صدور فرمان قانونی درباره تأمین مالی مسکن برای واجدین شرایط حمایت مسکن - سارمد

(کونا) – امروز یکشنبه، فرمان قانونی شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۶ درباره تأمین مالی مسکن برای ذی‌نفعان حمایت مسکن، با هدف تأمین مسکن در زمان مناسب و رفع مهم‌ترین موانع مادی که مانع این امر هستند، صادر شد. بر اساس یادداشت توضیحی فرمان قانونی که شامل ۱۵ ماده است، این فرمان با هدف تداوم تأمین مسکن شایسته برای شهروند کویتی در افق نزدیک تدوین شده است. ماده دوم فرمان قانونی، دامنه شمول مقررات آن را مشخص کرده و اعلام کرده است که این مقررات برای اهداف خرید یک واحد مسکونی از توسعه‌دهنده مسکن، مطابق با مقررات قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ درباره تأسیس شرکت‌های ساخت شهرها یا مناطق مسکونی و توسعه اقتصادی آن‌ها، که با فرمان قانونی شماره (۸۹) سال ۲۰۲۵ اصلاح شده است، یا برای ساخت قطعه زمین دولتی اختصاص‌یافته از سوی مؤسسه عمومی حمایت مسکن، مطابق با شرایط و ضوابطی که این مؤسسه در پروژه‌های مسکونی تعیین می‌کند، لازم‌الاجرا است. ماده سوم فرمان قانونی مذکور، شرایط احراز واجد شرایط بودن ذی‌نفع برای دریافت تأمین مالی مسکن یارانه‌ای را تعیین کرده که شامل رعایت شرایط عمومی مندرج در آیین‌نامه وام‌های مسکن صادرشده از سوی بانک اعتبارات کویت برای اهداف خرید یا ساخت است و همچنین عدم بهره‌مندی قبلی از حمایت مسکن دولت، چه از طریق اختصاص قطعه زمین دولتی توسط مؤسسه عمومی حمایت مسکن و صدور سند مالکیت برای وی، و چه از طریق دریافت هرگونه وامی که توسط «بانک اعتبارات» اعطا می‌شود، صرف‌نظر از مبلغ یا هدف آن. ماده چهارم فرمان قانونی، مقررات خاص مربوط به تأمین مالی مسکن، چه یارانه‌ای و چه غیریارانه‌ای، و مکانیسم بازپرداخت آن را تشریح کرده و امکان ترکیب هر دو نوع تأمین مالی را مطابق با ضوابط و رویه‌هایی که بانک مرکزی کویت تعیین می‌کند، مجاز دانسته است. این ماده همچنین تصریح کرده است که ذی‌نفع مسئول بازپرداخت اصل تأمین مالی مسکن یارانه‌ای و غیریارانه‌ای به علاوه سودها یا عواید ناشی از تأمین مالی غیریارانه‌ای، مطابق با شرایط قرارداد تأمین مالی و ضوابط بانک مرکزی کویت است؛ با این حال، هزینه سودها یا عواید ناشی از تأمین مالی مسکن یارانه‌ای مطابق با مقررات این فرمان قانونی بر عهده دولت خواهد بود. ماده پنجم فرمان قانونی مذکور تعیین کرده است که کلیه تأمین‌های مالی مسکن به صورت اقساط ماهانه مساوی تسویه شوند و مدت بازپرداخت در بخش اعطای وام‌ها از تاریخ شروع پرداخت تأمین مالی مسکن توسط نهاد اعطاکننده، نباید از ۲۵ سال تجاوز کند؛ این امر مطابق با دستورالعمل‌ها و ضوابطی است که بانک مرکزی کویت تعیین می‌کند. ماده ششم این فرمان قانونی، رویه‌های پرداخت تأمین مالی مسکن را ارجاع داده است

موارد مربوط به خرید واحد مسکونی از توسعه‌دهنده املاک به احکام قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ پیرامون تأسیس شرکت‌های سازنده شهرها یا مناطق مسکونی و توسعه اقتصادی آن‌ها اشاره دارد. همچنین ماده مذکور تصریح کرده است که تأمین مالی مسکن برای هدف ساخت‌وساز، به صورت مرحله‌ای و مطابق با مقررات تعیین‌شده توسط بانک مرکزی کویت، از سوی مؤسسه به قطعه زمین دولتی اختصاص‌یافته پرداخت می‌شود.

ماده هفتم فرمان قانونی، متعهد کردن نهادهای اعطاکننده تأمین مالی را به اخطار به بهره‌بردار در صورت عدم پایبندی وی به بازپرداخت تأمین مالی مسکن ارائه‌شده از سوی آن نهادهای، مطابق با احکام قرارداد تأمین مالی مسکن تعیین کرده است. در این حالت، به این نهادها اجازه داده شده است تا تأمین مالی مسکن را با مدت‌زمانی حداکثر پنج سال، مطابق با دستورالعمل‌های بانک مرکزی کویت، بازسازی کنند؛ به طوری که بهره‌بردار متحمل پرداخت سودها یا عواید ناشی از دوره بازسازی تأمین مالی مسکن شود، چه تأمین مالی مسکن مشمول یارانه باشد و چه نباشد، یا اینکه اقدامات قانونی علیه بهره‌بردار صورت گیرد.

