صدور مرسوم بقانون بشأن التمويل العقاري لمستحقي الرعاية السكنية

دیروز، فرمان قانونی شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۶ درباره تأمین مالی مسکن برای بهره‌مندان از حمایت‌های مسکنی صادر شد که هدف آن فراهم‌سازی حمایت مسکنی در زمان مناسب و برطرف‌سازی مهم‌ترین موانع مادی پیش‌روی این امر است. بر اساس یادداشت تفسیری فرمان قانونی متشکل از ۱۵ ماده، این فرمان با هدف تداوم تأمین مسکن شایسته برای شهروند کویتی در افق نزدیک تدوین شده است. ماده دوم فرمان قانونی، دامنه شمول مقررات آن را مشخص کرده و اعلام داشته که این مقررات برای اهداف خرید یک واحد مسکونی از توسعه‌دهنده مسکن، مطابق با مقررات قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ درباره تأسیس شرکت‌های سازنده شهرها یا مناطق مسکونی و توسعه اقتصادی آن‌ها، که به فرمان قانونی شماره ۸۹ سال ۲۰۲۵ اصلاح شده است، یا برای ساخت قطعه زمین دولتی اختصاص‌یافته از سوی مؤسسه عمومی حمایت‌های مسکنی، طبق شرایط و ضوابطی که این مؤسسه در پروژه‌های مسکنی تعیین می‌کند، لازم‌الاجرا خواهد بود. ماده سوم فرمان قانونی مذکور، شرایط احراز واجد شرایط بودن ذی‌نفع برای دریافت تأمین مالی مسکنی یارانه‌دار را تعیین کرده که شامل رعایت شرایط عمومی مقرر در آیین‌نامه وام‌های مسکنی صادرشده از سوی بانک اعتبارات کویت برای اهداف خرید یا ساخت است و همچنین عدم بهره‌مندی قبلی از حمایت‌های مسکنی دولت، چه از طریق اختصاص قطعات زمین دولتی توسط مؤسسه عمومی حمایت‌های مسکنی و صدور سند مالکیت برای وی، و چه از طریق دریافت هرگونه وامی که توسط بانک اعتبارات (بانک الائتمان) اعطا می‌شود، صرف‌نظر از مبلغ یا هدف آن. ماده چهارم فرمان قانونی، مقررات خاص مربوط به تأمین مالی مسکنی، چه یارانه‌دار و چه غیریارانه‌دار، و مکانیسم بازپرداخت آن را تشریح کرده و امکان ترکیب این دو نوع تأمین مالی را طبق ضوابط و رویه‌هایی که بانک مرکزی کویت تعیین می‌کند، مجاز دانسته است. این ماده همچنین تصریح کرده است که ذی‌نفع مسئول بازپرداخت اصل تأمین مالی مسکنی یارانه‌دار و غیریارانه‌دار، به علاوه سودها یا عواید ناشی از تأمین مالی غیریارانه‌دار، مطابق با شرایط قرارداد تأمین مالی و ضوابط بانک مرکزی کویت است؛ با این حال، دولت متعهد به تحمل هزینه سودها یا عواید ناشی از تأمین مالی مسکنی یارانه‌دار مطابق با مقررات این فرمان قانونی خواهد بود. ماده پنجم فرمان قانونی مذکور مقرر داشته است که کلیه تأمین‌های مالی مسکنی به صورت اقساط ماهانه مساوی تسویه شوند و مدت بازپرداخت در بخش اعطای تسهیلات نباید از ۲۵ سال از تاریخ شروع پرداخت تأمین مالی مسکنی توسط نهاد اعطاکننده تسهیلات، مطابق با دستورالعمل‌ها و ضوابط بانک مرکزی کویت، تجاوز کند. ماده ششم این فرمان قانونی، رویه‌های پرداخت تأمین مالی مسکنی مربوط به خرید را ارجاع می‌دهد

