عمان ضوابط فروش واحدها در طرح‌های مناطق آزاد را تشدید کرد
آیین‌نامه اجرایی جدید قانون مناطق اقتصادی ویژه و مناطق آزاد برای تنظیم فروش واحدهای املاک وارد مرحله اجرا شد.
ترجمهٔ قیاس از الجريدة — منبع اصلی
آیین‌نامه اجرایی جدید قانون مناطق اقتصادی ویژه و مناطق آزاد در سلطنت عمان وارد مرحله اجرا شد و مجموعه‌ای از ضوابط را برای فروش واحدهای ساختمانی بر اساس طرح‌های توسعه‌ای به همراه آورده است که در آن، حفاظت از وجوه خریداران و نظارت بر نحوه تصرف توسعه‌دهنده در مبالغ دریافتی، در مرکز فرآیند فروش قرار دارد.
اهمیت این ضوابط جدید برای سرمایه‌گذار یا خریدار خلیج‌فروشی که قصد خرید ملک در مناطق مشمول این آیین‌نامه را دارد، برجسته است؛ چرا که این آیین‌نامه نه‌تنها به تنظیم آگهی‌ها و فرآیند فروش می‌پردازد، بلکه مشخص می‌کند که توسعه‌دهنده در چه زمانی مجاز به دریافت وجوه خریداران است، این وجوه کجا باید سپرده شوند، چگونه هزینه می‌شوند و چه بخشی از مبلغ پس از تحویل واحد مسکونی مسدود باقی می‌ماند. این موارد بر اساس آیین‌نامه‌ای است که توسط سازمان عمومی مناطق اقتصادی ویژه و مناطق آزاد صادر شده است.
بر اساس تصمیم شماره ۸۱ سال ۲۰۲۶، توسعه‌دهنده مجاز نیست پیش از کسب موافقت سازمان ذی‌صلاح، هیچ مبلغی بابت رزرو واحدهای ساختمانی عرضه‌شده در طرح‌های توسعه‌ای دریافت کند. همچنین، اجازه تبلیغات پروژه و تکمیل مراحل فروش منوط به احراز الزامات خاصی است که به حساب ضمانت و تأمین مالی پروژه مربوط می‌شود.
آیین‌نامه توسعه‌دهنده را ملزم می‌کند تا یک حساب ضمانت اختصاصی برای پروژه افتتاح کند و اثبات کند که معادل ۲۰ درصد از هزینه کل پروژه در این حساب موجود است؛ به‌طوری‌که ارزش کارهای ساختمانی که از پیش اجرا شده‌اند نیز در محاسبه این درصد لحاظ می‌شود.
بنابراین، این درصد لزوماً به معنای واریز ۲۰ درصد از ارزش پروژه به‌صورت نقدی توسط توسعه‌دهنده نیست، زیرا ارزش کارهای ساختمانی انجام‌شده نیز در محاسبه آن دخیل است.
نقش حساب ضمانت تنها به مرحله کسب موافقت محدود نمی‌شود؛ چراکه عملیات برداشت از این حساب به سطح پیشرفت واقعی پروژه، بر اساس گواهی‌های مشاور و مطابق ضوابط تعیین‌شده در آیین‌نامه وابسته است.
همچنین، آیین‌نامه استفاده از حساب ضمانت برای تأمین مالی پروژه را ممنوع می‌کند و بستن این حساب تنها با موافقت سازمان مجاز است که این امر از اصل، وجوه اختصاص‌یافته برای اجرای پروژه را از سایر ابزارهای تأمین مالی که ممکن است توسعه‌دهنده به آن‌ها متوسل شود، جدا می‌سازد.
از جمله مهم‌ترین ضمانت‌های پس از تحویل، الزام توسعه‌دهنده به حفظ حداقل ۵ درصد از قیمت هر واحد فروخته‌شده در حساب ضمانت به مدت یک سال از تاریخ ثبت آن است.
این مبلغ صرفاً با انقضای مدت زمان تعیین‌شده قابل برداشت نیست؛ بلکه آیین‌نامه صدور گواهی‌ای را که توسط مالک، مشاور و توسعه‌دهنده امضا شده و مبنی بر عاری بودن واحد از هرگونه عیب باشد، شرط می‌کند.
