আল-নুহাইন: আবাসিক বাজারের মানচিত্র পুনর্নির্মাণে আবাসিক ঋম

সমর্থন ও নির্মাণ সামগ্রী নিয়ন্ত্রণের আহ্বান, বিক্রেতাদের লাভের হার নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে মূল্য স্থিতিশীল রাখা; আইনটি অনুমোদিত বিক্রেতার ইউনিট এবং সরকারি ভাউচারেই ঋণ সুবিধা সীমাবদ্ধ করে, যা ব্যক্তিদের কাছ থেকে বাড়ি ক্রয় বা বেসরকারি সম্পত্তি মেরামতের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। নাগরিকদের জন্য তিনটি আবাসিক পথ রয়েছে; পরীক্ষাটি সফল হওয়ার শর্ত হলো ইউনিটের মান, খরচ এবং পরিবারগুলোর কিস্তি পরিশোধের সামর্থ্য।

বাস্তব সম্পদ ও বাণিজ্যিক লেনদেনের বিশেষজ্ঞ মনসুর আল-নাজহান নিশ্চিত করেছেন যে, ২০২৬ সালের নতুন ঋণ আইন নং ১১৪ কুয়েতের আবাসিক বাজারে মৌলিক পরিবর্তন আনতে পারে, নাগরিকদের ক্রয় ক্ষমতার একটি অংশ নতুন শহর এবং অনুমোদিত বাস্তব সম্পদ বিক্রেতাদের প্রকল্পগুলোর দিকে পরিচালিত করার মাধ্যমে। এটি বিদ্যমান আবাসিক এলাকায় চাহিদা ও মূল্যের স্তরে প্রভাব ফেলতে পারে।

আল-নাজহান “আস-সিয়াসা” পত্রিকাকে দেওয়া বিশেষ সাক্ষাৎকারে আইনের দ্বিতীয় অনুচ্ছেদ এবং এর ব্যাখ্যামূলক নোটের পাঠ্য বিশ্লেষণ করে ঋণের পরিধি এবং এর উদ্দেশ্যসমূহের ওপর জোর দিয়েছেন, যা আবাসিক চাহিদার অধিকারীদের বিকল্পগুলোর ওপর সম্ভাব্য প্রভাবের দিকে ইঙ্গিত করে। তিনি নিশ্চিত করেছেন যে, এই পরীক্ষাটি সফল হতে হলে উচ্চমানের আবাসিক ইউনিট এবং নাগরিকদের, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের নাগরিকদের আয়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য নিশ্চিত করতে হবে।

আল-নাজহান বলেন, আইনের দ্বিতীয় অনুচ্ছেদে আইনের প্রয়োগের দুটি মূল উদ্দেশ্য নির্ধারণ করা হয়েছে: প্রথমত, ২০২৩ সালের নং ১১৮ আইনের বিধান অনুযায়ী একটি অনুমোদিত বাস্তব সম্পদ বিক্রেতার কাছ থেকে আবাসিক ইউনিট ক্রয় করা; এবং দ্বিতীয়ত, সাধারণ আবাসিক যত্ন প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বরাদ্দকৃত সরকারি ভাউচারে আবাসন নির্মাণ, যা ইতিমধ্যে সম্পন্ন হয়েছে বা চলমান রয়েছে, অথবা মন্ত্রিসভা কর্তৃক নির্ধারিত অন্যান্য ভাউচার, যা অনুমোদিত শর্তাবলী ও নিয়ন্ত্রণের আওতায় পড়ে।

তিনি আরও যোগ করেন যে, এই পরিসরের অর্থ হলো আইনানুগভাবে নিয়ন্ত্রিত অর্থায়ন অন্য নাগরিকের কাছ থেকে বিদ্যমান বাড়ি ক্রয়কে অন্তর্ভুক্ত করে না, যা অনুমোদিত রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারের বাইরে সংঘটিত হয়; এছাড়াও এটি নাগরিকের দ্বারা বাজার থেকে ক্রয়কৃত ব্যক্তিগত জমিতে বাড়ি নির্মাণ, বিদ্যমান বাড়ির সম্প্রসারণ (নতুন তলা ও ঘর যোগ করে), বা মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের কাজের জন্য অর্থায়নকেও অন্তর্ভুক্ত করে না।

