«بیتکپیتال»: زخمهای ناشی از معاملات املاک در بریتانیا
گزارشی که توسط شرکت «بیتک کپیتال»، بازوی سرمایهگذاری گروه «بیت التمويل کویت» (BF Kuwait) و با موضوع «بازار املاک و مستغلات در بریتانیا» تهیه شده است، نشان میدهد که انتظار میرود حجم معاملات در بازار املاک بریتانیا در سال ۲۰۲۶ نیز با شتاب ادامه یابد و از سطوح مشاهده شده در سال ۲۰۲۵ فراتر رود. بازار پس از دورههای افزایش نرخ بهره، بهبود قابل توجهی را تجربه کرد و نرخ سرمایهگذاری ۹ درصد افزایش یافت. بریتانیا در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۵ به سرمایهگذاریای به ارزش ۲۶.۶ میلیارد پوند استرلینج دست یافت که بالاترین سطح فصلی ثبتشده در تاریخ است. این گزارش همچنین نشان میدهد که بخشهای هدف در حوزه املاک، شامل دفاتر اداری، اسکان دانشجویان و املاک مسکونی هستند. در ادامه جزئیات این گزارش آمده است:
با آغاز سال ۲۰۲۶، کارشناسان پیشبینی میکنند که بازارهای املاک اروپا وارد چرخه جدیدی شوند که در آن بازدهیها اساساً با درآمد گره خورده است. این موضوع ناشی از ادامه افزایش نرخ بهره پایه بانکهای مرکزی در مقایسه با محیط نرخ بهره بسیار پایین حاکم بر دوره بین بحران مالی جهانی و همهگیری کووید-۱۹ است.
این پیشبینیها پس از آن مطرح شدند که سال ۲۰۲۵ به عنوان سالی با تداوم بهبود قوی پس از دورههای افزایش نرخ بهره شناخته شد. در این سال، بازار اروپا شاهد سرمایهگذاریهایی به ارزش ۲۴۵.۵ میلیارد یورو بود که نشاندهنده افزایش ۱۵ درصدی نرخ سرمایهگذاری در اروپا و ۹ درصدی در بریتانیا به صورت سالانه بود. بریتانیا در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۵ به سرمایهگذاریای به ارزش ۲۶.۶ میلیارد پوند استرلینج دست یافت که بالاترین سطح فصلی ثبتشده در تاریخ است.
انتظار میرود حجم معاملات در سال ۲۰۲۶ با شتاب ادامه یابد و از سطوح سال ۲۰۲۵ فراتر رود که این امر توسط ارزشگذاریهای تعدیلشده، کاهش شکاف بین خریداران و فروشندگان، سررسید بدهیها و همچنین چرخش داراییها توسط مؤسسات سرمایهگذار محرک خواهد شد.
**بهروزرسانیهای بازار**
جنگ آمریکا و ایران منجر به تداوم درگیریها در خاورمیانه شده است که این امر باعث انبساط قابل توجه نرخ بهره جهانی به دلیل نگرشهای تورمی پیرامون زنجیرههای تأمین نفت جهانی گردیده و هرگونه پیشبینی برای کاهش نرخ بهره را خنثی کرده و انتظارات برای افزایش نرخ بهره توسط بانکهای مرکزی را در دورهای از نوسانات فزاینده بازار تقویت کرده است. منحنی سود SOFR (میانگین نرخ بهره اوراق قرضه یکروزه پوند استرلینگ) برای سررسید سهماهه، که پیشبینی میشد در ۲۴ ماه آینده زیر ۳.۵۰ درصد باقی بماند، با نرخ ۰.۷۵ درصد افزایش یافت و به سطحی بسیار بالاتر از ۴.۰۰ درصد رسید.
