«ارزیابی املاک» زیر ذرهبین... آیا مقررات جدید قطبنمای بازار را تنظیم میکند؟
متخصصان به «السیاسة»: کیفیت آن به کارآمدی، روششناسی، دادهها، استقلال و بیطرفی بستگی دارد
مبارک المجیدلی: گامی مهم برای ارتقای سطح حرفه و تعیین حداقل صلاحیت و تجربه
عبدالله المهناء: اجتهادات فردی تصادفی را به چارچوبهای نظارتی شفافتر تبدیل کرده است
عبدالرحمن الدلیجان: انضباط روششناختی و دقت، ارزیاب را در برابر فشارها و عوامل خارجی مصون داشته است
حرفه ارزیابی املاک دیگر توان تحمل اجتهادات فردی یا برآوردهای فاقد پایههای مشخص را ندارد، بهویژه با توجه به ارتباط گزارشهای ارزیابی با پروندههای تأمین مالی، خرید و فروش و اختلافات قضایی... و با ورود الزامات جدید برای تنظیمگری این حرفه، قطبنما به سمت ارتقای سطح صلاحیت و تجربه، یکسانسازی حداقل اجزای گزارشها و تقویت استقلال و بیطرفی ارزیاب حرکت میکند.
متخصصان به «السیاسة» تأکید کردند که تنظیمات جدید گامی مهم به سوی ارتقای کیفیت حرفه است، اما موفقیت آن در کنترل بازار ارزیابی نیازمند یک سیستم یکپارچه است که تنها به صدور مجوز و صلاحیتبخشی محدود نمیشود، بلکه به تأمین دادههای رسمی و شفاف املاک، یکسانسازی روشهای ارزیابی و توسعه حرفهای مستمر نیز میانجامد.
متخصصان بر این باورند که الزامات جدید آغاز مهمی برای تنظیمگری حرفه محسوب میشود، اما بدون پایگاه داده رسمی، معیارهای ارزیابی یکپارچه و برنامههای مستمر صلاحیتبخشی و توسعه حرفهای، به اهداف خود بهطور کامل دست نخواهد یافت.
امینسر انجمن ارزیابان املاک کویت، مهندس مبارک المجیدلی، به «السیاسة» گفت که استقلال و بیطرفی پایهای اساسی در حرفه ارزیابی املاک هستند، بهویژه زمانی که گزارش به مراجع قضایی ارائه میشود. وی افزود که کیفیت ارزیابی بر سه عنصر مرتبط استوار است: کارایی فنی، کیفیت روششناسی و دادهها، و استقلال و بیطرفی.
وی معتقد است که افشای تضاد منافع و کنارهگیری در صورت وجود عواملی که بر استقلال یا بیطرفی کارشناس تأثیر میگذارد، و همچنین منع کارشناس از تهیه گزارش درباره ملکی که پیشتر آن را ارزیابی کرده یا اظهار نظر درباره آن داشته است، دو ضمانت مهم برای تقویت اعتماد به گزارشها محسوب میشوند.
وی اشاره کرد که یکسانسازی حداقل اجزای گزارش، از اطلاعات ملک، مدارک، تصاویر و نقشهها تا روششناسی و ارزش نهایی، گزارشها را شفافتر و قابلبررسیتر خواهد کرد.
«پرش کیفی»
از سوی دیگر، عبدالله المهناء، ارزیاب املاک، گفت که الزامات جدید پرشی کیفی در این بخش ایجاد میکند، زیرا حرفه ارزیابی را از اجتهادات فردی به چارچوبهای نظارتی منتقل میکند که شفافیت و قابلیت اطمینان را تقویت میکنند. وی تأکید کرد که ضمانت واقعی کارایی «کارشناس آگاه» (خبیر الدراية) تنها به مجوز محدود نمیشود، بلکه با صداقت، توسعه مستمر و تجربه میدانی کامل میگردد.
وی در گفتوگو با «السیاسة» توضیح داد که یکسانسازی عناصر گزارش املاک گامی اساسی برای کاهش تفاوتهای چشمگیر در ارزیابیهاست؛ از طریق الزام ارزیابان به استفاده از روششناسی مشخص و مستندسازی مدارک، نقشهها و تصاویر بازدید میدانی، بهگونهای که ارزش نهایی بر اساس دادهها و حقایق فنی قابلبررسی و تدقیق باشد.
وی اشاره کرد که این تنظیمات، قابلیت اطمینان و اعتبار گزارشها را در برابر مراجع قضایی و مالی افزایش میدهد و همچنین از حقوق ذینفعان بازار بهتر محافظت میکند. وی افزود که الزام به افشای تضاد منافع و کنارهگیری در صورت وجود عواملی که بر بیطرفی ارزیاب تأثیر میگذارد، بازدارندگی مهمی برای تضمین استقلال ارزیابی ایجاد میکند.