তিনি ইঙ্গিত দেন যে, এই বিধানগুলোর আলোকে আইনটির লক্ষ্য হলো অনুমোদিত ডেভেলপারদের দ্বারা সরবরাহকৃত আবাসিক ইউনিট এবং নির্দিষ্ট সরকারি প্লট ক্রয়কে সমর্থন করা, যা নাগরিকদের সেই প্রয়োজন থেকে ভিন্ন, যারা বিদ্যমান সম্পত্তি ক্রয় বা তাদের ইতোমধ্যে মালিকানাধীন আবাসস্থল উন্নয়ন করতে চান।

চাহিদার স্থানান্তর বিদ্যমান বাড়ির দামের ওপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে:

আল-নুহাইয়ান মনে করেন যে, সমর্থিত অর্থায়ন আইনের আওতায় অন্তর্ভুক্ত ইউনিটগুলোর দিকে নির্দেশিত হলে, চাহিদা ও লিকুইডিটির একটি অংশ বিদ্যমান আবাসিক এলাকা থেকে নতুন শহর ও প্রকল্পগুলোর দিকে স্থানান্তরিত হতে পারে, যা ঐতিহ্যবাহী বাজারে বিক্রির জন্য উপলব্ধ বিদ্যমান বাড়ির সম্ভাব্য ক্রেতার সংখ্যা হ্রাস করতে পারে এবং কিছু মালিক তাদের সম্পত্তির আকর্ষণীয়তা বজায় রাখতে দাম কমাতে বাধ্য করতে পারে।

তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, আবাসিক আবেদনকারী নাগরিকরা, উপযুক্ত শর্তাবলী বিদ্যমান থাকলে, পুরনো বাড়ি লাখ লাখ দিরহামে ক্রয় করে ব্যক্তিগত ঋণ বা উচ্চখরচের বাণিজ্যিক অর্থায়নের ওপর নির্ভর করার পরিবর্তে, একটি আধুনিক ইউনিট অনুমোদিত ডেভেলপারের কাছ থেকে ক্রয় করে দীর্ঘমেয়াদী সুবিধাজনক অর্থায়ন থেকে সুবিধা নেওয়া পছন্দ করতে পারেন।

তিনি আরও যোগ করেন যে, এই রূপান্তর সম্পত্তি মুনাফাখোরির ধরণগুলোর ওপরও প্রভাব ফেলতে পারে, বিশেষ করে পুরনো বাড়ি ক্রয় করে তা ভেঙে ফেলা বা পুনরায় সাজিয়ে পুনরায় বিক্রি করার ক্ষেত্রে; যেহেতু এই ধরনের সম্পত্তির চাহিদা হ্রাস পেলে তা বিনিয়োগের দিক থেকে আকর্ষণীয়তা হারাতে পারে।

তিনি নিশ্চিত করেছেন যে, আইনের প্রভাব মূল্যের ওপর কয়েকটি বিষয়ের ওপর নির্ভর করবে, যার মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো নতুন ইউনিটগুলোর সরবরাহের পরিমাণ, তাদের মূল্য, আর্থিক সুবিধার শর্তাবলী, এবং নাগরিকদের তা থেকে কতটা উপকৃত হওয়ার ক্ষমতা। তিনি উল্লেখ করেছেন যে, বিদ্যমান সম্পত্তির মূল্য হ্রাসের পূর্বাভাস সর্বদা বাস্তব বাজারের পরিবর্তনের সাথে যুক্ত এবং এর পরিমাণ আগে থেকেই নিশ্চিতভাবে বলা সম্ভব নয়।

নাগরিকদের জন্য তিনটি পথ

উন্নয়নকারী কোম্পানিগুলোর দ্বারা নির্মিত বাড়ির মূল্য বৃদ্ধি এবং তা মাসিক কিস্তির ওপর প্রভাব ফেলার বিষয়ে উদ্বেগের প্রেক্ষিতে, বিশেষ করে যারা মাঝারি আয়ের (মাসিক বেতন প্রায় ১,৫০০ কুয়েতি দিনার) এবং যাদের ক্ষেত্রে এই সমস্যাটি বেশি প্রাসঙ্গিক, নাজাহান নাগরিকদের জন্য আবাসিক বিকল্পগুলোর বৈচিত্র্য বজায় রাখার গুরুত্ব তুলে ধরেন।

তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, প্রথম পথটি হলো একটি প্রস্তুত বাড়ি বা একটি অনুমোদিত রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারের কাছ থেকে আবাসিক ইউনিট ক্রয় করা, যা সেইসব ব্যক্তিদের জন্য উপযুক্ত যারা প্রস্তুত বাসস্থান পেতে পছন্দ করেন অথবা নির্মাণ কাজের তত্ত্বাবধান ও ঠিকাদারদের সাথে চুক্তি করার বোঝা এড়াতে চান।

দ্বিতীয় পথটি হলো ঐতিহ্যবাহী স্ব-নির্মাণ, যেখানে সরকারি প্লট নাগরিককে বরাদ্দ করা হয় এবং কুয়েত ক্রেডিট ব্যাংকের মাধ্যমে নির্ধারিত আবাসিক আর্থিক সুবিধা থেকে উপকৃত হওয়া যায়, যা বর্তমান নিয়ম অনুযায়ী ৭০,০০০ দিনার। এই পথে নাগরিক নিজেদের তত্ত্বাবধানে নিজের বাড়ি নির্মাণ করেন।

তৃতীয় পথটি হলো সরকারি প্রস্তুত বাড়িগুলোর জন্য অপেক্ষা করা, যা সাধারণ আবাসন যত্ন প্রতিষ্ঠান দ্বারা নির্মিত হয় এবং নির্ধারিত নিয়মকানুন ও আবাসিক অগ্রাধিকারের ভিত্তিতে নাগরিকদের মধ্যে বণ্টন করা হয়।

নাজাহান জোর দিয়ে বলেন যে, এই পথগুলোর অব্যাহত থাকতে থাকলে নাগরিকদের তাদের পরিবারের প্রয়োজনীয়তা এবং আর্থিক সামর্থ্যের সাথে সবচেয়ে উপযুক্ত বিকল্পটি বেছে নেওয়ার সুযোগ দেওয়া হয়, এবং এটি ব্যবহারিকভাবে আবাসিক সমাধানকে কেবল ডেভেলপারদের সরবরাহকৃত ইউনিটগুলোর মধ্যে সীমাবদ্ধ হওয়া থেকে রোধ করে।

জমি ও নির্মাণ সামগ্রীর সহায়তা এবং মুনাফা নিয়ন্ত্রণ

আল-নুহাইয়ান নিশ্চিত করেছেন যে, সম্পত্তি উন্নয়নকারীদের পরীক্ষামূলক প্রকল্পের সফলতার জন্য এমন আবাসিক ইউনিট সরবরাহ করা প্রয়োজন যা গুণগত মান এবং সঠিক মূল্যের সমন্বয় ঘটায়, যাতে উন্নয়নকারীদের দেওয়া সুবিধাগুলো নাগরিকদের ক্ষতিসাধন করে চূড়ান্ত মূল্যবৃদ্ধিতে রূপ না নেয়।

তিনি কার্যকরী বিধিমালায় ভূমি ও নির্মাণ সামগ্রীর খরচ সমর্থনের জন্য স্পষ্ট যান্ত্রিক ব্যবস্থা অন্তর্ভুক্ত করার আহ্বান জানিয়েছেন; এর মাধ্যমে উন্নয়নকারীদের জন্য ভূমি প্রতীকী মূল্যে বা উপযুক্ত সমর্থন পদ্ধতির মাধ্যমে বরাদ্দ করা এবং নির্মাণ সামগ্রী সমর্থিত মূল্যে সরবরাহ করা, এমন নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে যা নিশ্চিত করে যে এই সুবিধাগুলো চূড়ান্ত গ্রহীতার বিক্রয়মূল্যে প্রতিফলিত হবে।

