«ملکیت ملی منابع»: رشد زیرساختهای هوش مصنوعی و مراکز داده فرصتی برای بازجایگزینی داراییهای املاک
«الوطني للثروات» در جدیدترین گزارشهای خود از سری «رهبری فکری»، سرمایهگذاری در املاک و مستغلات را مبتنی بر درآمد قراردادی دانسته است که طی دههها، ارزشها عمدتاً توسط بنیادهای اقتصادی و نه نوسانات روزانه بازارهای عمومی تعیین میشدند. این امر این دسته از داراییها را به عنصری قابل اعتماد در سبدهای سرمایهگذاری متنوع تبدیل کرده بود. با این حال، این واقعیت زمانی تغییر یافت که بانکهای مرکزی نرخ بهره را با سریعترین سرعت در چند دهه گذشته افزایش دادند که منجر به بازتعریف قیمتگذاری داراییهای ملکی و کندی فعالیت معاملات شد. با وجود این، کاهش ارزش سرمایهای در کوتاهمدت ممکن است بر قیمت داراییها تأثیر بگذارد، اما به طور اساسی پایداری درآمد را تغییر نمیدهد.
این موضوع بر یک اصل اساسی تأکید دارد که قیمت داراییها میتواند از بنیادهای نهفته انحراف یابد. در بخش املاک و مستغلات، خالص درآمد عملیاتی (NOI) معیار اصلی عملکرد است. اگرچه ضرایب ارزیابی و روحیه بازار بر قیمتگذاری کوتاهمدت تأثیر میگذارند، خالص درآمد عملیاتی همچنان محرک اصلی بازدهی در بلندمدت سرمایهگذاری باقی میماند.
گزارش اشاره کرد که عملکرد بخش املاک و مستغلات امروزه به طور فزایندهای در بخشها و مناطق جغرافیایی مختلف ناهمگون شده است. در حالی که بخشهای سنتی پایه با بازتعریف ساختاری مواجه هستند، داراییهای جایگزین مانند مراکز داده، خانههای سالمندان و تأسیسات انبارداری خودکار به عنوان منابع مهمی برای درآمد پایدار و بلندمدت ظهور کردهاند. ساختن یک سبد ملکی انعطافپذیر نیازمند عبور از فرضیات سنتی و بهرهگیری از عدم تعادلهای ارزیابی بین بازارهای عمومی و خصوصی است.
علاوه بر این، املاک و مستغلات خصوصی و عمومی قابل جایگزینی نیستند و هر کدام نقش متفاوتی در سبد سرمایهگذاری ایفا میکنند. املاک و مستغلات خصوصی کنترل مستقیم بر داراییها، ساختارهای انعطافپذیر و فرصتهایی برای کسب بازدهی اضافی (آلفا) از طریق مدیریت مؤثر فراهم میکنند، اما این مزایا در مقابل کاهش نقدشوندگی و وابستگی به ارزیابیهای مبتنی بر ارزشگذاری ذاتی است.
در مقابل، املاک و مستغلات عمومی از طریق صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) و صندوقهای قابل معامله در بورس (ETFs)، نقدشوندگی، قیمتگذاری شفاف و دسترسی کارآمد به بخشها و مناطق خاصی را فراهم میکنند. اما این مزایا با افزایش مواجهه با روحیه بازارهای سهام و نوسانات کوتاهمدت همراه است.
گزارش تأکید کرد که درک رابطه بین املاک و مستغلات خصوصی و عمومی برای ساختن سبدهای انعطافپذیر و متنوع ضروری است. تخصیص استراتژیک هر دو به ترکیب نقاط قوت تکمیلی هر ساختار در یک استراتژی گستردهتر مدیریت ثروت کمک میکند. در نتیجه، سبدها میتوانند از نقدشوندگی بازارهای عمومی به همراه کنترل و انعطافی که سرمایهگذاریهای خصوصی فراهم میکنند، بهرهمند شوند.
همچنین، گزارش اشاره کرد که درآمد املاک و مستغلات ماهیت قراردادی دارد و از نظر تاریخی در برابر تورم از طریق بازتعریف قیمت قراردادهای اجاره، افزایشهای اجارهبها و افزایش هزینههای جایگزینی انعطاف نشان داده است. با پشتیبانی از این بنیادهای پایدار، بخش املاک و مستغلات در ارائه تنوع و کاهش نوسانات آشکار نسبت به بازارهای عمومی نقش داشته است. با این حال، سال ۲۰۲۲ نشان داد که ارزیابیها در بازارهای خصوصی نیز از بازتعریف قیمت در امان نیستند و بخشی از ثبات آنها بازتابدهنده تأخیر در فرآیندهای ارزشگذاری است. بنابراین، ترکیب ابزارهای سرمایهگذاری عمومی و خصوصی امکان دستیابی به ارزش در بلندمدت را در عین حفظ انعطاف تاکتیکی فراهم میکند.
