املاک تجاری آمریکا در نقطه عطف... و بازار شاهد تغییر ساختاری است

گزارشی که توسط شرکت «بیتک کپیتال»، بازوی سرمایه‌گذاری گروه «بیت التمويل الكويتی» و با عنوان «چشم‌انداز بازار املاک و مستغلات آمریکا» تهیه شده است، نشان می‌دهد که املاک تجاری در یک نقطه عطف قرار دارد؛ به‌ویژه پس از آنکه دوران پس از بهره صفر، معیارهای ارزیابی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را بازتعریف کرده و منظره بازار به یک چرخه بازپرداخت و قیمت‌گذاری انتخابی بدل شده است، نه یک بحران نقدشوندگی. بازار آمریکا در حال تجربه یک تحول ساختاری از چرخه‌ای که توسط فراوانی نقدینگی هدایت می‌شد، به چرخه‌ای است که توسط درآمد هدایت می‌شود؛ این امر باعث می‌شود فرصت‌ها به‌طور فزاینده‌ای از ناهماهنگی‌های ساختار سرمایه ناشی شوند، نه از افت عملکرد عملیاتی.

این گزارش تأکید کرده است که بازار قابلیت سرمایه‌گذاری دارد، اما نه در مقیاس گسترده. سرمایه منضبط باید بر استحکام درآمد، ساختارهای محافظه‌کارانه سرمایه و فرصت‌های انتخابی اولویت دهد. در این راستا، بخش املاک و مستغلات، کیفیت دارایی، مبنای قیمت‌گذاری و ساختار سرمایه، جذابیت فرصت سرمایه‌گذاری را از منظر بازدهی در برابر ریسک تعیین می‌کنند.

گزارش تأکید کرده است که با بازتعریف هزینه سرمایه، عملکرد املاک تجاری به میزان کمتری به بهبود گسترده بازار و به میزان بیشتری به ارزیابی منضبط فرصت‌های سرمایه‌گذاری وابسته خواهد بود. انتظار می‌رود چرخه بعدی بازار، تخصیص منضبط سرمایه را پاداش دهد، نه مواجهه گسترده با بازار را.

این گزارش اشاره کرده است که سرمایه در بخش‌هایی متمرکز است که دارای تقاضای پایدار، عوامل حمایتی ساختاری و دیدگاه مالی شفاف‌تری هستند؛ از جمله املاک مسکونی چندخانوار، بخش صنعتی و لجستیک، و مراکز داده منتخب. در حالی که در بخش‌هایی دیگر فرصت‌های سرمایه‌گذاری انتخابی وجود دارد، از جمله خرده‌فروشی اساسی، مهمان‌داری، خانه‌های سالمندان و دفاتر پزشکی.

در بیان عوامل حمایتی و محدودکننده سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بازار آمریکا، به‌ویژه املاک تجاری، گزارش ذکر کرده است که از جمله مهم‌ترین عوامل حمایتی، تداوم دسترسی به تأمین مالی برای دارایی‌های باکیفیت بالا و نهادهای حامی معتبر، و بازگشت فعالیت بازارهای اوراق بهادار مبتنی بر وام‌های ملکی تجاری (CMBS) است. در همین حال، صندوق‌های بدهی و شرکت‌های بیمه در حال کمک به جبران بخشی از کاهش فعالیت بانک‌ها هستند و رقابت بین نهادهای تأمین‌کننده مالی برای دارایی‌های خوب ادامه دارد.

گزارش برجسته کرده است که عواملی وجود دارند که ممکن است فعالیت سرمایه‌گذاری را محدود کرده و هرگونه شروع احتمالی را محدود کنند؛ از جمله تأمین مالی پرهزینه‌تر و انتخابی‌تر ناشی از نرخ‌های بهره بالاتر و تأخیر در کاهش آن‌ها، و سخت‌گیری بیشتر در الزامات نسبت وام به ارزش و پوشش خدمت بدهی در مقایسه با چرخه قبلی. این گزارش تأکید کرده است که چالش‌ها نه در دسترس بودن سرمایه، بلکه در افزایش هزینه آن، سخت‌گیری شرایط و شکاف‌های تأمین مالی ناشی از محیط فعلی نرخ بهره نهفته است.

این گزارش اعلام کرده است که در حالی که اقتصاد پایدار از تقاضای املاک و مستغلات حمایت می‌کند، تورم مستمر شرایط تأمین مالی را سخت نگه می‌دارد و فشارهای بازپرداخت منجر به ناهماهنگی‌هایی در ساختار سرمایه می‌شود، حتی در دارایی‌هایی که هنوز عملکرد عملیاتی قوی دارند.

گزارش برجسته کرده است که درآمد پایدار، کیفیت اشغال، استحکام خالص درآمد عملیاتی و انضباط در قیمت ورود به سرمایه‌گذاری، از تکیه بر کاهش گسترده نرخ‌های بازدهی سرمایه مهم‌تر هستند. اهرم مالی خردمندانه، تأمین مالی با نرخ بهره ثابت یا محافظت‌شده با ابزارهای پوشش ریسک، و نقدینگی کافی، ستون‌های محوری بازدهی در برابر ریسک هستند.

این گزارش اشاره کرده است که چرخه بعدی به احتمال زیاد انضباط را پاداش خواهد داد، نه مواجهه گسترده با بازار را؛ زیرا تمایل دارد جریان‌های نقدی قوی، اهرم مالی منضبط و مواجهه انتخابی با فرصت‌های ناشی از ناهماهنگی‌های ساختار سرمایه را ترجیح دهد.

گزارش اشاره کرد که با وجود کندی در اقتصاد ایالات متحده، این اقتصاد پایدار است و از انعطاف‌پذیری ساختاری برخوردار است؛ زیرا بازار کار، مراکز مالی خانوارها و سرمایه‌گذاری شرکت‌ها نسبت به مراحل متأخر چرخه‌های قبلی مستحکم‌تر باقی مانده‌اند. در حالی که رشد اقتصادی همچنان پایدار است، فشارهای تورمی فرصت‌های کاهش نرخ بهره را محدود کرده و شرایط تأمین مالی را محدودکننده نگه می‌دارد.

گزارش برخی دسته‌های املاک با ریسک بالا را مشخص کرد، از جمله: دفاتر اداری معمولی، خرده‌فروشی با کیفیت پایین، مراکز خرید فرسوده، دارایی‌های بخش مهمان‌نوازی که بیشترین تأثیر را از چرخه‌های اقتصادی می‌پذیرند، و واحدهای مسکونی لوکس چندخانوار در بازارهایی که با مازاد عرضه مواجه هستند.