তিনি ১০০,০০০ থেকে ১৫০,০০০ কুয়েতি দিনারের মধ্যে মূল্যের পরিসরে আবাসিক ইউনিট প্রস্তাব করার সম্ভাবনা অধ্যয়নের প্রস্তাব দিয়েছেন, এগুলোকে লক্ষ্যমাত্রা হিসেবে বিবেচনা করে, ভূমি ও নির্মাণ খরচ, ইউনিটের স্পেসিফিকেশন এবং ফাইন্যান্সিং শর্তাবলির ওপর ভিত্তি করে এগুলোর বাস্তবায়নযোগ্যতা পরীক্ষা করার মাধ্যমে, যাতে কিস্তিগুলো মধ্যবিত্ত আয়ের মানুষের জন্য আরও সহনীয় হয়।

তিনি উন্নয়নকারীদের লাভের মার্জিনের জন্য ন্যায্য নিয়ন্ত্রণ স্থাপনেরও আহ্বান জানিয়েছেন, উল্লেখ করে যে ১০ থেকে ১৫ শতাংশের মধ্যে লাভের মার্জিন একটি নিয়ন্ত্রক প্রস্তাব হিসেবে অধ্যয়ন করা যেতে পারে, যা বিনিয়োগের স্থায়িত্ব এবং ভোক্তা সুরক্ষার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখবে এবং নাগরিকদের ওপর অতিরিক্ত খরচ চাপানো থেকে বিরত রাখবে।

তিনি ভবিষ্যতে প্রসারযোগ্য নমনীয় আবাসিক মডেল সরবরাহের গুরুত্বও জোর দিয়েছেন, যা পরিবর্তনশীল কুয়েতি পরিবারের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করবে এবং গোপনীয়তা ও পারিবারিক বৃদ্ধির জন্য ব্যবহারিক বিকল্প প্রদান করবে, গ্রহণযোগ্য প্রকৌশলগত ও নিয়ন্ত্রক শর্তাবলীর সাথে সঙ্গতি রেখে।

নাগরিকদের কিস্তি বহন করার ক্ষমতা আইনের সফলতার একটি মানদণ্ড।

আল-নুহাইয়ান নিশ্চিত করেছেন যে, আবাসিক ঋণ আইনের সাফল্য কেবল নির্মাতারা যে সংখ্যক ইউনিট বা আবাসিক একক বাস্তবায়ন করে বা প্রকল্পগুলো কত দ্রুত সম্পন্ন হয়—তা দিয়ে পরিমাপ করা হয় না, বরং নাগরিকদের তাদের সামর্থ্যের চেয়ে বেশি আর্থিক বোঝা না হয়ে উপযুক্ত আবাসিক মালিকানা অর্জনের ক্ষমতার ওপর ভিত্তি করে তা মূল্যায়ন করতে হয়। তিনি আরও যোগ করেন যে, আবাসিক লক্ষ্যগুলো অর্জন করার জন্য মূল্য ও নির্মাণের মানের ওপর কার্যকর তত্ত্বাবধান, ঋণ ও চুক্তির শর্তাবলিতে স্বচ্ছতা, আবাসিক বিনিয়োগকে উৎসাহিত করা এবং সুবিধাভোগীদের সুরক্ষা—এই দুটির মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখা, এবং অন্যান্য আবাসিক বিকল্পগুলোকে সংরক্ষণ করা প্রয়োজন।

তিনি নিশ্চিত করেছেন যে, নতুন আবাসিক ঋণ ব্যবস্থা আবাসিক বাজারকে পুনর্গঠনে অবদান রাখতে পারে, তবে এর ইতিবাচক প্রভাব নিশ্চিত হওয়ার জন্য প্রতিযোগিতামূলক মূল্যে ইউনিটের উপলব্ধতা এবং রাষ্ট্র কর্তৃক নির্মাতাদের যে সুবিধাগুলো প্রদান করা হয়, তা থেকে নাগরিকদের সুবিধা গ্রহণের নিশ্চয়তা প্রয়োজন, যা আবাসিক মালিকানার সুযোগকে শক্তিশালী করবে এবং নাগরিকদের স্বার্থ ও আবাসিক খাতের স্বার্থের মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখবে।