الدغيشم: ساخت مسکن به ۳۰۰ هزار دینار رسید ... و دلیل آن مواد و نیروی کار است

به گزارش روزنامه «السیاسة»، مالکیت خارجی‌ها از املاک نیازمند راهکارهای یکپارچه‌تر و انعطاف‌پذیرتر است.

ساخت یک شهر کارگری مجهز به خدمات مناسب، از مهم‌ترین راهکارها برای کنترل اجاره‌بها در بازار است.

عبدالعزيز الدغیشم، کارشناس املاک، تأکید کرد که بازار مسکن کویت در حال حاضر در مرحله‌ای از آرامش نسبی به سر می‌برد، به‌ویژه در بخش مسکن خصوصی، و این آرامش را پس از موجی از افزایش‌های قوی که بازار در سال‌های گذشته تجربه کرده است، تفسیر می‌کند. او افزود که فعالیت فعلی بازار بیشتر نشان‌دهنده بازچینش مراکز و تصمیمات سرمایه‌گذاری است تا یک رکود کامل.

الدغیشم به «السیاسة» گفت که ورثه بیشترین فروش را در بازار دارند، زیرا از املاک خود خارج می‌شوند. وی توضیح داد که گروهی از تجار و دلالان املاک پس از سخت‌گیری در مقررات مربوط به زمین‌های خالی و الزام به توسعه آن‌ها و جلوگیری از رها ماندن آن‌ها بدون ساخت‌وساز، از بخش مسکن خصوصی فاصله گرفته‌اند.

او افزود: «کسی که امروز در بخش مسکن خرید می‌کند، قطعاً از برندگان خواهد بود، زیرا بازار از سطوح قبلی خود پایین آمده است. افزایش قیمت‌ها پس از کرونا آغاز شد و چندین سال ادامه یافت و اکنون در حال کاهش است؛ بنابراین خریداری که با مطالعه و محاسبات دقیق وارد بازار شود، ممکن است فرصت‌های بهتری نسبت به گذشته بیابد.»

حرکت بازار ثبت‌شده در سال ۲۰۲۶ تا حدی با توصیف الدغیشم از وضعیت بازچینش بازار همخوانی دارد؛ ارزش معاملات مسکن خصوصی در سه‌ماهه دوم همان سال به حدود ۴۲۶.۶ میلیون دینار رسید که نشان‌دهنده افزایش ۸.۲ درصدی نسبت به سه‌ماهه اول است. همچنین تعداد معاملات به ۱۱۰۶ مورد رسید که افزایش ۲۳.۳ درصدی را نشان می‌دهد. در مقابل، میانگین ارزش هر معامله به حدود ۳۸۵.۷ هزار دینار کاهش یافت که نشان‌دهنده افزایش فعالیت با کاهش میانگین حجم معاملات است.

در خصوص قانون زمین‌های احتکار شده یا زمین‌های خالی، الدغیشم گفت که اقدامات مرتبط با زمین‌های توسعه‌نیافته تأثیری بر تصمیمات سرمایه‌گذاران گذاشته و به فشار بر قیمت برخی زمین‌ها کمک کرده است، هرچند این اثر محدود بوده است. وی اشاره کرد که ماهیت بازار املاک باعث می‌شود این بازار نسبت به تصمیمات نظارتی بسیار حساس باشد.

الدغیشم افزود: «سرمایه ترسو است؛ اگر سرمایه‌گذار احساس کند که متعهدیت‌هایی بر عهده دارد یا بازار شفاف نیست، پیش از ورود احتیاط می‌کند.»

وی تأکید کرد که بازار مسکن به‌طور بنیادین با سرمایه‌گذاری املاک متفاوت است و هرگونه خلط میان ماهیت این دو بخش را رد می‌کند. او گفت که نمی‌توان با منطق سرمایه‌گذاری املاک با مسکن خصوصی رفتار کرد، به‌ویژه که تأمین مالی خرید و ساخت مسکن خصوصی ملاحظات متفاوتی دارد و همچنین بازدهی خانه خصوصی را نمی‌توان با بازدهی اجاره‌ای املاک سرمایه‌گذاری سنجید. وی با استناد به داده‌های سال ۲۰۲۶ تأکید کرد که اهمیت مسکن خصوصی در بازار ادامه دارد؛ زیرا این بخش ۴۷ درصد از کل معاملات املاک را در سه‌ماهه دوم به خود اختصاص داد، در حالی که سهم املاک سرمایه‌گذاری ۳۱.۶ درصد بود. ارزش کل معاملات املاک در همان سه‌ماهه به ۹۰۷.۵ میلیون دینار رسید.

الدغیشم آنچه را که گسترش بی‌رویه در تبدیل برخی خانه‌های خصوصی به فعالیت‌های اجاره‌ای پرتراکم می‌نامد، نقد کرد و توضیح داد که اجازه ساخت دو واحد مسکونی در برخی موارد برای رفع نیازهای خانوادگی و مسکونی بوده است، نه برای تبدیل مسکن خصوصی به یک ملک سرمایه‌گذاری کامل.

وی گفت: «دولت اجازه ساخت دو واحد را برای کمک به بحران مسکن داد، اما اجازه ساخت یک ساختمان کامل با زیرزمین، طبقه اول و دوم را نداد.» او معتقد است که گسترش اجاره‌دهی تجاری در مناطق مسکونی می‌تواند بر حریم خصوصی این مناطق و ماهیت استفاده از آن‌ها تأثیر بگذارد.

