বগালি: সম্পত্তি বাজার 'শ্রেণিবিভাগের' পর্যায়ে প্রবেশ করেছে... তহবিলের দিক পরিবর্তন এবং বিনিয়োগকারী লাভের খোঁজে

‘আল-সিয়াসা’-এর মাধ্যমে বহুবিধ ও দ্রুত পরিবর্তনশীল পরিস্থিতির প্রেক্ষিতে স্থাবর সম্পত্তির বাজারের বাস্তবতা পর্যবেক্ষণ

বিশেষ আবাসনের দামে ২০% হ্রাস, যা খালি জমির করের প্রভাবিত

সহজলভ্য দাম বৃদ্ধির সময় শেষ... বাণিজ্যিক খাত শীর্ষে

কম খরচে আবাসিক বিকল্পের অভাব ভাড়া বাজারে প্রতিফলিত হয়েছে

স্থাবর সম্পত্তি বিশেষজ্ঞ আবদুল হামিদ আল-বুগলি নিশ্চিত করেছেন যে, কুয়েতের স্থাবর সম্পত্তির বাজার একটি নতুন পর্যায়ে প্রবেশ করেছে, যা প্রবৃদ্ধি এবং সমন্বিত দাম বৃদ্ধির বছরগুলোর প্রকৃতি থেকে ভিন্ন, যেখানে অধিকাংশ খাত অন্তর্ভুক্ত ছিল। বর্তমানে বাজারের গতিশীলতা আরও নির্বাচনমুখী হয়ে উঠেছে, এবং লিকুইডিটি বা নগদতা লাভ ও নিরাপত্তার দিকে ঝুঁকছে, দাম বৃদ্ধির উপর ভিত্তি করে মুনাফা আদায়ের (স্পেকুলেশন) পরিবর্তে। ভৌগোলিক-রাজনৈতিক উত্তেজনা, নির্মাণ খরচের বৃদ্ধি এবং ফাইন্যান্সিংয়ের শর্তাবলির কঠোরতা স্থাবর সম্পত্তি কার্যকলাপের উপর চাপ সৃষ্টি করেছে। অন্যদিকে, আইনি পরিবর্তন, বিশেষ করে খালি জমির আইন প্রয়োগ এবং আবাসিক সরবরাহ বৃদ্ধির প্রত্যাশা, চাহিদা ও দামের মানচিত্র পুনরায় আঁকতে ভূমিকা রেখেছে। নিচে বিস্তারিত আলোচনা করা হলো:

বিশেষ সাক্ষাৎকারে ‘আল-সিয়াসা’-কে আল-বুগলি বলেন যে, বাজার প্রবৃদ্ধির পর প্রকৃতপক্ষে ‘স্থিতিশীলতা ও শান্তি’র পর্যায়ে প্রবেশ করেছে। তিনি নিশ্চিত করেছেন যে, “সহজলভ্য দাম বৃদ্ধির সময় শেষ হয়েছে,” এবং কুয়েতের স্থাবর সম্পত্তি এখন আরও নির্বাচনমুখী বাজারের মুখোমুখি, যেখানে আবাসিক, বিনিয়োগ এবং বাণিজ্যিক খাতের মধ্যে সুযোগগুলো প্রতিটি খাতের প্রকৃতি, অবস্থান এবং প্রদত্ত রিটার্নের ওপর ভিত্তি করে ভিন্নভাবে বিদ্যমান।

তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, সাম্প্রতিক সময়ে বেশ কয়েকটি বিষয়ের সমন্বয়ের কারণে সাধারণ মূল্য সূচকের উপর চাপ সৃষ্টি হয়েছে; যার মধ্যে উল্লেখযোগ্য হলো অঞ্চলগত উত্তেজনা, নির্মাণ খরচ বৃদ্ধি, এবং ফান্ডিং বা অর্থায়নের খরচ বৃদ্ধি, পাশাপাশি আবাসন নীতি সংক্রান্ত পরিবর্তন এবং ২০২৬ সালের জানুয়ারি থেকে 'খালি জমি আইন' (Law of Vacant Lands) প্রয়োগের সাথে জড়িত বিষয়াদি। তিনি বলেন, বাজার আর আগের মতো একসাথে বা সাধারণভাবে চলাচল করছে না, যখন মূল্য বৃদ্ধি একসাথে বেশিরভাগ খাতকে ঘিরে ছিল। তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, বর্তমানে লিকুইডিটি বা নগদ তহবিল আরও বুদ্ধিমান ও সতর্ক হয়ে উঠেছে এবং সেই খাতেই চলাচল করছে যেখানে তারা মূল্য ধরে রাখার এবং রিটার্ন অর্জনের ক্ষমতা বেশি দেখছে। তিনি নিশ্চিত করেন যে, বর্তমান পরিস্থিতিটি সংক্ষেপে এভাবেই বর্ণনা করা যায় যে, "বাজার থেকে লিকুইডিটি হারিয়ে যায়নি, বরং এর দিক পরিবর্তন হয়েছে"; তিনি ইঙ্গিত দেন যে, সতর্কতার কারণে বিনিয়োগ খাতে লিকুইডিটির কিছুটা প্রত্যাহার দেখা যাচ্ছে, অন্যদিকে বাণিজ্যিক খাত সীমিত সুযোগ এবং কম সরবরাহের সন্ধানে থাকা অর্থের একটি বড় অংশ আকর্ষণ করছে।

মূল্যের মধ্যে প্রকৃত মূল্য এবং জমির দুর্লভতা

মূল্যের স্তর নিয়ে আলোচনা করতে গিয়ে আল-বাগলি মনে করেন যে, বর্তমান পর্যায়ে রিয়েল এস্টেট বা স্থাবর সম্পত্তি বাজার প্রকৃতপক্ষে বিচ্ছিন্ন স্থাবর সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি পরিমাণে "সরবরাহের দুর্লভতা এবং সরকারি নীতিমালা" প্রতিফলিত করছে।

তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, 'খালি জমি আইন' প্রয়োগ এবং প্রায় ১ লাখ ৪০ হাজার আবাসন ইউনিট চালু করার প্রত্যাশা মূল্যের পুনর্মূল্যায়নে প্রভাবশালী দুটি বিষয় হিসেবে কাজ করেছে, বিশেষ করে আবাসন খাতে, যেখানে সরবরাহ বৃদ্ধির প্রত্যাশা কিছু ক্রেতাকে অপেক্ষমাণ অবস্থানে যেতে বাধ্য করেছে।

সংবাদ সেবা

অন্যদিকে, বিনিয়োগ খাত আরও স্থিতিশীল ছিল, এমনকি কিছু ক্ষেত্রে এটি বৃদ্ধির দিকে ঝুঁকেছে, ভালো বিনিয়োগের সুযোগের সীমাবদ্ধতার কারণে।

তিনি ইঙ্গিত দেন যে, কম খরচে আবাসনের বিকল্পের অভাব ভাড়া বাজারেও প্রভাব ফেলেছে, বিশেষ করে হাসাওয়া এবং কুয়েতান ১০-এর মতো এলাকাগুলি খালি করার পর, যা কম দামের ইউনিটগুলির সরবরাহ হ্রাস এবং কিছু ফ্ল্যাটের ভাড়া বৃদ্ধিতে নিয়ে গেছে।

“স্কেনি”-এর অসম পতন

কিছু এলাকায় বেসরকারি আবাসনের দাম ক্রমাগত কমে থাকার কঠিনতার কারণ সম্পর্কে তিনি বলেন, সিক্সথ রিং রোডের পরের কিছু এলাকায় জমির খালি টুকরোর ফি এবং সাবসিডি প্রত্যাহার ও সরবরাহ বৃদ্ধির প্রত্যাশার প্রভাবে দাম প্রকৃতপক্ষে প্রায় ২০% হ্রাস পেয়েছে।

ভাড়া বাজারের বিষয়ে তিনি জানান, বাজার ইতিমধ্যেই পুনর্মূল্যায়নের ধাপে প্রবেশ করেছে, তবে এটি খাতভেদে ভিন্ন। তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, বিনিয়োগমুখী সম্পত্তিতে সামান্য উপরের দিকে পুনর্মূল্যায়ন দেখা যাচ্ছে, অন্যদিকে বেসরকারি আবাসন কিছু এলাকায় স্থিতিশীল বা হ্রাসপ্রাপ্ত হচ্ছে।

