بانک‌ها چگونه سود وام ۲۱۰ هزار دیناری با عمر ۲۵ ساله را محاسبه می‌کنند؟
بانک‌ها در حال بررسی مکانیسم‌های قیمت‌گذاری وام‌های مسکن جدید با تغییر عمر و ارزش آن‌ها هستند
ترجمهٔ قیاس از الراي — منبع اصلی
- از نظر قانونی، بانک حق تملک ملک مشتریِ تأمین‌شده برای سکونت را از لحظه اعطای وام تا پایان اقساط ندارد.
- بانک مرکزی کویت با بانک‌ها درباره تعیین مکانیزم شفاف در این بخش به بحث می‌پردازد.
- تأمین مالی مسکن از نظر زمانی حدود ۱.۶ برابر و از نظر ارزش تجاری دو برابر شده است.
- فتاوایی وجود دارد که تأمین مالی را با یک نرخ ثابت برای کل دوره و دیگری به صورت جزئی (خرده‌فروشی) مجاز می‌داند.
- سود بانک‌های سنتی بر تأمین‌های مسکن قابلیت تغییر به صورت افزایش یا کاهش تا ۴ بار را دارد.
در حالی که سیاست‌گذاران اعتباری در بانک‌ها، به‌ویژه آن‌هایی که مربوط به وام‌های شخصی است، منتظر صدور آیین‌نامه اجرایی قانون تأمین مالی مسکن و دریافت ضوابط تعیین‌شده توسط بانک مرکزی کویت در این زمینه هستند، انتظارات بانکی به‌طور فزاینده‌ای نشان می‌دهد که تمامی بانک‌ها برای افزایش سهم خود از این بازار به‌شدت رقابت خواهند کرد و این رقابت از طریق پنجره‌های نرخ سود، راهکارهای نوآورانه تأمین مالی، و شرکای استراتژیک از جمله تأمین‌کنندگان و فعالان بخش ساخت‌وساز صورت خواهد گرفت.
این پرسش صرفاً فرضی نیست، بلکه به‌شدت بر میز مذاکره مسئولان بانک‌ها برای بحث و ارائه تصورات ممکن درباره قیمت‌گذاری پیشنهادی در قالب‌های قراردادی رایج در تأمین مالی مسکن مطرح شده است؛ تلاشی برای بازچینش مقررات لازم با بانک‌هایی که بر اساس احکام شریعت اسلامی فعالیت می‌کنند و به‌طور خاص قراردادهای اعطای تأمین مالی مورد نیاز خود را در این بخش که مستعد یک جهش تأمین مالی است، منعقد می‌سازند.
شاید پاسخ به این پرسش نزد مسئولان بانک‌های سنتی ملموس‌تر و از نظر فنی و حسابداری ساده‌تر باشد، زیرا بانک‌های سنتی بر اساس مفهوم «سود انعطاف‌پذیر» برای هر دوره عمل می‌کنند و مطابق با سیاست بانک مرکزی کویت، این بانک‌ها هر پنج سال یک‌بار نرخ سود اعمال‌شده بر سبد وام‌های خود را بازنگری می‌کنند.
اگر در پایان عمر وام اعطاشده به مشتری، نرخ سود افزایش یافته باشد، سود برای دوره باقی‌مانده از اقساط به‌طور خودکار به‌اندازه درصد افزایش تعیین‌شده بالا می‌رود و در صورت کاهش نیز همین قاعده حاکم است؛ بنابراین، سود بانک‌های سنتی در صورت دریافت تأمین مالی مسکن برای مدت ۲۵ سال، قابلیت تغییر به صورت افزایش یا کاهش تا ۴ بار را دارد.