**پیشبینیها**
در اوایل سال ۲۰۲۶، بازارها به طور کلی چرخهای از تسهیل سیاستهای پولی توسط بانک انگلستان را پیشبینی میکردند که ناشی از کاهش تورم و ضعف بازار کار بود؛ این پیشبینی پس از کاهش ۲۵ واحدی نرخ بهره توسط این بانک در دسامبر ۲۰۲۵ به ۳.۷۵ درصد مطرح شد. در مقابل، پیشبینیهای بانک مرکزی اروپا تا حدی خنثیتر بود، زیرا تورم را تحت کنترل دانسته و انتظار داشتند نرخ بهره در سطح ۲.۰ درصد ثابت بماند.
**تأثیر بر املاک و مستغلات**
افزایش نرخ بهره ناشی از تورم منجر به کندی فعالیتهای سرمایهگذاری به دلایل زیر شده است:
* افزایش هزینههای استقراض برای توسعهدهندگان که در نتیجه منجر به کاهش ارزش کل بدهی در معاملات احتمالی میشود.
* افزایش هزینههای ساختوساز.
* گسترش نرخهای سرمایهگذاری/بازدهی مورد استفاده در ارزیابیها.
این وضعیت ممکن است در کوتاهمدت و در دورههای نوسان بازار تشدید شود، زیرا سرمایهگذاران رویکرد «صبر و انتظار» را اتخاذ میکنند. با این حال، افزایش نرخ بهره فرصتهایی را برای پلتفرمهای بدهی که دارای مهارتهای قوی در انتشار بدهی، انضباط سرمایهگذاری و تواناییهای ساختاردهی ریسک هستند، ایجاد میکند که این امر دورههایی از بازدهیهای کلان را ممکن میسازد.
عرضه فضاهای اداری به پایینترین سطح خود از سال ۲۰۲۰ رسیده است و بسیاری از مکانها در مرکز شهرها با کمبود عرضه و نرخهای خالیشدگی پایین مواجه هستند، بهویژه برای دفاتر دستهبندی شده در رده «الف». همچنین، اشتغال در بخش دفاتر اداری رشد سالانه را تجربه میکند. اسکان دانشجویان با طراحی اختصاصی در بریتانیا همچنان با کمبود عرضه مواجه است و این کمبود به دلیل افزایش حرکت دانشجویان بینالمللی و داخلی تشدید میشود. برنامههای درسی که به زبان انگلیسی در سراسر اروپا ارائه میشوند همچنان تقاضای شدیدی دارند و انتظار میرود این بخش از افزایش رشد اجارهبها بهرهمند شود.
بخش مسکونی همچنان بزرگترین بخش سرمایهگذاری در اروپا است و انتظار میرود محرک اصلی سرمایهگذاری باقی بماند؛ افزایش جمعیت و کمبود مسکن ناشی از آن منجر به افزایش مستمر اجارهبها خواهد شد.
پیشبینیهای تولید ناخالص داخلی (GDP) منطقه یورو ۰.۴ درصد کاهش یافته و پیشبینیهای شاخص قیمت مصرفکننده در بریتانیا برای سال ۲۰۲۶ به دلیل درگیریهای مستمر ۱.۵ درصد افزایش یافته است که منجر به کاهش ۰.۵ درصدی پیشبینیهای تولید ناخالص داخلی شده است. با وجود افزایش ۰.۵ درصدی پیشبینیهای تورم در بریتانیا برای سال ۲۰۲۷، تولید ناخالص داخلی در سطح ۱.۳ درصد ثابت مانده است که نشاندهنده تأثیر محدود بر رشد در میانمدت و بلندمدت است.
**نرخ بهره**
تا پایان سال ۲۰۲۵، قیمتگذاریهای بازار بازتابدهنده انتظارات برای کاهش ۵۰ واحدی نرخ بهره توسط بانک انگلستان در سال ۲۰۲۶ (دو کاهش ۲۵ واحدی) بود تا نرخ بهره در سطح ۳.۲۵ درصد تثبیت شود. از زمان تشدید تنشها در خاورمیانه، انتظارات تغییر کرده است؛ دو افزایش ۲۵ واحدی جایگزین پیشبینیهای کاهش قبلی شدهاند و معاملهگران پیشبینی میکنند که بانک انگلستان سال را با نرخ بهره پایه ۴.۲۵ درصد به پایان برساند.
