'বাসস্থান মূলধন' রাষ্ট্র, ব্যাংক ও নির্মাতাদের মধ্যে অংশীদারিত্ব আবাসিক মানচিত্র পুনরায় আঁকে

মন্ত্রিসভা আইনসূচক প্রজ্ঞাপনটি আমিরের নিকট প্রেরণ করেছে... এবং এর বিস্তারিত বিবরণ প্রকাশের ছয় মাসের মধ্যে প্রকাশিত হবে।

কুয়েতে আবাসিক সহায়তার বিষয়টি আর কেবলমাত্র সরকারি বরাদ্দকৃত প্লটের সংখ্যা বা ক্রেডিট ব্যাংকের নিকট উপলব্ধ তহবলের পরিমাণের ওপর নির্ভরশীল নেই; বরং আবাসিক অর্থায়ন প্রকল্পটি নাগরিকদের তাদের আবাসে পৌঁছানোর জন্য একটি ভিন্ন পথ উন্মোচন করেছে, যা অর্থায়নের পরিধি প্রসারিত করা এবং ব্যাংক ও আবাসিক উন্নয়নকারীদেরকে একটি একক ব্যবস্থার অংশ হিসেবে অন্তর্ভুক্ত করা, যা সরকারি নিয়ন্ত্রণ ও কুয়েত কেন্দ্রীয় ব্যাংকের তত্ত্বাবধানের অধীন।

২২ সেপ্টেম্বর মন্ত্রিসভা আবাসিক সহায়তার পাওনাদারদের জন্য আবাসিক অর্থায়ন সংক্রান্ত প্রজ্ঞাপন প্রস্তাব অনুমোদন করে এবং তা কুয়েতের আমিরের নিকট প্রেরণ করার পর, নতুন আবাসিক ব্যবস্থার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ উপাদানটির একটি উন্নত পর্যায়ে প্রবেশ করেছে, যেখানে বহু বছর ধরে সরকারি সরাসরি অর্থায়নই নাগরিকদের আবাসিক চাহিদা পূরণের প্রধান মাধ্যম হিসেবে কাজ করে আসছিল।

১৫টি ধারাবলি গঠিত এই প্রকল্পটি ঐতিহ্যবাহী অর্থে নতুন কোনো আবাসিক ঋণ প্রদান করে না, বরং এমন একটি যান্ত্রিক কাঠামো প্রতিষ্ঠা করে যেখানে ব্যাংকিং খাত আবাসিক সহায়তার অর্থায়নে একজন অংশীদার হিসেবে প্রবেশ করে, অন্যদিকে সরকার সহায়তা প্রদান চালিয়ে যায় এবং পাওনাদার ও অর্থায়নকারী কর্তৃপক্ষের মধ্যকার সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করে।

প্রকল্পটি আবাসিক অর্থায়ন থেকে সুবিধা গ্রহণের দুটি পথ নির্ধারণ করেছে; প্রথমটি হলো সংশ্লিষ্ট আইনানুগ বিধান অনুযায়ী উন্নয়নকারীর কাছ থেকে একটি আবাসিক ইউনিটি ক্রয় করা, এবং দ্বিতীয়টি হলো সাধারণ আবাসিক সহায়তা প্রতিষ্ঠান কর্তৃক নির্ধারিত সরকারি প্লটটি উন্নয়নকারীর প্রকল্পের অংশ হিসেবে নির্মাণ করা।

এই অর্থায়নকে আবাসিক উন্নয়ন ব্যবস্থার সাথে যুক্ত করা হয়েছে, যাতে বেসরকারি খাত আবাসিক ইউনিটি সরবরাহ করে এবং অর্থায়ন যান্ত্রিক কাঠামোর মাধ্যমে পাওনাদারদের সেগুলো ক্রয় বা তাদের সরকারি প্লট নির্মাণের সুযোগ প্রদান করে।

প্রকল্পটি অর্থায়নকে সমর্থিত ও অসমর্থিত—এই দুই ভাগে বিভক্ত করেছে, এবং কুয়েত সেন্ট্রাল ব্যাংকের নিয়মকানুন অনুযায়ী এদের সমন্বয় করার অনুমতি রয়েছে। সমর্থিত অর্থায়নের ক্ষেত্রে মূলধন বহন করেন প্রাপক, আর সুদ বা রিটার্ন বহন করেন রাষ্ট্র। প্রাপক প্রয়োজনে অতিরিক্ত অসমর্থিত অর্থায়নও নিতে পারেন, যার খরচ বহন করতে হবে তহবিল প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানের শর্তাবলী অনুযায়ী।

সমর্থিত অর্থায়ন গ্রহণের শর্ত হিসেবে ক্রেডিট ব্যাংকের আবাসিক ঋণ বিধিমালা মেনে চলতে হবে এবং প্রাপককে আগে কখনও রাষ্ট্রের আবাসিক সহায়তা পেতে হবে না।

