فرمان «تأمین مالی مسکن».. حمایت از مالکیت و فرصت برای توسعه‌دهندگان
فرمان تأمین مالی مسکن کویت با هدف حمایت از مالکیت مسکن توسط شهروندان و رونق بازار مسکن از طریق فراهم کردن مکانیسم‌های متنوع تأمین مالی تدوین شده است.
ترجمهٔ قیاس از النهار — منبع اصلی
مرسوم قانونی تأمین مالی مسکن، افق‌های جدیدی را پیش روی بازار املاک و مستغلات کویت گشوده و چارچوبی تأمین مالی ایجاد می‌کند که هدف آن رفع موانع مادی مالکیت مسکن، تحرک نقدینگی و گسترش پایگاه تقاضا برای واحدهای مسکونی است؛ امری که ممکن است بر فعالیت بانک‌ها، توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات و پروژه‌های مسکن جدید تأثیر بگذارد. این مرسوم قانونی شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۶، در برجسته‌ترین ویژگی‌های خود، فضای گسترده‌تری برای بهره‌مندی از تأمین مالی مسکن یارانه‌دار و بدون یارانه فراهم می‌کند، به‌طوری که دولت هزینه سودها یا عواید ناشی از تأمین مالی یارانه‌دار را متحمل می‌شود و امکان ترکیب هر دو نوع تأمین مالی بر اساس ضوابطی که بانک مرکزی کویت تعیین می‌کند، وجود دارد. همچنین، مدت بازپرداخت تا ۲۵ سال در زمان اعطای تأمین مالی تعیین شده است. کارشناسان املاک و مستغلات در اظهارنظرهای پراکنده به روزنامه «النهار» تأکید کردند که این قانون گام مهمی به سوی فعال‌سازی تقاضا، به‌ویژه در بخش مسکن خصوصی، است و انتظار می‌رود جوانان و پروژه‌های مسکن جدید از مکانیسم‌های تأمین مالی ارائه‌شده بهره‌مند شوند. با این حال، آن‌ها تأکید کردند که اثر واقعی همچنان به هزینه تأمین مالی بدون یارانه، شرایط واجدین شرایط، توان اعتباری شهروندان و همچنین وجود واحدهای مسکونی متناسب با نیازهای بهره‌مندان بستگی دارد. اهمیت مرسوم فراتر از فراهم‌سازی یک ابزار تأمین مالی اضافی است؛ زیرا چارچوبی برای خرید، تأمین مالی مجدد، اوراق‌سازی و فروش تأمین‌های مالی املاک و مستغلات به سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند که زمینه را برای توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری جدید و تقویت نقش تأمین مالی املاک و مستغلات در محیط اقتصادی، بر اساس ضوابط تعیین‌شده توسط بانک مرکزی کویت و هیئت بازار سرمایه فراهم می‌سازد. بانک‌ها در خط مقدم بهره‌مندان محمد رمضان، پژوهشگر اقتصادی، بیان کرد که بانک‌ها از جمله برجسته‌ترین بهره‌مندان قانون تأمین مالی مسکن خواهند بود، زیرا نهادهای اعطای‌کننده تأمین مالی هستند، در حالی که شهروندان انتظار می‌رود از گسترش فرصت‌های دسترسی به تأمین مالی لازم برای مالکیت مسکن سود ببرند. وی توضیح داد که فعال‌سازی تأمین مالی ممکن است بر حرکت بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد، از طریق افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی و تحریک معاملات، اما میزان بهره‌مندی به شدت به هزینه تأمین مالی که شهروندان متحمل می‌شوند، بستگی خواهد داشت. وی افزود: کاهش هزینه تأمین مالی، بارهای مالی را کاهش داده و توانایی بهره‌مندان برای بازپرداخت را تقویت می‌کند، در حالی که مدت بازپرداخت و دوره‌های تنفس، بر اساس آنچه که مقررات اجرایی تعیین می‌کنند، عوامل مؤثری در تعیین اثر مالی بلندمدت قانون بر شمار می‌روند.