وی اضافه کرد که گزارشهای دقیق و مبتنی بر پایههای علمی به کاهش ارزیابیهای تصادفی کمک کرده و عدالت بیشتری را در تعیین ارزش واقعی ملک محقق میسازند؛ همچنین به بانکها در کاهش ریسک داراییهایی که ارزشگذاری بیشازحد شدهاند، یاری میرسانند.
وی افزود که اجرای شرایط جدید ممکن است منجر به خروج برخی افراد غیرمتخصص از بازار شود و این امر را غربالگری مثبتی دانست که سطح حرفه را ارتقا میبخشد، هرچند پیشبینی میشود که در ابتدا به افزایش نسبی هزینههای ارزیابی و طولانیتر شدن مدت زمان انجام آنها منجر شود که ناشی از الزامات بازرسی، تحلیل و مستندسازی است.
«تأمین مالی، فروش و اختلافات»
از سوی دیگر، عبدالرحمن الدلیجان، امین صندوق انجمن ارزیابان املاک، تأکید کرد که نظم روشمند و دقت در تهیه گزارشها، سپری دفاعی برای ارزیاب در برابر فشارها و عوامل خارجی است که ممکن است بر بیطرفی ارزیابی تأثیر بگذارد. وی اشاره کرد که این موضوع بر تأمین مالی املاک، عملیات خرید و فروش و اختلافات قضایی بازتاب خواهد داشت.
وی توضیح داد که نهادهای تأمینکننده به دنبال ثبات و اطمینان هستند تا از نوسان ارزش داراییهای وثیقهای جلوگیری کنند. وی بیان کرد که ارزیابی بیشازحد میتواند سقف تأمین مالی را افزایش داده و ریسک اعتباری را در صورت اصلاح قیمتها بالا ببرد، در حالی که ارزیابی منضبط، پوشش واقعبینانهتری برای وثایق تضمین میکند.
وی خاطرنشان کرد که دقت ارزیابی در پروندههای مربوط به ترکات، خروج شرکا و تقسیم بین ورثه و شرکا اهمیت ویژهای پیدا میکند؛ جایی که فقدان استانداردهای یکسان میتواند منجر به تضاد در ارزیابیها و پیچیدگی اختلافات شود. وی بر اهمیت هماهنگی بین ارزیاب و مشاور املاک تأکید کرد، بهویژه با توجه به نیاز به یک پایگاه داده رسمی و شفاف برای معاملات ملکی.
وی اشاره کرد که اهمیت ارزیابان املاک به عنوان «کارشناسان خبره» (خبیر درایه) که مدیریت عمومی کارشناسان از آنها استفاده میکند و دادگاهها به نظراتشان در اختلافات استناد میجویند، روزبهروز بیشتر میشود؛ این امر دقت گزارش، نظم و مستندسازی دادهها را به امری بسیار حیاتی تبدیل میکند، بهویژه با توجه به اینکه شرایط بازار ممکن است در طول دوره دادرسی تغییر کند. وی خروج بخشی از فعالان بازار را پس از اجرای شرایط جدید پیشبینی کرد و آن را شمشیری دو لبه دانست؛ از یک سو به پاکسازی بازار از افراد نالایق کمک میکند و از سوی دیگر ممکن است بهطور موقت باعث کندی در انجام گزارشها و افزایش هزینههای آنها شود که ناشی از افزایش تحلیلها و الزامات صلاحیت حرفهای است.
حیدر: ۳۱ دسامبر آخرین مهلت برای کارشناسان منتدب جهت ساماندهی وضعیت خود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک و عضو کمیسیون تخصصی اصلاح شرایط فعالیت «کارشناس خبره» تأکید کرد که بازسازی این حرفه برای رفع ملاحظات مربوط به تفاوت در سطح برخی از کارشناسان و عدم دقت در برخی برآوردهای ملکی، و همچنین عدم رعایت استانداردهای بینالمللی و مبانی آکادمیک در فرآیندهای ارزیابی توسط برخی از فعالان صورت گرفته است.
وی به «السیاسه» گفت: اهمیت «کارشناس خبره» به تأثیر مستقیم او بر قیمتهای املاک و بازار مرتبط است که این امر انتخاب کارشناسان را بر اساس شایستگی و استانداردهای حرفهای ضروری میسازد. وی اشاره کرد که کمیسیون بر روی وضع شرایط جدید برای ثبت در فهرست املاک و مدیریت کارشناسان در وزارت دادگستری کار کرده است. وی توضیح داد که بخشنامه وزیری شماره ۵۸۵ سال ۲۰۲۶ در خصوص تنظیم حرفه کارشناسان خبره، چارچوبی یکپارچه برای این حرفه ایجاد کرده و ضمانتهای صداقت، افشای اطلاعات و عدم تضاد منافع را تقویت کرده است. این بخشنامه همچنین الزام به فعالیت واقعی در حرفه ارزیابی به مدت حداقل ۵ سال، کسب حداقل رتبه «ج»، گذراندن دورهها و آزمونهای مورد تأیید وزارت تجارت، و همچنین مصاحبه شخصی در برابر کمیسیون تخصصی وزارت دادگستری و تماموقت بودن برای کار به عنوان کارشناس خبره را شرط قرار داده است.