প্রকল্পটি পরিশোধের মেয়াদ নির্ধারণ করেছে অর্থায়ন বিতরণের তারিখ থেকে সর্বোচ্চ ২৫ বছর পর্যন্ত, সমান মাসিক কিস্তির মাধ্যমে।

আর সরকারি জমির খতিয়ানে ভবন নির্মাণের অর্থায়ন, বিধিমালা দ্বারা নির্ধারিত নির্মাণের ধাপগুলোর সাথে সম্পর্কিত পর্যায়ে পর্যায়ে বিতরণ করা হবে। যদি পরিশোধে ব্যর্থতা দেখা দেয়, তবে তহবিল প্রদানকারী প্রতিষ্ঠান প্রাপককে নোটিশ দেবে এবং কুয়েত সেন্ট্রাল ব্যাংকের নির্দেশিকা অনুযায়ী অর্থায়ন পুনর্গঠন করা যাবে সর্বোচ্চ পাঁচ বছরের জন্য, তবে পুনর্গঠনের মেয়াদের জন্য প্রাপককে সংশ্লিষ্ট সুদ বা রিটার্ড বহন করতে হবে।

নতুন ব্যবস্থায় ক্রেডিট ব্যাংকের ভূমিকা কেন্দ্রীয়, তবে এটি তার প্রচলিত সরাসরি তহবিল প্রদানকারী ভূমিকা থেকে ভিন্ন; প্রকল্পের মাধ্যমে রাষ্ট্রের পক্ষে তহবিল প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর সাথে চুক্তি স্বাক্ষরের ক্ষমতা ক্রেডিট ব্যাংককে অর্পণ করা হয়েছে।

কুয়েতের আর্থিক মন্ত্রণালয় সমর্থিত অর্থায়নের জন্য প্রাপ্য সুদ বা রিটার্ড ক্রেডিট ব্যাংককে প্রদান করবে। আর প্রাপক যদি পরিশোধে ব্যর্থ হয়, তবে ক্রেডিট ব্যাংক রাষ্ট্রের পক্ষে তহবিল প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানকে সমর্থিত অর্থায়নের অবশিষ্ট বাকি পরিশোধ করবে, যা বিনিময়ে ওই আবাসিক ইউনিটের বিরুদ্ধে সরকারি মর্টগেজ রেজিস্ট্রেশনের মাধ্যমে নিশ্চিত করা হবে।

২০২৫ সালের জানুয়ারি থেকেই প্রকল্পটির আভাস পাওয়া যায়, যখন সংশ্লিষ্ট সরকারি, তত্ত্বাবধানকারী এবং ব্যাংকিং কর্তৃপক্ষের মধ্যে বৈঠক অনুষ্ঠিত হয়। এই বৈঠকগুলোর ভিত্তি ছিল আবাসিক যত্নের সুবিধাভোগীদের মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা ব্যবস্থাকে, বেসরকারি খাত এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদেরকে অংশগ্রহণ করানো, এবং নাগরিকের বিকল্প ও ক্রেডিট ব্যাংকের ভূমিকা বজায় রাখা। রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার আইন অনুমোদনের মাধ্যমে ভূমিকা বণ্টনের সমীকরণটি সম্পূর্ণ হয়; ডেভেলপার ইউনিট নির্মাণ করবে, ব্যাংকিং খাত অর্থায়ন সরবরাহ করবে, এবং রাষ্ট্র সমর্থন ও নিয়ন্ত্রণ করবে, অন্যদিকে নাগরিক তার জন্য উপযুক্ত আবাসিক পথনির্দেশ বেছে নেবেন। মন্ত্রিসভার অনুমোদন এবং প্রকল্পটি শাহজাদার নিকট উপস্থাপনের পর, কার্যকরী বিবরণগুলো আইনি ধাপগুলো সম্পন্ন এবং সরকারি গেজেটে বিল আইন প্রকাশের তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে কার্যকরী বিধিমালা জারির ওপর নির্ভরশীল থাকবে।

"রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার": আবাসিক বিকল্পগুলিকে "প্রসারিত" করে এবং মূল্যের মার্জিনকে "সংকুচিত" করে তিনটি পথনির্দেশ

