قانون اجاره بین سوسیالیسم و سرمایه‌داری (1)
مقایسه تجربیات جهانی در تنظیم اجاره و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاران و مستأجران
ترجمهٔ قیاس از القبس — منبع اصلی
قانون اجاره ممکن است موضوعی حقوقی خشک به نظر برسد که تنها برای خواننده‌ای جذاب است که مالک یا مستأجر ملک باشد، اما حقیقت بسیار فراتر از این است؛ این قانون می‌تواند یکی از مهم‌ترین قوانینی باشد که شکل شهرها، جریان سرمایه‌گذاری در املاک و توانایی مردم برای دسترسی به مسکن مناسب را تعیین می‌کند. مسکن تنها چهار دیوار و یک سقف نیست، بلکه ثبات یک خانواده و زندگی نسل‌هاست و در عین حال سرمایه‌گذاری است که نیاز به سرمایه اولیه و بازدهی دارد تا ریسک آن توجیه شود. از اینجا داستان بین اندیشه سوسیالیستی، که تمایل به گسترش مداخله دولت برای حمایت از مستأجر دارد، و اندیشه سرمایه‌داری، که به بازار آزادی بیشتری برای تعیین قیمت‌ها و مدت‌های اجاره می‌دهد، آغاز می‌شود. حقیقت این است که بیشتر کشورها بین این دو رویکرد ترکیبی را با درجات متفاوتی از چپ افراطی تا راست افراطی جمع می‌کنند. برای روشن شدن موضوع، بیایید به طور کلی درباره تجربه مصری صحبت کنیم، زیرا این تجربه از جذاب‌ترین موارد برای تأمل است. از دهه‌ها پیش، قوانین اجاره قدیمی محدودیت‌هایی بر افزایش اجاره‌بها و پایان رابطه اجاره‌ای اعمال کردند، به طوری که برخی قراردادها از طریق نسل‌های متوالی ادامه یافتند، در حالی که ارزش پول تغییر کرد و قیمت املاک و هزینه‌های نگهداری آن‌ها چند برابر شد. بنابراین مالک واقعی ملک اجاره‌ای و ورثه او پس از او، مستأجر را تحمل می‌کنند. تصور کنید آپارتمانی با منظره نیل که شصت سال پیش با چند پوند اجاره داده شده و اجاره‌بهای آن ثابت مانده و ارزش بازار خود را به دلیل وجود آن مستأجر از دست داده است، در حالی که ارزش یک آپارتمان مشابه خالی امروز به میلیون‌ها به عنوان ارزش بازار تخمین زده می‌شود. در اینجا تضاد بین حمایت از مستأجر و تداوم سودآوری سرمایه‌گذاری در املاک برجسته می‌شود. این محدودیت‌ها، همراه با عوامل اقتصادی و جمعیتی دیگر، جذابیت سرمایه‌گذاری در املاک آماده اجاره را تضعیف کرده‌اند. سرمایه‌گذاری که نمی‌تواند بازده خود را با تورم هماهنگ کند، ممکن است ترجیح دهد واحدها را برای فروش بسازد تا اینکه آن‌ها را برای اجاره نگه دارد. این موضوع فشار زیادی بر شهروندان از جمله کارمندان و حرفه‌ای‌ها با درآمد محدود و متوسط وارد کرده است که قادر به خرید مسکن نیستند و در عین حال قادر به یافتن واحدهای اجاره‌ای متناسب با درآمد خود نیستند. این موضوع به توسعه ساخت و ساز غیرقانونی و بی‌نظمی کمک کرده است، در حالی که عوامل اقتصادی و جمعیتی دشوار و متعدد وجود دارند و نگهداری ساختمان‌های قدیمی به طور چشمگیری و گاهی خطرناک نادیده گرفته شده است. تا اینکه قانون جدید مصری در سال ۲۰۲۵ آمد تا با شروع از روابط اجاره‌ای قدیمی از طریق دوره‌های انتقالی، اختلالاتی را که در طول دهه‌ها انباشته شده بودند بدون ایجاد شوک اجتماعی ناگهانی اصلاح کند.
در پرتغال، جایی که شهرهایی مانند لیسبون با افزایش هزینه‌های مسکن و فشارهای ناشی از تقاضای گردشگری و اقامت‌های موقت دست‌وپنج نرم می‌کنند، شهروندان دیگر قادر به رقابت با خارجیانی نیستند که برای بازنشستگی یا کار از راه دور به اقامت در آنجا تمایل دارند؛ همچنین برنامه‌هایی مانند «ویزای طلایی» که به سرمایه‌گذاری در املاک مرتبط است، باعث شده تا تعداد قابل‌توجهی از شهروندان برای یافتن واحدهایی متناسب با درآمد پایین خود، به حومه شهرها مهاجرت کنند. این امر منجر به نارضایتی گسترده شهروندان شده و دولت را به لغو سیستم ویزای طلایی املاک و تلاش برای تدوین قوانینی تشویق‌کننده به سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی اجاره‌ای ویژه اقشار با درآمد متوسط وادار کرده است. از جمله این اقدامات، ترکیب مقررات‌گذاری در بخش اجاره با مشوق‌های مالیاتی است. به جای تکیه صرف بر محدودیت‌ها، مالیات به ابزاری برای ترغیب مالکان به عرضه املاک خود برای اجاره با شرایط مشخص تبدیل شده است؛ شرایطی که می‌تواند شامل معافیت مالیاتی تا ۵۰ درصد نیز باشد. این تجربه‌ای است که ارزش پیگیری دارد تا مشخص شود آیا این رویکرد می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل افزایش اجاره‌بها کمک کند، بدون آنکه نیاز به رویکردهای سوسیالیستی باشد.
در آلمان، برخی محدودیت‌های اجاره‌ای به سطوح اجاره‌بهای مشابه در بازار محلی گره خورده است، در حالی که در نیویورک، یکی از مهم‌ترین مراکز مالی و تجاری جهان، سیستمی برای تثبیت اجاره‌بهای برخی واحدهای مسکونی وجود دارد، با وجود اینکه این شهر در قلب یک اقتصاد سرمایه‌داری قرار دارد. این موضوع تأیید می‌کند که تنظیم‌گری اجاره‌بها مختص یک نظام اقتصادی خاص نیست.
یک مطالعه اقتصادی که در سال ۲۰۱۹ درباره تجربه سان‌فرانسیسکو منتشر شد، نشان داد که گسترش حمایت از مستأجران به افزایش ثبات آن‌ها در محل سکونتشان کمک کرده است، اما همزمان با کاهش حدود ۱۵ درصدی عرضه اجاره‌ای املاک تحت تأثیر این مقررات همراه بوده است؛ چرا که تصمیم برخی مالکان نسبت به نحوه استفاده از املاک خود تغییر کرده است. این پارادوکس نیازمند تأمل است؛ زیرا ممکن است قانون در حمایت از مستأجر فعلی موفق عمل کند، اما یافتن مسکن را برای مستأجر بعدی دشوارتر سازد. در چنین حالتی، همان‌طور که گفته می‌شود، «نه حال ما خوب است و نه آینده‌مان».
و در اینجا به مهم‌ترین سوال می‌رسیم: آیا کافی است که دولت مستأجر را از افزایش اجاره‌بها محافظت کند، یا اینکه باید تضمین کند که سرمایه‌گذاران همچنان به ساخت و اجاره‌دادن مسکن ادامه دهند؟ آیا عدالت در تثبیت قیمت‌هاست یا در ایجاد تعادل میان حقوق هر دو طرف؟
این پرسش‌ها ما را به تجربه کویتی می‌رساند؛ تجربه‌ای که به نظر من الگویی شایسته توجه است، چرا که تعادلی میان ثبات مستأجر و حقوق مالک برقرار کرده است، هرچند از یک خلاء قانونی مهم بی‌بهره نیست که پیش‌تر در نوشته‌ها و گفتگوهایم به آن پرداخته‌ام و در مقاله بعدی به آن بازخواهم گشت. با تشکر. عدنان عبدالله العثمان