الدغیشم تأکید کرد که حل بحران مسکن نیازمند راهکارهای یکپارچه است و نباید بار تقاضای فزاینده را بر دوش یک بخش خاص انداخت. وی خواستار تفکیک واضح بین مسکن خصوصی و مسکن سرمایه‌گذاری شد.

الدغیشم به پرونده اجاره‌ها پرداخت و معتقد است که فشار بر املاک سرمایه‌گذاری نه تنها به حرکت سرمایه‌گذاران، بلکه به تقاضای فزاینده برای واحدهای مسکونی نیز مرتبط است، به‌ویژه پس از تغییراتی که برخی مناطق سکونت کارگران را تحت تأثیر قرار داده است.

وی افزود: «خروج افراد مجرد و شرکت‌ها از برخی مناطق بدون فراهم‌سازی جایگزین‌های مسکونی کافی، باعث انتقال تقاضا به مناطقی مانند فروانیه، مهبوله و سایر مناطق شده و این موضوع بر سطوح اجاره‌بها تأثیر گذاشته است.»

الدغیشم اضافه کرد: «به نظر من، راه‌حل ایجاد یک شهر کارگری کامل با اجاره‌های کاهش‌یافته است که در آن خدمات پایه در دسترس باشد. با این کار، فشار بر مناطق سرمایه‌گذاری و مسکونی کاهش یافته و بازار اجاره‌ها تنظیم می‌شود.»

**افزایش ساخت‌وساز املاک**

در زمینه ساخت‌وساز، الدغیشم معتقد است که افزایش هزینه زمین، مواد و نیروی کار، ورود شهروندان کویتی به بازار ساخت‌وساز را دشوارتر کرده است. وی اشاره کرد که هزینه ساخت خانه‌ای که در گذشته حدود ۱۵۰ هزار دینار بود، اکنون بسته به متراژ و مشخصات پروژه، در برخی موارد بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار دینار متغیر است.

وی این موضوع را به افزایش قیمت مواد ساختمانی، هزینه‌های نیروی کار و پیامدهای بحران‌های منطقه‌ای و بین‌المللی بر زنجیره‌های تأمین نسبت داد و تأکید کرد که هزینه ساخت‌وساز به یکی از عوامل اصلی در تعیین توانایی شهروندان برای مالکیت مسکن تبدیل شده است.

الدغیشم همچنین به پرونده نیروی کار خارجی و تخصص‌های حرفه‌ای پرداخت و از سیاست‌هایی که باعث محدودیت ادامه فعالیت برخی متخصصان پس از رسیدن به سن ۶۰ سالگی شده، انتقاد کرد. وی معتقد است که خروج این متخصصان نه تنها بر بازار کار، بلکه بر سایر بخش‌ها از جمله املاک، ساخت‌وساز و خدمات نیز تأثیر می‌گذارد.

وی گفت: «کوویت نیاز دارد تا از تجربیات افرادی که کارایی حرفه‌ای خود را اثبات کرده‌اند، به‌ویژه در مشاغلی که جایگزینی آن‌ها به سرعت امکان‌پذیر نیست، بهره ببرد و باید سیاست‌های انعطاف‌پذیری را اتخاذ کرد که بین نیروی کار غیرماهر و صاحبان تخصص‌های مورد نیاز تمایز قائل شود.»

**مالکیت توسط مقیمان خارجی**

در خصوص مالکیت توسط مقیمان خارجی، الدغیشم با اعطای فرصت بیشتر به افراد واجد شرایط خارجی برای مالکیت املاک بر اساس ضوابط مشخص، موافقت کرد. وی معتقد است که برخی مقیمان سال‌های طولانی در کویت زندگی کرده و مبالغ زیادی را بابت اجاره پرداخت کرده‌اند، بدون اینکه صاحب املاک باشند.

وی مثال زد: «فردی که ماهانه ۳۵۰ دینار به مدت ۴۳ سال اجاره می‌پردازد، در مجموع به‌طور نظری حدود ۱۸۰ هزار دینار پرداخت کرده است. چرا بخشی از این پول به جای هدر رفتن، به مالکیت منظم تبدیل نشود، اگر قوانین اجازه دهند؟»

وی افزود: «اجازه مالکیت بر اساس ضوابط سنجیده‌شده می‌تواند یک چرخه اقتصادی ایجاد کند که شهروندان، بخش بانکی و بازار املاک از آن بهره‌مند شوند. وی به تجربیات منطقه‌ای، به‌ویژه دبی که سیستم‌های مشخصی برای مالکیت غیرمقیمن در مناطق خاصی دارد، استناد کرد.

الدغیشم تأکید کرد که بازار املاک کوویت به تصمیمات منفرد نیاز ندارد، بلکه به یک چشم‌انداز جامع نیاز دارد که مسکن، زمین، ساخت‌وساز، نیروی کار و اجاره‌ها را به هم مرتبط کند. به‌طوری که هر بخش در چارچوبی مشخص حرکت کند که هم ثبات بازار را تضمین کند و هم حق شهروندان برای دسترسی به مسکن مناسب را حفظ نماید.