২০২৬ সালে বিনিয়োগমুখী সম্পত্তি

বিনিয়োগ খাতের বিষয়ে আল-বাগলি বর্তমান সমীকরণটিকে “স্থির আয়, কিন্তু পরিবর্তনশীল খরচ” এই বাক্যাংশে সারসংক্ষেপ করতে পারেন বলে মনে করেন।

জমি নাকি ভবন? ... ধনসম্পদ প্রথমটিতে এবং আয় দ্বিতীয়টিতে

জমি কিনবেন নাকি ভবন—এই দ্বন্দ্বের মধ্যে আল-বাগলি মনে করেন যে, “জমি ধনসম্পদ তৈরি করে, আর ভবন তৈরি করে নগদ প্রবাহ।” তিনি উল্লেখ করেন যে, জমি দীর্ঘমেয়াদী ধনসম্পদ গঠনের একটি হাতিয়ার হিসেবে রয়ে যায়, বিশেষ করে জমির সংকট এবং কিছু এলাকায় নতুন জমির টুকরো প্রকাশ না হওয়ার প্রেক্ষিতে। তিনি ইঙ্গিত দেন যে, অন্যান্য খাতের ওপর চাপ থাকার পরেও বাণিজ্যিক জমির দাম ৩.৬% বৃদ্ধি পেয়েছে।

তিনি আরও বলেন, তার মতে জমি নির্মিত সম্পত্তির তুলনায় পরিচালন খরচ কম হওয়ার দিক থেকেও বিশেষত্ব বহন করে; এর কোনো রক্ষণাবেক্ষণ খরচ, বিদ্যুৎ বিল বা ভাড়াটে পরিচালনার সাথে জড়িত কোনো সমস্যা নেই।

অন্যদিকে, বিনিয়োগমুখী ভবন বিনিয়োগকারীকে মাসিক আয় প্রদান করে, যেখানে ভাড়া আয় ৬% থেকে ৬.৫% পর্যন্ত হতে পারে। তিনি বলেন যে, যারা দীর্ঘমেয়াদী ধনসম্পদ গঠন করতে চান, তারা বিশেষ করে সুবিধাজনক অবস্থানে অবস্থিত বাণিজ্যিক ও বিনিয়োগমুখী জমির দিকে তাকিয়ে দেখতে পারেন; অন্যদিকে, যারা মাসিক আয় খুঁজছেন, তারা নির্মিত বিনিয়োগমুখী সম্পত্তিতে তাদের ইচ্ছা পূরণ করতে পারেন।

অন্যদিকে, তিনি জমির দাম বৃদ্ধি, নির্মাণ খরচ বৃদ্ধি এবং অর্থায়নের ওপর অতিরিক্ত নির্ভরশীলতাকে একসাথে দেখার বিষয়ে সতর্ক করেছেন, এবং বর্তমান পরিস্থিতিতে উচ্চমূল্যের আবাসিক জমি ক্রয় করে ঋণের মাধ্যমে তা নির্মাণ করা অর্থায়ন ও নির্মাণ উভয়ের খরচ বৃদ্ধির কারণে সবচেয়ে ব্যয়বহুল পরিস্থিতির একটি হিসেবে বিবেচিত বলে মন্তব্য করেছেন।

প্রথমার্ধে ২.১৬ বিলিয়ন দিনার... কিন্তু তরলতার মানচিত্র পরিবর্তিত হয়েছে

তরলতার উৎস ও প্রবণতা সম্পর্কে তিনি নিশ্চিত করেছেন যে বাজারে অর্থ রয়েছে, তবে আঞ্চলিক উত্তেজনা এবং অর্থায়নের খরচ বৃদ্ধির কারণে তা আরও সতর্ক হয়ে পড়েছে। তিনি উল্লেখ করেন যে, ২০২৬ সালের প্রথমার্ধে বাজারের মোট মূল্য প্রায় ২.১৬ বিলিয়ন দিনার ছিল, তবে তরলতার প্রবাহের পথগুলো ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়েছে।

তিনি বলেন, বর্তমান তরলতা প্রধানত তিনটি উৎস থেকে আসছে:

১. নাগরিকদের তরলতা, যা আবাসিক খাতে, বিশেষ করে কম দামের এলাকাগুলোতে প্রবাহিত হচ্ছে; যা আবাসিক চাহিদা এবং আবাসিক সহায়তার অপেক্ষার কারণে সৃষ্টি হচ্ছে। এটিই ব্যাখ্যা করে কেন বিক্রির মূল্য হ্রাস সত্ত্বেও আবাসিক লেনদেনের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে।