وی تأکید کرد که این شرایط هدفشان محدود کردن دایره کارشناسان نیست، بلکه انتخاب افراد شایسته است، زیرا فرض بر این است که کارشناس خبره نماینده «نخبه نخبگان» از ارزیابان معتبر باشد.
«ارزیابی و زمان»
در پاسخ به پرسش درباره تأثیر شرایط جدید بر سرعت انجام معاملات فروش، وی توضیح داد که دستیابی به قیمت عادل مستلزم آن است که گزارش ارزیابی شامل تمامی دادههای مربوط به ملک، مالک آن، تاریخ ارزیابی، توصیفات و نقشههای ملک، به همراه بیان روش ارزیابی به کار رفته باشد. همچنین در خصوص نگرانیها مبنی بر اینکه سختگیری در شرایط جدید ممکن است منجر به کاهش تعداد کارشناسان رسمی و افزایش هزینههای ارزیابی شود، تأکید کرد که اولویت باید بر کیفیت کارشناسان و سطح عملکرد آنها باشد و در این زمینه به ضربالمثل کویتی «زیادهروی، برادر کمکاری است» استناد کرد.
وی همچنین اشاره کرد که ماده هشتم این دستورالعمل، حقالزحمه کارشناسان رسمی را برای بخشهای مختلف از جمله مسکونی، سرمایهگذاری، تجاری، صنعتی، کشاورزی، مغازهها و ویلاها تعیین کرده است.
«اصلاح وضعیت»
وی توضیح داد که این دستورالعمل تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ را به عنوان مهلت نهایی برای کارشناسان رسمی جهت اصلاح وضعیت خود تعیین کرده است و بر این نکته تأکید ورزید که موفقیت این دستورالعمل منوط به رعایت معیارهای آن و عدم مداخله روابط شخصی یا رانتخواری در انتصاب کارشناسان رسمی است.
«اطلاعات مدنی» پرونده قراردادهای الکترونیکی را به «تجارت» منتقل میکند
عماد حیدر، رئیس اتحادیه واسطهگران املاک، از موافقت سازمان عمومی اطلاعات مدنی (Civil Information) مبنی بر انتقال پرونده قراردادهای الکترونیکی به وزارت تجارت و صنعت خبر داد تا این وزارتخانه مسئولیت بهروزرسانی قراردادها و پیگیری اقدامات الکترونیکی مرتبط با آنها را بر عهده گیرد.
حیدر گفت که سازمان اطلاعات مدنی در حال حاضر در حال آمادهسازی دادهها و اطلاعات لازم برای تحویل به وزارت تجارت و صنعت است و پیشبینی میکند فرآیند انتقال طی یک تا دو ماه آینده تکمیل شود؛ به گونهای که سیستمهای اطلاعاتی وزارتخانه در آینده مسئولیت مدیریت قراردادهای الکترونیکی و پیگیری بهروزرسانیهای آنها را بر عهده خواهند داشت.
وی افزود که انتقال مسئولیت قراردادهای الکترونیکی به وزارت تجارت و صنعت گامی مهم است که میتواند زمان و تلاش لازم برای انجام بهروزرسانیهای مستمر قراردادها را کاهش دهد، به ویژه با توجه به بار سنگینی که بر دوش سازمان عمومی اطلاعات مدنی است که مدیریت و نظارت بر تعداد زیادی از برنامهها و خدمات دولتی، از جمله اپلیکیشنهای «هویت» و «سهل»، به همراه سیستم کارتهای ملی و سایر خدمات دیجیتال را بر عهده دارد. حیدر تأکید کرد که واگذاری این پرونده به وزارت تجارت و صنعت، به عنوان نهادی که مستقیماً با تنظیم و پیگیری فعالیتهای تجاری و ملکی سروکار دارد، میتواند سرعت بهروزرسانی دادهها را افزایش داده و کارایی اقدامات الکترونیکی مرتبط با بازار مسکن را ارتقا دهد.
وی اشاره کرد که این گام همچنین به جلوگیری از تعدادی از ملاحظات مرتبط با الزامات گروه ویژه اقدام مالی (FATF) کمک میکند، به ویژه در زمینه تقویت پیوندهای الکترونیکی بین نهادهای دولتی و دیجیتالی کردن خدمات و اقدامات در بازار مسکن که از شفافیت حمایت کرده و سطح کارایی معاملات ملکی را به صورت الکترونیکی افزایش میدهد. حیدر بر اهمیت تکمیل فرآیند پیوند و انتقال دادهها به صورت سازمانیافته تأکید کرد تا از تداوم خدمات بدون اختلال اطمینان حاصل شود و به وزارت تجارت و صنعت امکان دهد تا سیستم قراردادهای الکترونیکی را با الزامات تحول دیجیتال و بهروزرسانی خدمات دولتی هماهنگ سازد.
