تأسیس اتحادیه مالکان برای هر ملک با چهار مالک و بیشتر
- گواهی تسویه حساب فروشنده صادره از انجمن سهامداران، شرطی برای انتقال تصرف واحد به خریدار است.
- «اتحاد» در صورتی که تعداد مالکان کمتر از حد لازم برای تأسیس آن شود، منحل میگردد.
- مالک نسبت به نگهداری واحد خود و بخشهای منقسم متعلق به او مسئول است.
- کلیه مالکان واحدهای ملکی، عضو «انجمن» میشوند.
- «اتحاد» حافظ بخشهای مشترک و مسئول جبران خسارات وارده به مالکان و اشخاص ثالث است.
- «اتحادها»ی دارای بخشهای مشترک، حق دارند بین خود نهادی با شخصیت حقوقی مستقل ایجاد کنند.
در چارچوب تقویت مسئولیت اجتماعی، فراهمسازی محیطی ایمن و مثبت، ایجاد کانالهای ارتباطی میان مالکان و تقویت پیوندهای میان آنان، نهادهای ذیربط در کشور به بررسی ایجاد یک نهاد حقوقی برای هر ملک متعلق به چند نفر میپردازند که هر یک از آنها دارای بخش منقسم و سهم مشترک در بخشهای مشترک ملک است، به شرطی که تعداد واحدهای ملکی آن حداقل چهار واحد باشد.
هدف از ایجاد انجمن سهامداران در واحدهای ملکی، مدیریت، توسعه، سرمایهگذاری، نگهداری و حفظ واحدها و بخشهای مشترک و منقسم است، به گونهای که اتحاد به عنوان حافظ بخشهای مشترک و مسئول جبران خسارات وارده به مالکان و اشخاص ثالث عمل کند.
بر اساس طرح مورد مطالعه، اتحاد مالکان املاک دارای شخصیت حقوقی و ذمه مالی مستقل از تاریخ توافق بر تأسیس آن خواهد بود. مجمع عمومی این نهاد که متشکل از کلیه مالکان واحدهای یک ملک است، تشکیل میشود و در صورتی که یک واحد چند مالک داشته باشد، آنها یک نماینده مشترک در مجمع خواهند داشت تا نظامنامه مدیریت بخشهای مشترک را تدوین کنند. نهاد دولتی ذیربط در ثبت معاملات ملکی، نهاد صالح برای این امور خواهد بود.
بر اساس طرح اولیه، هر مالک حق تصرف در بخش منقسم مالکیت خود را دارد و میتواند از آن استفاده و بهرهبرداری کند، مشروط بر اینکه با هدف تعیینشده یا کاربری مصوب مغایرت نداشته باشد. همچنین هر مالک برای بهرهمندی از بخش منقسم خود، مجاز به استفاده از بخشهای مشترک در چارچوب اختصاصیافته به آنها و با رعایت حقوق سایر مالکان است. پیش از ایجاد هرگونه بهبودی، باید موافقت هیئت مدیره اتحاد اخذ شود؛ در صورت عدم دریافت موافقت، مالک میتواند از دادگاه مجوز انجام آن را درخواست نماید.
این پیشنهاد، مالکان را از انجام هرگونه عملی که ایمنی ساختمان را تهدید کند یا شکل یا نمای خارجی آن را تغییر دهد، منع میکند. کلیه مالکان متحمل هزینههای حفظ، نگهداری، مدیریت و نوسازی بخشهای مشترک به نسبت سهم خود میباشند. اتحاد نیز پس از کسب موافقت مجمع عمومی، مجاز به تملیک یک یا چند واحد در همان ملکی است که مدیریت امور آن را بر عهده دارد، بدون آنکه در مجمع عمومی دارای حق رأی باشد.
۱- دعوت کلیه مالکان واحدهای ملک توسط نهاد تأسیسکننده، وزارتخانه یا نهاد ذیربط یا یکی از مالکان واحدهای همان ملک، جهت تشکیل جلسه تأسیس اتحاد.
۳- در صورت عدم توافق مالکان بر تشکیل اتحاد، هر یک از آنها میتوانند از دادگاه عمومی درخواست صدور مجوز برای تکمیل مراحل قانونی را داشته باشند. دادگاه کمیته تأسیسی را تعیین میکند که در صورت صدور مجوز تشکیل اتحاد، اقدامات ثبت را تکمیل نماید. اگر هیچیک از مالکان برای تشکیل اتحاد اقدام نکنند، وزارتخانه یا نهاد ذیربط مطابق مقررات آییننامه اجرایی موظف به تشکیل اتحاد و انتخاب کمیته تأسیسی از میان مالکان یا اشخاص دیگر خواهد بود و هزینههای تشکیل اتحاد بر عهده مالکان به نسبت سهم هر یک است.
۴- کلیه مالکان واحدهای ملک، عضو اتحاد مالکان آن میشوند.
۴- هدایا، کمکهای مالی و موارد مشابه که از سوی مالکان و در راستای اهداف اتحاد ارائه میشود.