২. বড় কোম্পানি এবং তহবিলগুলোর তরলতা, যা সীমিত সুযোগ এবং বিরল সরবরাহের সন্ধানে বাণিজ্যিক খাতে আরও বেশি প্রবাহিত হচ্ছে।

৩. ধনী পরিবার এবং প্রথাগত বিনিয়োগকারীদের তরলতা, যারা এখনও বিনিয়োগ খাতের একটি অংশে, বিশেষ করে স্থায়ী ভাড়া আয় সহকারে প্রতিষ্ঠিত সম্পত্তিতে আস্থা বজায় রেখেছে।

তিনি লক্ষ্য করেন যে, অন্যদিকে, সুদের হার বৃদ্ধির কারণে বাজারে স্পেকুলেটর বা জুয়াড়ি এবং অর্থায়নের ওপর নির্ভরশীল ক্রেতাদের উপস্থিতিতে স্পষ্ট হ্রাস দেখা যাচ্ছে।

ফলে, তরলতার প্রধান তিনটি গন্তব্য হয়ে উঠেছে: বাণিজ্যিক খাত, যা সরবরাহের সীমাবদ্ধতার কারণে একটি আপেক্ষিক আশ্রয়স্থল হিসেবে কাজ করছে; স্থায়ী বিনিয়োগ খাত, যা স্থিতিশীল আয় প্রদান করে; এবং প্রান্তিক এলাকার আবাসিক খাত, যেখানে নাগরিকরা কম দাম খুঁজছে।

সুদের হার... বাজারের মূল ব্রেক

আল-বাগলি নিশ্চিত করেছেন যে, ২০২৬ সালে কুয়েতের রিয়েল এস্টেট বাজারে সম্পত্তির চলাচলের ওপর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রভাব ফেলকারী বিষয়গুলোর মধ্যে একটি হয়ে উঠেছে ফান্ডিংয়ের খরচ। তিনি বলেন, “বর্তমানে সুদের হারই বাজারের প্রধান ব্রেক বা নিয়ন্ত্রক।” তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, ফান্ডিংয়ের শর্তাবলি কঠোর হওয়া এবং এর খরচ বৃদ্ধি চাহিদার গতিশীলতাকে মন্দ করে দিয়েছে এবং বিনিয়োগকারীদের সিদ্ধান্তগুলোকে পুনর্গঠন করেছে, বিশেষ করে যারা লাভ অর্জনের জন্য ঋণের ওপর নির্ভরশীল। তিনি আরও যোগ করেন, “অতীতে বাজার ফান্ডিংয়ের মাধ্যমে ক্রয় এবং সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধির অপেক্ষা করার ধারণার প্রতি বেশি সহনশীল ছিল। কিন্তু আজ বিনিয়োগকারীরা ফান্ডিংয়ের খরচ এবং সম্পত্তি থেকে প্রাপ্ত আয়ের মধ্যে পার্থক্যের প্রতি বেশি মনোযোগী।” তবুও, তিনি মনে করেন যে, আগামী মাসগুলো সুদের হার কমানো এবং প্রত্যাশিত আবাসিক ফান্ডিং আইন পাস হওয়ার প্রেক্ষিতে বেশি স্থিতিশীলতা নিয়ে আসতে পারে, যা ফান্ডিংয়ের ক্ষমতাকে সমর্থন করবে এবং বাজারে চাহিদার একটি অংশ পুনরুদ্ধারে সহায়তা করবে।

আল-বাগলির বিশ্লেষণ অনুযায়ী, বর্তমান পরিস্থিতির সারসংক্ষেপ হলো যে, কুয়েতের রিয়েল এস্টেট বাজার তরলতার অনুপস্থিতির মধ্য দিয়ে যাচ্ছে না, বরং একটি ‘পুনর্বিন্যাস’ বা ‘পুনঃশ্রেণীবিন্যাস’-এর মধ্য দিয়ে যাচ্ছে; অর্থাৎ, অর্থ এখনও বিদ্যমান, কিন্তু তা আরও নির্বাচনী হয়ে উঠেছে। ক্রেতা আর মূল্য বৃদ্ধির পিছনে ছুটছে না, বরং তারা অবস্থান, আয় এবং ভবিষ্যতের তরলতার খোঁজ করছে। অন্যদিকে, ফান্ডিংয়ের খরচ এখন একটি নির্ণায়ক বিষয় হয়ে দাঁড়িয়েছে, যা ঠিক করে যে লেনদেনটি কি একটি প্রকৃত সুযোগ নাকি একটি দীর্ঘমেয়াদী বোঝা।