با تغییرات قراردادی که با تصویب قانون تأمین مالی مسکن رخ خواهد داد، به‌ویژه از نظر افزایش مدت زمان به‌طور تقریبی ۱.۶ برابری، که در آن مهلت بازپرداخت تأمین مالی مسکن از ۱۵ سال به ۲۵ سال افزایش می‌یابد و سقف حداکثر مبلغ از ۷۰ هزار دینار به ۱۴۰ هزار دینار دو برابر می‌شود؛ علاوه بر این، در مورد تأمین مالی یارانه‌ای، به ذی‌نفعان واجد شرایط اجازه داده می‌شود تا بین تأمین مالی یارانه‌ای و غیریارانه‌ای ترکیب ایجاد کنند که این امر ۷۰ هزار دینار دیگر به سقف حداکثر اضافه می‌کند.
با گسترش مشارکت تمامی بانک‌ها در تأمین مالی مسکن، پرسش جدیدی مطرح می‌شود: بانک‌هایی که بر اساس احکام شریعت فعالیت می‌کنند، در چارچوب تأمین مالی جدیدی که فرصت‌های امیدوارکننده‌ای تا ۲۵ سال فراهم می‌کند، چه اقدامی خواهند کرد؟
برای ساده‌سازی، بر اساس مدل کاری بانک‌های اسلامی، مجاز نیست که بانک‌ها خودسرانه و بدون درخواست مشتری، نرخ سود تأمین‌مالی‌های خود را هر پنج سال یک‌بار مانند بانک‌های سنتی به بالا یا پایین تغییر دهند؛ اما در مقابل، به مشتری حق داده می‌شود که هر زمان که از نظر نظارتی و اجرایی در بانک‌های سنتی لازم باشد، درخواست تغییر نرخ سود دهد. این بدان معناست که فرآیند تعیین نرخ سود برای تأمین مالی ۲۵ ساله، در بخش بانک‌های اسلامی به‌طور کامل از نظر رویه‌ای شفاف نیست.
نیاز بانک‌های اسلامی به ترسیم نقشه‌راهی برای نرخ سود تأمین‌مالی‌های مسکن آینده‌شان، به‌ویژه به این دلیل افزایش می‌یابد که آن‌ها در معاملات خود به انواع تأمین‌مالی‌های شرعی، مانند بیع‌های آتی و از جمله «بیعه مرابحه به الامر بالشراء» (فروش مرابحه به دستور خریدار) متکی هستند. برای محاسبه درصد سود یا حاشیه سود در فروش مرابحه به دستور خریدار، باید دو عامل اساسی مورد توجه قرار گیرد: هزینه خرید کالا توسط بانک و سپس درصد سودی که بانک دریافت می‌کند.
همان‌طور که مشخص است، این درصد ثابت نیست. اگر بانک اسلامی کالایی را به صورت مرابحه بفروشد و قیمت آن را طی ۱۵ سال (که اکنون حداکثر مدت تأمین مالی مسکن است) اقساطی دریافت کند، نرخ سود آن کمتر از زمانی خواهد بود که همان کالا را طی ۲۵ سال (که مدت جدید پیش‌بینی‌شده برای تأمین مالی مسکن است) اقساطی بفروشد. مهم‌تر از آن، قراردادهای اجاره مستلزم آن است که بانک تأمین‌کننده مسکن، از لحظه اعطای تأمین مالی تا پایان اقساط، مالکیت ملک را در اختیار داشته باشد؛ این اقدام دیگر بر اساس قانون جدید تأمین مالی مسکن مجاز نیست.
در حالی که تأمین مالی مسکن، واقعیتی جدید از نظر ارزش و مدت زمان اعتباری را برای بانک‌های اسلامی تحمیل می‌کند که نیازمند فتاوای معاصر همگام با تغییرات قراردادی پیش‌رو است، مسئولان فتوای این بانک‌ها در حال بررسی تهیه فرم قراردادی متفاوتی هستند که به واحدهای عملیاتی این بخش کمک کند تا از خطرات ناشی از ادامه مدل ثابت‌سازی نرخ سود در دوره جدید تأمین مالی اجتناب کنند.