گزارش به طیف گستردهای از استراتژیهای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات اشاره کرد که هر کدام نقش متفاوتی در سبد دارند و از نظر ریسک و منبع بازدهی متفاوت هستند؛ از مالکیت داراییهای تولیدکننده درآمد موجود تا توسعه داراییهای جدید برای ایجاد منابع درآمد اضافی. از جمله این استراتژیها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- استراتژی پایه (Core): سرمایهگذاری در داراییهای پایدار و کاملاً اجارهداده شده با هدف دستیابی به درآمدی پایدار و با نوسان کم؛ در این استراتژی، بازدهها عمدتاً از اجاره قراردادی ناشی میشوند نه از خلق ارزش. بازدههای کل هدفگذاریشده معمولاً بین ۶٪ تا ۱۰٪ متغیر است (بریکین Preqin).
- استراتژی پایه تقویتشده (Core-plus): بر پایههای استراتژی پایه استوار است و از طریق مداخلات محدود در زمینه اجارهدهی و مدیریت داراییها به دنبال افزایش درآمد است، در حالی که ریسک اجرای محدودی را در ازای بازده اضافی میپذیرد. بازدههای کل هدفگذاریشده معمولاً بین ۸٪ تا ۱۲٪ متغیر است (بریکین Preqin).
- استراتژی ارزش افزوده (Value-add): منبع بازده را از مالکیت به اجرا منتقل میکند؛ مدیران داراییهایی را که مدیریت ضعیفی دارند نوسازی، اجارهدهی مجدد یا تغییر جهت میدهند تا درآمد عملیاتی خالص و ارزش دارایی را افزایش دهند. نتایج تا حد زیادی به مهارت مجری وابسته است. بازدههای کل هدفگذاریشده معمولاً بین ۱۱٪ تا ۱۵٪ متغیر است (بریکین Preqin).
- استراتژی فرصتطلب و داراییهای معیوب (Opportunistic & Distressed): هدفگیری داراییهایی است که نیاز به بازتوسعه، تغییر کاربری یا بازساخت مالی گسترده دارند؛ بازدهها از خلق ارزش ناشی میشوند نه از درآمد جاری، و نتایج به اجرای مدیر و شرایط بازار بستگی دارد. بازدههای کل هدفگذاریشده میتواند از ۱۵٪ فراتر رود (بریکین Preqin).
گزارش معتقد است که تقاضای دموگرافیک یکی از پایدارترین محرکهای بخش املاک و مستغلات است. بخش مسکن سالمندان این ایده را به وضوح تجسم میبخشد؛ با ورود تعداد فزایندهای از اعضای موج نوزادی (Baby Boom) در ایالات متحده به دهه هشتاد زندگی، تقاضا برای این نوع داراییها افزایش مییابد، در حالی که عرضه مشابهی رشد نمیکند. تعادل مطلوب بین عرضه و تقاضا، محیطی حمایتگر و چشمانداز مثبتی برای این بخش فراهم میآورد.
گزارش به سایر نیروهای بازار که در بازههای زمانی کوتاهتر تأثیر میگذارند، اشاره کرد. رشد مستمر تجارت الکترونیک یکی از بارزترین نمونههای آن است. با گسترش روزافزون خرید آنلاین، تقاضا برای تأسیسات لجستیکی مدرن افزایش یافته است، زیرا شرکتهای تجارت الکترونیک به فضای انبار و انبارداری بسیار بیشتری نسبت به خردهفروشان سنتی نیاز دارند. این شکاف بین عرضه و تقاضا، فرصتهایی برای بازتوسعه داراییهای تجاری فرسوده، از جمله مراکز خرید با عملکرد ضعیف و فروشگاههای بزرگ ایجاد کرده و آنها را به مراکز توزیع و خدمات لجستیکی تبدیل میکند که نیازهای اقتصاد دیجیتال در حال رشد را برآورده میسازند.
۱- پویاییهای املاک عمومی در مقابل خصوصی: املاک عمومی نقدشوندگی و انعطافپذیری تاکتیکی را فراهم میکنند، در حالی که بازارهای خصوصی امکان کنترل مستقیم بر داراییها و دستیابی به بازدههای اضافی (آلفا) بلندمدت را از طریق مدیریت فعال داراییها میسر میسازند.
۳- وسیله پوشش ریسک ساختاری در برابر تورم: ساختارهای قرارداد اجاره، افزایشهای اجارهای پلکانی و افزایش هزینههای جایگزینی، به حفظ قدرت خرید در دوران تورم کمک میکنند.