اتحاد مالکان در صورتی منحل میشود که تعداد مالکان کمتر از حد نصاب لازم برای تشکیل آن گردد، یا در صورت تخریب کامل ملک، مگر اینکه مجمع عمومی طی تصمیمی، در مهلت شش ماه از تاریخ تخریب، نسبت به تجدید آن اقدام کند. صلاحیت مجمع عمومی اتحاد شامل تصویب اساسنامه اتحاد، انتخاب و عزل اعضای هیئت مدیره، تصویب آییننامه مدیریت مشاعات، و تعیین حسابرس مستقل خارجی است.
علاوه بر این، مجمع عمومی نسبت به تعیین میزان پاداشهای مالی رئیس و اعضای هیئت مدیره، تأیید بودجه پیشبینیشده اتحاد، تصویب صورتهای مالی نهایی و بودجه حسابرسیشده اتحاد، و برائت ذمه هیئت مدیره و حسابرس اقدام میکند. همچنین تعیین سهم هر مالک در حقالاشتراک و هزینههای نگهداری مشاعات ملک، و بازسازی ساختمان در صورت تخریب کامل یا جزئی، از دیگر اختیارات مجمع عمومی است. شخصی که از پرداخت تعهدات مالی خودداری کند، فاقد حق رأی قابلشماری خواهد بود و تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه مالکان الزامآور است.
اگر واحد ساختمانی توسط غیر مالک، از طریق قرارداد اجاره، حق انتفاع، یا هر دلیل قانونی دیگری اشغال شده باشد، اتحاد مالکان طبق پیشنهاد ارائهشده مجاز است مطالبات خود را از ذمه مالک وصول نماید و با اعمال بازداشت نزد اشغالکننده واحد، در حدود طلب مالک، بدهی اتحاد را وصول کند؛ این امر مطابق با قواعد بازداشت اموال بدهکار نزد اشخاص ثالث صورت میگیرد.
مالک مسئولیت نگهداری واحد ساختمانی و مشاعات اختصاصی متعلق به خود را بر عهده دارد. در صورت تأخیر مالک در اجرای تعمیرات، مدیر اتحاد میتواند پس از ابلاغ کتبی تعمیرات به هر شیوهای، حداقل ۲۴ ساعت قبل، از قاضی امور مستعجل مجوز ورود به واحد را جهت انجام تعمیرات به هزینه مالک اخذ نماید.
انتقال مالکیت هر واحد ساختمانی منوط به آن است که فروشنده، گواهی برائت ذمه مالی صادره از اتحاد مالکان را به خریدار ارائه دهد. ثبت این انتقال پیش از اخذ گواهی مذکور، مطابق ضوابط آییننامه اجرایی قانون، امکانپذیر نیست.
همچنین، اتحادیههای مالکانی که بین آنها مشاعات مشترکی وجود دارد، میتوانند یک اتحادیه مشترک مالکان برای مدیریت این مشاعات تأسیس کنند. این اتحادیه دارای شخصیت حقوقی مستقل و اهلیت قانونی در حدود هدفی است که برای آن تأسیس شده است و پس از ثبت در وزارتخانه و مرجع ذیصلاح، دارای ذمه مالی مستقل خواهد بود. این امر مطابق با ضوابط و رویههایی است که در آییننامه اجرایی تعیین میشود. اتحادیه مشترک دارای یک هیئت مدیره واحد و یک مجمع عمومی است که ضوابط، رویهها، اختیارات و صلاحیتهای آنها مطابق آییننامه اجرایی و مقررات مربوطه تعیین میگردد.
بر اساس پیشنهاد ارائهشده، مجازاتها شامل حال رئیس یا هر یک از اعضای هیئت مدیره یا مدیر اتحادی میشود که با آگاهی از صحتنپذیری، بودجهها یا قراردادهای نادرست ارائه دهند، و همچنین هر شخصی که با آگاهی، اسناد نادرست مربوط به اتحاد مالکان را تنظیم، صادر یا تأیید کند.
همچنین مجازاتها شامل حال هر کس میشود که پیش از ثبت اتحاد در وزارتخانه یا مرجع ذیصلاح، به نام اتحاد مالکان با اشخاص ثالث معامله کند، یا هر کسی که خود را به عنوان رئیس هیئت مدیره، عضو هیئت مدیره یا مدیر اتحاد معرفی نماید.
بر اساس این طرح، در صورتی که هیئت مدیره «اتحاد مالکان» به دلایلی از جمله عزل، استعفا یا عدم وجود هیئت مدیره، از فعالیت بازماند، وزارتخانه ذیصلاح موظف به تشکیل یک کمیته موقت برای انجام وظایف هیئت مدیره خواهد بود. این کمیته تا زمان برگزاری مجمع عمومی و انتخاب هیئت مدیره جدید، حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ عزل، استعفا یا عدم وجود هیئت مدیره، به کار خود ادامه میدهد.
«اتحاد مالکان» جهت وصول تعهدات مالی، دارای حق امتیاز (حق تقدم) بر واحد ساختمانی، ملحقات آن، سهم مشترک در زمین، مشاعات ملک و اموال منقول موجود در واحد است.
