تأمین مالی ساخت واحدهای دولتی، پرداختها به صورت مرحلهای و منطبق بر مراحل پیشرفت ساختوساز، مطابق آنچه در آییننامه اجرایی تعیین میشود، انجام خواهد گرفت. در صورت بروز مشکل، نهاد تأمینکننده به بهرهبردار اخطار میدهد و امکان بازچینش تأمینمالی برای مدتی حداکثر پنج سال، مطابق دستورالعملهای بانک مرکزی کویت، وجود دارد؛ به طوری که بهرهبردار متحمل سودها یا عواید ناشی از دوره بازچینش خواهد شد.
بانک اعتبارات (کرت) همچنان نقشی محوری در نظام جدید ایفا میکند، اما به شکلی متفاوت از نقش سنتی آن به عنوان تأمینکننده مستقیم؛ زیرا پروژه به نمایندگی از دولت، به بانک اعتبارات اختیار امضای قراردادها با نهادهای تأمینکننده را واگذار میکند.
وزارت دارایی مسئول پرداخت سودها یا عواید متعلق به تأمینمالی یارانهای به بانک اعتبارات است و در صورت بروز مشکل برای بهرهبردار، بانک متعهد میشود به نمایندگی از دولت، مانده بدهی تأمینمالی یارانهای را به نهاد تأمینکننده تسویه نماید؛ در عوض، وثیقه رسمی ملکی بر روی واحد مسکونی ثبت خواهد شد.
اولین نشانههای این پروژه از ژانویه ۲۰۲۵ (دیماه ۱۴۰۳) با برگزاری جلسات مشترک میان نهادهای دولتی، نظارتی و بانکی ذیربط آغاز شد. اساس کار بر این است که نظام جدید صرفاً شامل مستحقان حمایت مسکن باشد و بخش خصوصی و توسعهدهندگان املاک نیز مشارکت داده شوند، ضمن اینکه گزینه انتخاب مسکن توسط شهروندان و نقش بانک اعتبارات حفظ میگردد. با تصویب قانون توسعهدهندگان املاک، معادله نهایی با توزیع دقیق نقشها تکمیل میشود: توسعهدهنده واحدها را میسازد، بخش بانکی تأمینمالی را فراهم میکند، دولت حمایت و نظارت مینماید و شهروند مسیر مسکن متناسب با خود را انتخاب میکند. پس از تأیید هیئت وزیران و ارسال پروژه به مقام امیر، جزئیات اجرایی منوط به تکمیل مراحل قانونگذاری و صدور آییننامه اجرایی ظرف شش ماه از تاریخ انتشار فرمان قانون در روزنامه رسمی خواهد بود.
«توسعهدهنده املاک»: سه مسیر «گزینههای مسکن را گسترش» و «حاشیههای قیمت را کاهش» میدهد
منصور النزهان، کارشناس حفاظت از مصرفکننده، نظارت و معاملات تجاری، در توییتی در شبکه اجتماعی «ایکس» (X) اظهار داشت: نگرانیهایی درباره قیمت واحدهای مسکونی که توسط «توسعهدهنده املاک» عرضه خواهد شد، مطرح است و احتمال افزایش ارزش آنها وجود دارد که بر حجم اقساط ماهانه تأثیر میگذارد؛ به ویژه برای صاحبان درآمدهای متوسط، با این ترس که تعهدات مسکن بخش بزرگی از درآمد خانوار را به خود اختصاص دهد.
با وجود مشروعیت این نگرانیها، نظام توسعهدهنده املاک به معنای محدود کردن شهروند به یک گزینه مسکنی نیست؛ زیرا قوانین و طرحهای مسکن، گزینههای متعددی را در اختیار متقاضی قرار میدهد تا بتواند مسیری را که با نیازها و توان مالی او سازگار است، انتخاب کند.
سه مسیر اصلی
گزینههای مسکن در دسترس برای شهروندان کویتی بر سه محور اصلی استوار است. نخستین مسیر، خرید یکی از محصولات توسعهدهنده املاک است؛ چه به صورت سهمیه مسکن، چه خانه آماده و چه واحد در حال ساخت. این گزینه به افراد امکان میدهد تا بدون درگیر شدن در مراحل ساختوساز، عقد قرارداد با پیمانکاران و نظارت بر اجرا، صاحب یک واحد مسکونی شوند.
مسیر دوم، ساخت شخصی به روش سنتی است که در آن مؤسسه عمومی حمایت از مسکن، سهمیهای را به شهروند اختصاص میدهد و وی میتواند از تسهیلات مسکن به مبلغ ۷۰ هزار دینار از طریق بانک اعتبارات بهرهمند شود. در این روش، بهرهمند از ساخت خانه خود و نظارت بر آن را بر عهده میگیرد.
مسیر سوم، خانههای دولتی آمادهای است که توسط «مسکن» (مؤسسه عمومی حمایت از مسکن) اجرا و بر اساس اولویت درخواست و ضوابط جاری، بین مستحقان حمایت توزیع میشود.
قیمت و اقساط
قانون تأسیس شهرها و مناطق مسکونی، تمایل دولت به تنوعبخشی به محصولات ارائهشده توسط توسعهدهنده املاک را تقویت میکند تا شامل سهمیهها، خانهها و آپارتمانهای آماده شود. با این حال، موفقیت این تجربه به توانایی توسعهدهنده در ارائه محصولی متعادل میان کیفیت و قیمت مناسب، بهویژه برای اقشار با درآمد متوسط، وابسته است. در این راستا، کاهش هزینه زمین و نهادههای ساختمانی برای توسعهدهندگان و بررسی امکان تأمین مواد ساختمانی یارانهای بر اساس ضوابط مشخص، از اهمیت ویژهای برخوردار است؛ اقداماتی که میتواند منجر به عرضه واحدها با قیمتهای پایینتر و کاهش حجم تسهیلات و اقساط برای شهروندان شود.
همچنین میتوان توسعهدهندگان را تشویق کرد تا نمونههای مسکن انعطافپذیری را عرضه کنند که قابلیت گسترش در آینده را داشته باشند؛ این امر هزینه اولیه را کاهش داده و به خانوادهها امکان میدهد تا با تغییر نیازهایشان، خانه خود را توسعه دهند.
مؤسسه «مسکن» در حال حاضر به سمت مشارکت بخش خصوصی در پروژههایی در مناطق مطلا، شرق و غرب سعد العبدالله حرکت کرده است. با این حال، پذیرش محصول توسط شهروندان همچنان به قیمت، اقساط، متراژ، طراحی و خدمات وابسته است و در عین حال، گزینههای مسکن متنوعی برای انتخاب مناسبترین گزینه متناسب با شرایط هر فرد در دسترس خواهد بود.