این امر نقش مستقیمی برای خریدار در آزادسازی مبلغ مسدودشده ایجاد می‌کند، به جای آنکه این فرآیند صرفاً محدود به توسعه‌دهنده و مشاور باشد. همچنین، هیئت دارای صلاحیت درخواست از بانک برای توقف برداشت از حساب ضمان در صورت بروز اختلاف درباره استحقاق این مبالغ است.
برای خریدار، این مکانیسم به این معناست که بخشی از ارزش واحد تا زمان برآورده شدن شرایط برداشت، در سال اول پس از ثبت، خارج از تصرف توسعه‌دهنده باقی می‌ماند.
آیین‌نامه همچنین مالکیت واحدهای ملکی توسط غیرعمانی‌ها را تنظیم می‌کند، اما باب مالکیت آزاد را در تمامی پروژه‌های واقع در مناطق اقتصادی ویژه و آزاد باز نمی‌کند.
همچنین، آیین‌نامه تعیین تعدادی از ضوابط مهم را به عهده شورای عالی می‌گذارد، از جمله تعیین حداقل قیمت واحدی که می‌تواند به غیرعمانی‌ها فروخته شود، حداکثر تعداد واحدها و درصدی که می‌تواند به افراد با ملیت یکسان فروخته شود.
بنابراین، آیین‌نامه فعلی عدد ثابتی را که خریدار خارجی بتواند برای این محدودیت‌ها به آن تکیه کند، ارائه نمی‌دهد، بلکه چارچوب نظارتی را پایه‌گذاری کرده و تعیین دقیق آن را به تصمیمات بعدی موکول می‌کند.
نکته قابل توجه این است که متن از عبارت «غیرعمانی‌ها» استفاده می‌کند و در این احکام تمایز ویژه‌ای برای شهروندان کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس در نظر نگرفته است.
آیین‌نامه در بخش‌های دیگر، مشوق‌هایی برای پروژه‌های استراتژیک پیش‌بینی کرده است، اما این مزایا به این معنا نیست که هر پروژه توسعه ملکی در مناطق آزاد به طور خودکار از معافیت‌های بلندمدت برخوردار شود.
معافیت‌هایی که ممکن است تا ۱۰ سال باشد، به طبقه‌بندی پروژه به عنوان «پروژه استراتژیک» و منوط به شرایط و ضوابطی مرتبط با حجم سرمایه‌گذاری، ماهیت فعالیت و دستاوردهای پروژه، مانند انتقال فناوری، تقویت محتوای داخلی، مشارکت در خودکفایی یا صادرات، و همچنین حوزه‌هایی که توسط هیئت مدیره هیئت تعیین می‌شود، وابسته است.
همچنین، فهرست فعالیت‌های مشمول معافیت مالیاتی مندرج در آیین‌نامه، توسعه ملکی را به صراحت ذکر نکرده است، هرچند شورا صلاحیت افزودن فعالیت‌های دیگر را دارد.
بنابراین، وجود یک پروژه ملکی در داخل یک منطقه آزاد، به خودی خود به معنای بهره‌مندی از معافیت ده‌ساله نیست.
بررسی احکام مربوط به فروش بر اساس طرح نشان می‌دهد که جوهره تغییر برای خریدار، بیشتر در وضع محدودیت‌هایی بر لحظه‌ای است که توسعه‌دهنده می‌تواند از پول خریداران استفاده کند و نحوه استفاده از این پول پس از دریافت آن، نه در ارائه یک انگیزه سرمایه‌گذاری جدید است.
بنابراین، خریداران نه‌تنها با الزام کسب تأییدیه پیش از بازداشت مواجه‌اند، بلکه با زنجیره‌ای از ضمانت‌ها روبرو هستند که از حساب تضمین و اثبات درصدی از هزینه پروژه آغاز شده، از طریق اتصال تسعیر ارز به مراحل پیشرفت کار ادامه می‌یابد و به نگهداری بخشی از قیمت واحد پس از ثبت آن ختم می‌شود.