وی اشاره کرد که ارزیابی این تجربه تنها به وجود تأمین مالی وابسته نیست، بلکه به میزان تناسب شرایط آن با ورود شهروندان و تعهداتشان، و توانایی آن در تبدیل نیاز مسکن به تقاضای واقعیِ قابل تأمین مالی و خرید است. از سوی دیگر، بخش مسکن خصوصی منتظر افزایش تقاضا است. عبد العزیز الدغیشم، کارشنام املاک، صدور فرمان قانون تأمین مالی مسکن را گامی مهم در جهت رفع بخشی از موانع پیش روی شهروندان دانست و افزود که این قانون می‌تواند به رونق بازار املاک، به‌ویژه بخش مسکن خصوصی، کمک کند. وی توضیح داد که در دسترس قرار دادن تأمین مالی برای واجدین شرایط، می‌تواند بخشی از تقاضای سرکوب‌شده را فعال کرده و به شهروندان قدرت بیشتری برای تصمیم‌گیری به منظور خرید بدهد؛ امری که ممکن است بر روند قیمت‌ها بر اساس حجم تقاضا و عرضه موجود تأثیر بگذارد. وی اشاره کرد که مناطق حاشیه‌ای مستعد بهره‌مندی قابل‌توجهی هستند، با توجه به تمایل شهروندان به گزینه‌های مسکنی که با توان مالی و نیازهای خانوادگی‌شان سازگار باشد. وی افزود: جوانان یکی از گروه‌هایی هستند که می‌توانند از طریق افزایش فرصت‌های مالکیت و کاهش برخی موانع مالی مرتبط با کسب مسکن، بهره مهمی از این قانون ببرند. وی تأکید کرد که حفظ اثر مثبت تأمین مالی، مستلزم وجود عرضه مسکن مناسب است، تا افزایش تقاضا منجر به فشارهای قیمتی نشود که سودهای مورد انتظار شهروندان را کاهش دهد. از سوی دیگر، عید الشهری، مدیرعامل شرکت «نسل‌های آینده»، گفت که پروژه‌های املاکی جدید از جمله بخش‌هایی خواهند بود که می‌توانند از اجرای این قانون، به‌ویژه برای شهروندانی که واجد شرایط هستند، بهره‌مند شوند. وی توضیح داد که فعال‌سازی تأمین مالی می‌تواند با گسترش پایگاه خریداران بالقوه و بهبود فرصت‌های بازاریابی واحدها، از توسعه‌دهندگان املاک حمایت کند و بدین ترتیب انگیزه‌های مرتبط با توسعه پروژه‌هایی که پاسخگوی نیازهای بازار هستند را تقویت نماید. وی افزود که میزان بهره‌مندی به وضوح جزئیات اجرایی بستگی دارد که از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به توان اعتباری شهروند، سقف‌های مجاز تأمین مالی، و رویه‌ها و شرایطی که بانک‌ها اتخاذ می‌کنند، اشاره کرد. وی تأکید کرد که این محدودیت‌ها بر توانایی بهره‌مندان در دریافت تأمین مالی تأثیر خواهد گذاشت و همچنین ماهیت تقاضایی که به بازار املاک وارد می‌شود و میزان بازتاب آن بر برنامه‌های توسعه‌دهندگان و پروژه‌های جدید را تعیین خواهد کرد.
چالش اصلی در مرحله اجراست و آیین‌نامه اجرایی، نقطه عطفی اساسی برای تعیین مسیر عملیاتی فرمان ریاست‌جمهوری محسوب می‌شود؛ چرا که این آیین‌نامه مأموریت تنظیم فرآیندهای تأمین مالی و بازچینش آن، مکانیسم‌های تسویه زودهنگام، دوره‌های تنفس، موارد تأخیر در پرداخت، و اقدامات اخطار به بهره‌مندان را بر عهده خواهد داشت. بر اساس متن فرمان، تسهیلات به صورت اقساط ماهانه مساوی تسویه می‌شوند و مدت زمان بازپرداخت در صورت اعطای کمک‌هزینه (Grant) نباید از ۲۵ سال تجاوز کند. همچنین، در صورت وجود ضوابط مصوب، امکان بازچینش تسهیلات معوقه برای مدتی حداکثر پنج سال وجود دارد و بهره‌مند باید هزینه سودها یا عواید ناشی از دوره بازچینش را متحمل شود.
در مقابل، فرمان، ضمانت‌های تسهیلات یارانه‌ای را تنظیم می‌کند، از جمله تعهد بانک اعتبارات کویت به نمایندگی از دولت در برابر نهادهای اعطاکننده کمک‌ها برای پرداخت مانده بدهی در صورت تأخیر بهره‌مند، در ازای وثیقه ملکی رسمی که تا تسویه کامل بدهی معتبر خواهد بود. بنابراین، موفقیت این قانون تنها با اندازه تسهیلات سنجیده نمی‌شود، بلکه به توانایی آن در گسترش واقعی فرصت‌های مالکیت، ایجاد تعادل بین توان مالی شهروندان و پایداری تأمین مالی، و همچنین وجود عرضه مسکن مناسب که از تبدیل نقدینگی جدید به فشارهای اضافی بر قیمت‌ها جلوگیری کند، بستگی دارد.