খপরাহীন উপভোক্তা সংরক্ষণ, তত্ত্বাবধান এবং বাণিজ্যিক লেনদেন বিষয়ক বিশেষজ্ঞ মনসুর আল-নাজহান এক্স (টুইটার) সামাজিক যোগাযোগ মাধ্যমে একটি টুইটে বলেছেন: "রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার" দ্বারা প্রস্তাবিত আবাসিক ইউনিটগুলোর মূল্য নিয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করা হচ্ছে, এবং এর মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে যা মাসিক কিস্তির পরিমাণকে প্রভাবিত করবে, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের মানুষদের ক্ষেত্রে, যেখানে এই ভয় রয়েছে যে আবাসিক দায়বদ্ধতা পরিবারের আয়ের একটি উচ্চ শতাংশ দখল করে নেবে। এই উদ্বেগগুলো যৌক্তিক হলেও, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার ব্যবস্থা নাগরিককে একটি মাত্র আবাসিক বিকল্পে সীমাবদ্ধ রাখে না; বরং আবেদনকারীর সামনে আইন এবং আবাসিক পরিকল্পনার মাধ্যমে একাধিক বিকল্প খোলা রাখে, যা তাকে তার প্রয়োজনীয়তা এবং আর্থিক সামর্থ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ পথনির্দেশ বেছে নিতে সক্ষম করে।

তিনটি পথ। নাগরিকদের জন্য উপলব্ধ আবাসিক বিকল্পগুলো তিনটি প্রধান পথের ওপর ভিত্তি করে কার্যকর হয়। প্রথম পথটি হলো রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারের পণ্য ক্রয় করা, যাতে আবাসিক ভাউচার, প্রস্তুত বাসভবন বা নির্মাণাধীন ইউনিট অন্তর্ভুক্ত থাকে; এটি নাগরিককে নির্মাণের ধাপে প্রবেশ না করে, ঠিকাদারদের সাথে চুক্তি না করে এবং বাস্তবায়নের তত্ত্বাবধান না করেই একটি আবাসিক পণ্য অর্জন করতে সক্ষম করে।

দ্বিতীয় পথটি হলো ঐতিহ্যগত স্ব-নির্মাণ, যেখানে সাধারণ আবাসিক যত্ন প্রতিষ্ঠান নাগরিকদের জন্য একটি ভাউচার বরাদ্দ করে এবং ৭০,০০০ কুয়েতি দিনারের আবাসিক ঋণের সুবিধা গ্রহণের জন্য ক্রেডিট ব্যাংকের মাধ্যমে সহায়তা প্রদান করে, ফলে লাভভোগী ব্যক্তি নিজের বাসভবন নির্মাণ ও তত্ত্বাবধানের দায়িত্ব পালন করেন।

তৃতীয় পথটি হলো সরকারি প্রস্তুত বাসভবন, যা “আবাসিক” (Asakani) দ্বারা বাস্তবায়িত হয় এবং চাহিদার অগ্রাধিকার ও প্রচলিত নিয়মকানুন অনুযায়ী যত্নভোগীদের মধ্যে বণ্টন করা হয়।

মূল্য ও কিস্তি:

শহর ও আবাসিক এলাকা গঠনের আইন রাষ্ট্রের দ্বারা প্রদত্ত পণ্যের বৈচিত্র্য আনয়নের দিকে ঝোঁককে শক্তিশালী করে, যাতে ভাউচার, বাসভবন ও ফ্ল্যাটসহ প্রস্তুত পণ্য অন্তর্ভুক্ত থাকে। তবে এই পরীক্ষামূলক প্রচেষ্টার সাফল্য ডেভেলপারের গুণমান ও উপযুক্ত মূল্যের সমন্বয়ে একটি পণ্য প্রদানের ক্ষমতার ওপর নির্ভর করে, বিশেষ করে মধ্যম আয়ের গ্রুপের জন্য। এই প্রেক্ষাপটে ডেভেলপারের জন্য জমি ও নির্মাণ সামগ্রীর খরচ হ্রাস এবং নিয়ন্ত্রিত শর্তে সাবসিডিযুক্ত নির্মাণ সামগ্রী সরবরাহের সুযোগ নিয়ে গবেষণা করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, যা কম মূল্যে ইউনিট প্রদানে সহায়তা করবে এবং নাগরিকদের জন্য ঋণ ও কিস্তির বোঝা কমাবে।

এছাড়া, ডেভেলপারদের ভবিষ্যতে সম্প্রসারণযোগ্য নমনীয় আবাসিক মডেল প্রদানে উৎসাহিত করা যেতে পারে, যা প্রাথমিক খরচ হ্রাস করবে এবং পরিবারের প্রয়োজনীয়তা পরিবর্তনের সাথে সাথে বাসভবন উন্নয়নের সুযোগ দেবে।

“আবাসিক” ইতিমধ্যে সাউথ মাতলা, সাঈদ আল-আবদুল্লাহর পূর্ব ও পশ্চিম অঞ্চলে বেসরকারি খাতকে প্রকল্পে অংশগ্রহণের জন্য নিয়ে আসছে। তবে নাগরিকের পণ্য গ্রহণের প্রবণতা মূল্য, কিস্তি, এলাকা, নকশা ও সেবার ওপর নির্ভরশীল থাকবে, একই সাথে তার পরিস্থিতির সাথে সবচেয়ে উপযুক্ত বিকল্প নির্বাচনের জন্য আবাসিক বিকল্পগুলো সর্বদা উন্মুক্ত রাখা হবে।