«بیتکاپیتال»: املاک تجاری آمریکا در نقطه عطف
گزارشی که توسط شرکت بیتکپیتال، بازوی سرمایهگذاری گروه تأمین مالی کویت (بیت)، با عنوان «چشمانداز بازار املاک و مستغلات آمریکا» تهیه شده است، نشان میدهد که املاک تجاری در یک نقطه عطف قرار دارد؛ بهویژه پس از آنکه دوره پس از بهره صفر، معیارهای ارزیابی سرمایهگذاری در املاک و مستغلات را بازتعریف کرد و اکنون منظره بازار به یک چرخه بازپرداخت و قیمتگذاری انتخابی بدل شده است، نه یک بحران نقدشوندگی. بازار آمریکا در حال تجربه یک تحول ساختاری از چرخهای که توسط فراوانی نقدینگی هدایت میشد، به چرخهای است که توسط درآمد هدایت میشود؛ این امر باعث میشود فرصتها بهطور فزایندهای از ناهماهنگیها در ساختار سرمایه ناشی شوند، نه از افت عملکرد عملیاتی.
این گزارش تأکید کرد که بازار قابلیت سرمایهگذاری دارد، اما نه در مقیاس گسترده؛ بنابراین سرمایهای که با انضباط مدیریت میشود، باید بر استحکام درآمد، ساختارهای سرمایه محتاطانه و فرصتهای انتخابی اولویت دهد. در این راستا، بخش املاک و مستغلات، کیفیت دارایی، مبنای قیمتگذاری و ساختار سرمایه، جذابیت فرصت سرمایهگذاری را از منظر بازدهی در برابر ریسک تعیین میکنند.
گزارش تأکید کرد که با بازتعریف هزینه سرمایه، عملکرد املاک تجاری تا حد کمتری به بهبود گسترده بازار و تا حد بیشتری به ارزیابی منضبط فرصتهای سرمایهگذاری وابسته خواهد بود. بعید است چرخه بعدی بازار، تخصیص منضبط سرمایه را پاداش دهد، بلکه تمرکز بر قرارگیری گسترده در بازار خواهد بود.
این گزارش اشاره کرد که سرمایه در بخشهایی متمرکز است که دارای تقاضای پایدار، عوامل حمایتی ساختاری و دیدگاه تأمین مالی شفافتری هستند؛ از جمله املاک مسکونی چندخانوار، بخش صنعتی و لجستیک، و مراکز داده منتخب.
گزارش برخی دستههای املاک و مستغلات با ریسک بالا را شناسایی کرد، از جمله دفاتر اداری معمولی، خردهفروشی با کیفیت پایین، مراکز خرید فرسوده، داراییهای مهماننوازی که بیشترین تأثیر را از چرخههای اقتصادی میپذیرند، و املاک مسکونی لوکس چندخانوار در بازارهایی که با مازاد عرضه مواجه هستند.
در بیان عوامل حمایتی و محدودکننده سرمایهگذاری در املاک و مستغلات در بازار آمریکا، بهویژه املاک تجاری، گزارش اشاره کرد که از جمله مهمترین عوامل حمایتی، تداوم دسترسی به تأمین مالی برای داراییهای باکیفیت و حامیان معتبر، و بازگشت فعالیت در بازارهای اوراق بهادار مبتنی بر املاک و مستغلات تجاری (CMBS) است. در همین حال، صندوقهای بدهی و شرکتهای بیمه در حال کمک به جبران کاهش فعالیت بانکها هستند و رقابت بین تأمینکنندگان مالی برای داراییهای خوب ادامه دارد.
گزارش برجسته کرد که عواملی وجود دارند که ممکن است فعالیت سرمایهگذاری را محدود کرده و هرگونه شروع احتمالی را با محدودیت مواجه کنند؛ از جمله تأمین مالی پرهزینهتر و انتخابیتر ناشی از نرخهای بهره بالاتر و تأخیر در کاهش آنها، و سختگیری بیشتر در الزامات نسبت وام به ارزش (LTV) و پوشش خدمت بدهی نسبت به چرخه قبلی. این گزارش تأکید کرد که چالشها در دسترس نبودن سرمایه نیست، بلکه در افزایش هزینه آن، سختگیری شرایط و شکافهای تأمین مالی ناشی از محیط فعلی نرخ بهره نهفته است.
این گزارش اعلام کرد که اگرچه اقتصاد پایدار از تقاضای املاک و مستغلات حمایت میکند، اما تورم مستمر شرایط تأمین مالی را سخت نگه میدارد و فشارهای بازپرداخت منجر به ناهماهنگی در ساختارهای سرمایه میشود، حتی در داراییهایی که همچنان عملکرد عملیاتی قوی دارند. در نتیجه، سرمایه نسبت به ساختارهای سرمایه ضعیف تحمل کمتری نشان میدهد و در انتخاب فرصتها انتخابیتر عمل میکند.
این گزارش توضیح داد که درآمد پایدار، کیفیت اشغال، استحکام درآمد عملیاتی خالص، و انضباط در قیمت ورود به سرمایهگذاری، از تکیه بر کاهش گسترده نرخهای بازدهی سرمایهگذاری (Cap Rates) مهمتر هستند. اهرم مالی خردمندانه، تأمین مالی با نرخ بهره ثابت یا محافظتشده توسط ابزارهای پوشش ریسک، و نقدینگی کافی، ستونهای محوری بازدهی در برابر ریسک هستند.
گزارش اشاره کرد که به احتمال زیاد، دوره بعدی انضباط را پاداش خواهد داد، نه قرارگیری گسترده در بازار؛ چرا که این دوره تمایل دارد جریانهای نقدی قوی، اهرم مالی منضبط و مواجهه انتخابی با فرصتهای ناشی از ناهماهنگیهای ساختار سرمایه را ترجیح دهد.