বর্তমান চাহিদার মানচিত্র... ৩টি প্রধান ধরন

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, বাজারে সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য পরিবর্তনগুলোর একটি হলো ক্রেতার পরিচয় পরিবর্তন। তিনি বলেন, “যারা আজ ক্রয় করছে, তারা প্রয়োজনীয়ভাবে সেই একই ব্যক্তি নন যারা তিন বছর আগে ক্রয় করতেন।” তিনি বর্তমানে ক্রেতাদের মধ্যে তিনটি প্রধান ধরন লক্ষ্য করছেন:

● প্রথমত: আবাসন খোঁজকারী নাগরিক, যিনি ব্যক্তিগত আবাসন খাতের সাথে বেশি যুক্ত, এবং তাঁদের চাহিদা মূলত তুলনামূলকভাবে কম মূল্যের এলাকায় কেন্দ্রীভূত, বিশেষ করে আহমদি ও জাহরা এলাকায়, আবাসন বরাদ্দের দীর্ঘ অপেক্ষার সময়ের প্রেক্ষিতে। খালি জমি আইন প্রয়োগের পর থেকে এই ক্রেতা মূল্যের প্রতি আরও সংবেদনশীল হয়ে উঠেছেন, এবং তাঁরা সর্বোত্তম বিনিয়োগের সুযোগের চেয়ে এখন “সর্বনিম্ন যথাযথ মূল্য” খুঁজছেন বেশি।

● দ্বিতীয়ত: সংরক্ষণশীল বিনিয়োগকারী, যিনি বিনিয়োগ খাতে কেন্দ্রীভূত, এবং যার মধ্যে তরল সম্পদ রয়েছে এমন কোম্পানি ও পরিবারগুলো অন্তর্ভুক্ত, যারা মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে হেজিং বা ঝুঁকি কমানোর খোঁজ করছেন। চাহিদা মূলত হাওলি, সালিমিয়া ও ফারওয়ানিয়া-এর মতো এলাকায় কেন্দ্রীভূত, বিশেষ করে স্থিতিশীল ভাড়া আয় প্রবাহসহ পুরনো আবাসিক ভবনগুলোর প্রতি, কারণ ৬% এবং ৬.৪% রিটার্ন বর্তমান পরিস্থিতিতে কিছু সুযোগকে আকর্ষণীয় করে তোলে, কারণ বিনিয়োগকারী এখন বাজারজীবিতা ও ঝুঁকির চেয়ে “স্পষ্ট রিটার্ন”-এর পক্ষপাতী হয়েছেন।

● তৃতীয়ত: প্রতিষ্ঠিত বিনিয়োগকারী, যার মধ্যে বড় কোম্পানি, তহবিল, বিনিয়োগ পোর্টফোলিও এবং শীর্ষ ব্যবসায়ীরা অন্তর্ভুক্ত, এবং যারা মূলত বাণিজ্যিক খাতে, বিশেষ করে কুয়েত সিটি, সালিমিয়া ও ফাহিহিলে, মল ও অফিসের প্রতি বেশি ঝুঁকছেন, ভালো মানের বাণিজ্যিক জমির সীমাবদ্ধতা থেকে সুযোগ নিচ্ছেন।

অন্যদিকে, বিনিয়োগকারীরা নির্মাণ ও অর্থায়নের খরচ বৃদ্ধি এবং ক্রেতাদের সতর্কতার কারণে বিক্রয় হ্রাসের সম্মুখীন হচ্ছেন। তবুও, তাঁদের মতে, খাতটি এখনও “তুলনামূলকভাবে আকর্ষণীয়” সেই বিনিয়োগকারীর জন্য যিনি স্থায়ী আয় এবং মুদ্রাস্ফীতির বিরুদ্ধে হেজিং খুঁজছেন, বিশেষ করে যদি ক্রয় রিটার্নের গভীর বিশ্লেষণের ভিত্তিতে করা হয়, শুধুমাত্র মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশার ওপর নয়।