گزینه‌های تأمین مالی: فرمان اجازه می‌دهد تحت ضوابط و رویه‌های بانک مرکزی کویت، بین دو نوع تسهیلات ترکیب صورت گیرد. دولت هزینه تسهیلات یارانه‌ای را متحمل می‌شود: دولت سودها یا عواید ناشی از تسهیلات یارانه‌ای را بر اساس احکام فرمان و آیین‌نامه اجرایی آن پرداخت می‌کند.
دو مسیر برای بهره‌مندی: خرید یک واحد مسکونی از یک توسعه‌دهنده ملکی مطابق با قانون حاکم بر پروژه‌های مسکونی، یا ساخت‌وساز در قطعه زمین دولتی اختصاص‌یافته از سوی مؤسسه عمومی حمایت مسکن، مطابق با شرایط و ضوابط مقرر.
چه کسانی واجد شرایط دریافت تسهیلات هستند؟
- احراز شرایط عمومی مندرج در آیین‌نامه وام‌های ملکی صادره از سوی بانک اعتبارات کویت به منظور خرید یا ساخت.
- بهره‌مند نباید پیش‌تر از حمایت‌های مسکونی دولت در چارچوب موارد مندرج در ماده سوم بهره‌مند شده باشد؛ از جمله اختصاص قطعه زمین دولتی و صدور سند مالکیت، یا دریافت هرگونه وام از بانک اعتبارات کویت، صرف‌نظر از مبلغ یا هدف آن.
- رعایت ضوابط تأمین مالی، توان اعتباری و رویه‌هایی که توسط مراجع ذی‌صلاح تعیین می‌شود.
بازپرداخت تا ۲۵ سال: تسهیلات به صورت اقساط ماهانه مساوی تسویه می‌شوند و مدت زمان بازپرداخت در زمان اعطای تسهیلات نباید از ۲۵ سال تجاوز کند.
تجدید مهلت در صورت تعثر: در صورت تعثر، تجدید مهلت تا حداکثر پنج سال و مطابق با ضوابط مجاز است و ذینفع باید سودها یا عواید ناشی از دوره تجدید مهلت را بپردازد. خرید و اوراق‌سازی تأمین مالی: به بانک اعتبارات کویت یا نهادی که توسط وزیر مربوطه تعیین می‌شود، مجوز داده شده است تا تأمین مالی را به‌طور کامل یا جزئی خریداری، چک‌سازی، اوراق‌سازی و به سرمایه‌گذاران بفروشد، مطابق با ضوابط مقرر. آیین‌نامه اجرایی: این فرمان مقرر کرده است که آیین‌نامه اجرایی ظرف شش ماه از تاریخ انتشار آن در روزنامه رسمی صادر شود و احکام آن از تاریخ انتشار آیین‌نامه اجرایی برای ذینفعان لازم‌الاجرا خواهد بود. ضمانت‌های تأمین مالی: ذینفع باید اصل تأمین مالی (مشتمل بر حمایت‌شده و بدون حمایت) را بازپرداخت کند و سودها یا عواید تأمین مالی بدون حمایت را متحمل شود. تأمین مالی حمایت‌شده: دولت هزینه تأمین مالی این بخش را مطابق با احکام فرمان متحمل می‌شود. در صورت تعثر: نهادها اعطاکننده باید به ذینفع اخطار دهند و تجدید مهلت مطابق با ضوابط یا اتخاذ اقدامات قانونی مجاز است. رهن املاک: باید با سند رسمی ثبت شود و تا زمان تسویه کامل بدهی ادامه می‌یابد. تصرف در ملک: فروش، هبه یا ایجاد حق عینی بر ملک رهنی تنها با موافقت‌های مقرر و مطابق با شرایط تعیین‌شده در فرمان مجاز است. سه مسیر برای تأثیر اقتصادی: بازار املاک: افزایش توان تأمین مالی ممکن است تقاضا و معاملات مسکن خصوصی را فعال کند، مشروط بر وجود واحدهای مناسب و عدم افزایش قیمت‌ها به حدی که از بهره‌مندی جلوگیری کند. توسعه‌دهندگان و بخش ساخت‌وساز: گسترش پایگاه خریداران بالقوه ممکن است به بازاریابی پروژه‌های جدید کمک کرده و فعالیت‌های مرتبط با ساخت‌وساز را تقویت کند. بانک‌ها و سرمایه‌گذاری: تأمین مالی فعالیت بانکی را گسترش می‌دهد، در حالی که مکانیسم‌های خرید، اوراق‌سازی و چک‌سازی تأمین مالی فرصت‌هایی برای توسعه ابزارهای سرمایه‌گذاری مطابق با چارچوب‌های نظارتی فراهم می‌کند.