واحد مسکونی از سوی توسعه‌دهنده ملکی به احکام قانون شماره ۱۱۸ سال ۲۰۲۳ در خصوص تأسیس شرکت‌های ساخت شهرها یا مناطق مسکونی و توسعه اقتصادی آن‌ها ارجاع داده شد. همچنین ماده مذکور بیان داشت که تأمین مالی مسکن ویژه هدف ساخت‌وساز بر قطعه زمین دولتی تخصیص‌یافته از سوی مؤسسه، به صورت مرحله‌ای و مطابق با مقررات مصوب بانک پرداخت خواهد شد. ماده هفتم فرمان قانونی نیز متعهد ساخت نهادهای اعطاکننده تأمین مالی به اخطار به بهره‌بردار در صورت عدم تعهد وی به بازپرداخت تأمین مالی مسکن ارائه‌شده از سوی آن نهادهای، مطابق با احکام قرارداد تأمین مالی مسکن نمود و در این حالت، به آن نهادهای اجازه داد تا یا تأمین مالی مسکن را با مدت حداکثر پنج سال مطابق با دستورالعمل‌های بانک مرکزی کویت بازچینش کنند، به طوری که بهره‌بردار متحمل پرداخت سودها یا عواید ناشی از دوره بازچینش تأمین مالی مسکن شود، چه تأمین مالی مسکن مشمول یارانه باشد و چه نباشد، یا اقدامات قانونی لازم را علیه بهره‌بردار به عمل آورند. ماده هشتم نهادهای اعطاکننده تأمین مالی را به ثبت موارد تأمین مالی مسکن و ارائه مدارک مربوطه به بانک ملزم ساخت، در حالی که به آیین‌نامه اجرایی برای تعیین رویه‌های تأمین مالی مسکن، بازچینش آن، مکانیزم‌های بازپرداخت زودهنگام، دوره تنفس، موارد تعثر و رویه‌های آن، و اخطار به بهره‌بردار ارجاع داد. ماده نهم فرمان قانونی مذکور در چارچوب احکام این فرمان قانونی و آیین‌نامه اجرایی آن آمد و وزارت مالیات را به پرداخت سودها یا عواید متعلق به تأمین مالی مسکن مشمول یارانه به بانک اعتبارات کویتی از حساب ذخیره عمومی که این مبالغ را به نهادهای اعطاکننده تأمین مالی مشمول یارانه پرداخت می‌کند، مطابق با شرایط و رویه‌های تعیین‌شده در آیین‌نامه اجرایی، ملزم ساخت. ماده دهم تعهد بانک را به نمایندگی از دولت در برابر نهادهای اعطاکننده تأمین مالی مسکن برای پرداخت مانده باقیمانده تأمین مالی مسکن مشمول یارانه در صورت تعثر بهره‌بردار در بازپرداخت، تعیین نمود. ماده یازدهم بیان داشت که بانک در قبال تعهد خود به نمایندگی از دولت در برابر نهادهای اعطاکننده تأمین مالی مسکن برای پرداخت مانده باقیمانده تأمین مالی مسکن مشمول یارانه در صورت تعثر بهره‌بردار در بازپرداخت، رهن ملکی دریافت خواهد کرد و اینکه رهن ملک تنها بر اساس سند رسمی رهن منعقد می‌شود. همان ماده بر ضرورت تعیین دقیق و مشخص ملک مورد رهن در سند رهن تأکید ورزید و در غیر این صورت، رهن باطل خواهد بود و ثبت رهن ملک ضامن تأمین مالی مسکن تا پایان مدت قرارداد و تا زمان تسویه کامل بدهی، لغو نخواهد شد. همچنین تأکید کرد که بهره‌بردار مجاز به تصرف در ملک مرهون نیست.

فروش، اهدا یا هرگونه تصرف دیگر در آن، یا ایجاد هرگونه حق عینی بر آن، تنها پس از کسب موافقت قبلی از بانک و نهاد اعطای‌کننده تأمین مالی مسکن مجاز است، به شرطی که متصرف از واجدین شرایط دریافت حمایت مسکن باشد و پیش‌تر تأمین مالی مسکن دریافت نکرده باشد و همچنین متصرف متعهد به پذیرش جایگزینی با ذی‌نفع در تعهدات ناشی از قرارداد تأمین مالی مسکن شود. همان ماده به آیین‌نامه اجرایی ارجاع داده است تا مکانیسم و رویه‌های ثبت، مدیریت و تصرف در رهن مشخص شود. ماده دوازدهم فرمان، به بانک اعتبارات کویت یا هر نهاد دیگری که توسط وزیر ذی‌صلاح تعیین می‌شود، حق خرید تمام یا بخشی از تأمین مالی مسکن ارائه‌شده به ذی‌نفعان توسط نهادهای اعطای‌کننده تأمین مالی مسکن، تبدیل آن به اوراق بهادار، فروش آن به سرمایه‌گذاران و خرید مجدد آن را به عنوان یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری که محیط اقتصادی را تقویت می‌کند، اعطا می‌کند؛ این امر مطابق با رویه‌های مندرج در آیین‌نامه اجرایی و ضوابط بانک مرکزی کویت و هیئت بازار سرمایه انجام می‌پذیرد. ماده سیزدهم، بانک مرکزی کویت را ملزم به صدور قواعد و ضوابط ویژه برای اعطای تأمین مالی مسکن و تعیین نرخ سود یا بازده‌های ناشی از تأمین مالی غیرمستند کرده است. ماده چهاردهم فرمان قانونی مذکور، ضرورت صدور آیین‌نامه اجرایی برای طرح فرمان قانونی حاضر را بر اساس پیشنهاد وزیر ذی‌صلاح، ظرف شش ماه از تاریخ انتشار آن در روزنامه رسمی، تأکید کرده است. ماده پانزدهم، اعمال احکام طرح فرمان قانونی حاضر را برای ذی‌نفعان، از تاریخ انتشار آیین‌نامه اجرایی در روزنامه رسمی، تعیین کرده است.