ماده هشتم، نهادهای اعطاکننده تأمین مالی را به ثبت موارد مربوط به تأمین مالی مسکن و ارائه اسناد مرتبط با آن به بانک مرکزی ملزم کرده است. همچنین به آیین‌نامه اجرایی ارجاع داده تا ضوابط مربوط به تأمین مالی مسکن، بازسازی آن، مکانیزم‌های بازپرداخت زودهنگام، دوره تنفس، موارد تعثر و اقدامات مربوطه، و اخطار به بهره‌بردار را مشخص کند.

ماده نهم فرمان قانونی یادشده، بانک اعتبارات کویت را مجاز کرده است تا به عنوان نماینده دولت، در چارچوب احکام این فرمان قانونی و آیین‌نامه اجرایی آن، قراردادها را با نهادهای اعطاکننده تأمین مالی امضا کند. همچنین وزارت مالیات را متعهد به پرداخت سودها یا عواید متعلق به تأمین مالی مسکن مشمول یارانه به بانک اعتبارات کویت از محل حساب ذخیره عمومی کرده است؛ این بانک سپس مبالغ را مطابق با شرایط و ضوابط تعیین‌شده در آیین‌نامه اجرایی، به نهادهای اعطاکننده تأمین مالی مشمول یارانه پرداخت می‌کند.

ماده دهم، بانک را متعهد کرده است که به نمایندگی از دولت، در قبال نهادهای اعطاکننده تأمین مالی مسکن، نسبت به پرداخت مانده باقیمانده تأمین مالی مسکن مشمول یارانه در صورت تعثر بهره‌بردار در بازپرداخت، اقدام نماید.

ماده یازدهم تصریح کرده است که بانک در ازای تعهد خود به نمایندگی از دولت در قبال نهادهای اعطاکننده تأمین مالی مسکن برای پرداخت مانده تأمین مالی مسکن مشمول یارانه در صورت تعثر بهره‌بردار در بازپرداخت، حق رهن ملکی را کسب می‌کند. همچنین تأکید شده است که رهن ملک تنها بر اساس سند رسمی رهن معتبر خواهد بود. همان ماده بر ضرورت تعیین دقیق و مشخص ملک مورد رهن در قرارداد رهن تأکید کرده و در غیر این صورت، رهن باطل خواهد بود. همچنین ثبت رهن ملک ضامن تأمین مالی، ساقط نمی‌شود.

مسئولان کویتی تأکید کردند که تا پایان مدت قرارداد و تسویه کامل بدهی، هیچ‌گونه اقدامی در این زمینه مجاز نیست. همچنین تأکید شد که بهره‌بردار نمی‌تواند نسبت به ملک مرهون، اقدام به فروش، هبه یا سایر انواع تصرفات نماید یا هرگونه حق عینی بر آن ایجاد کند، مگر با کسب موافقت قبلی از بانک و نهاد اعطای‌کننده تأمین مالی مسکن، به شرطی که طرف دریافت‌کننده از واجدین شرایط دریافت حمایت مسکن باشد و پیش‌تر تأمین مالی مسکن دریافت نکرده باشد و همچنین طرف دریافت‌کننده متعهد شود که جایگزین بهره‌بردار در تعهدات ناشی از قرارداد تأمین مالی مسکن گردد.

همان ماده به آیین‌نامه اجرایی ارجاع داد تا مکانیسم و رویه‌های ثبت رهن، مدیریت آن و نحوه تصرف در آن مشخص شود.

ماده دوازدهم فرمان، به بانک اعتبارات کویتی یا هر نهاد دیگری که توسط وزیر مربوطه تعیین می‌شود، حق خرید تمام یا بخشی از تأمین مالی مسکن ارائه‌شده به بهره‌برداران توسط نهادهای اعطای‌کننده تأمین مالی، صکّک‌سازی، بورسیه و فروش آن به سرمایه‌گذاران و همچنین خرید مجدد آن را به‌عنوان یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری که به تقویت محیط اقتصادی کمک می‌کند، اعطا کرد. این اقدامات مطابق با رویه‌های مندرج در آیین‌نامه اجرایی و ضوابط بانک مرکزی کویت و هیئت بازار سرمایه انجام خواهد شد.

ماده سیزدهم، بانک مرکزی کویتی را ملزم به صدور قواعد و ضوابط ویژه در خصوص اعطای تأمین مالی مسکن و تعیین نرخ سود یا عواید ناشی از تأمین مالی بدون یارانه کرد.

ماده چهاردهم فرمان مذکور، ضرورت صدور آیین‌نامه اجرایی برای طرح فرمان را بر اساس پیشنهاد وزیر مربوطه، ظرف شش ماه از تاریخ انتشار آن در روزنامه رسمی، تأکید کرد.

ماده پانزدهم، تاریخ لازم‌الاجرا شدن احکام طرح فرمان را از زمان انتشار آیین‌نامه اجرایی در روزنامه رسمی برای بهره‌برداران تعیین کرد.