আল-দাগিশাম: আবাসিক নির্মাণকাজ ৩ লাখ কুয়েতি দিনারে উন্নীত হয়েছে... কারণ উপকরণ ও শ্রমিক

“আল-সিয়াসা”কে জানানো হয়েছে, বিদেশিদের সম্পত্তি ক্রয়ের বিষয়টি আরও নমনীয় ও সমন্বিত সমাধানের দাবি রাখে।

বাসস্থানের বাজারে ভাড়া নিয়ন্ত্রণের প্রধান সমাধান হলো উপযুক্ত সেবা সহ একটি সমন্বিত শ্রমিক শহর নির্মাণ করা।

বাস্তব সম্পত্তি বিশেষজ্ঞ আবদুল আজিজ আল-দাগিশম নিশ্চিত করেছেন যে, বর্তমান সময়ে কুয়েতের বাস্তব সম্পত্তির বাজার একটি আপেক্ষিক শান্তির মধ্য দিয়ে যাচ্ছে, বিশেষ করে বেসরকারি আবাসিক খাতে। তিনি মনে করেন, এই শান্তি পূর্ববর্তী বছরগুলোতে বাজারে যে শক্তিশালী উত্থানের ঢেউ এসেছিল তার পরেই এসেছে এবং বর্তমান লেনদেনের গতিপথ সম্পূর্ণ মন্দার অবস্থার চেয়ে বরং বিনিয়োগের স্থান ও সিদ্ধান্তগুলোর পুনর্বিন্যাসের প্রতিফলন।

জরুরি খবর অ্যাপ ইনস্টল করুন

ক্যালেন্ডার অ্যাপস চেষ্টা করুন

আল-সিয়াসা

আল-দাগিশম “আল-সিয়াসা”কে বলেন, উত্তরাধিকারীদের কারণে বাজারে সবচেয়ে বেশি বিক্রয় হচ্ছে, কারণ তারা তাদের সম্পত্তি থেকে বেরিয়ে আসছে। তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, ফাঁকা জমি এবং সেগুলো উন্নয়ন করা ও নির্মাণ ছাড়া রাখা থেকে বিরত থাকার প্রয়োজনীয়তা সংক্রান্ত কঠোর পদক্ষেপগুলোর পর থেকে ব্যবসায়ী ও বাস্তব সম্পত্তি মুনাফাবাদীদের একটি শ্রেণি বেসরকারি আবাসিক খাত থেকে দূরে সরে গেছে।

ক্রয়ের সুযোগ

তিনি যোগ করেন, “আজকে যারা আবাসিক সম্পত্তি কিনছে, তারা নিশ্চিতভাবেই লাভবান হবে, কারণ বাজার তার পূর্ববর্তী স্তর থেকে নেমে এসেছে এবং করোনা পরবর্তী সময়ে উত্থান ঘটেছিল এবং এটি কয়েক বছর ধরে স্থায়ী হয়েছিল, এবং এখন এটি আবার নামছে। তাই যিনি সঠিক অধ্যয়ন ও হিসাব-নিকাশের ভিত্তিতে বাজারে প্রবেশ করবেন, তিনি আগের চেয়ে ভালো সুযোগ খুঁজে পাবেন।”

২০২৬ সালে বাজারের গতিপ্রকৃতি আল-দাগিশমের বাজার পুনর্বিন্যাসের বর্ণনার আংশিকভাবে মিলে যায়; ওই বছরের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে বেসরকারি আবাসিক খাতের লেনদেনের পরিমাণ প্রায় ৪২৬.৬ মিলিয়ন দিনার ছিল, যা প্রথম ত্রৈমাসিকের তুলনায় ৮.২ শতাংশ বেশি। অন্যদিকে, লেনদেনের সংখ্যা বেড়ে ১,১০৬টি হয়েছে, যা ২৩.৩ শতাংশ বৃদ্ধি।

অন্যদিকে, গড় লেনদেনের পরিমাণ প্রায় ৩৮৫.৭ হাজার দিনারে নেমে এসেছে, যা লেনদেনের গড় আকার কমে যাওয়ার মধ্যেও কার্যকলাপ বৃদ্ধির প্রতিফলন ঘটায়।

ফাঁকা জমি

আল-দাগিশম জমি চক্ররোধ বা ফাঁকা জমি সংক্রান্ত আইন সম্পর্কে বলেন, উন্নয়নহীন জমি সংক্রান্ত পদক্ষেপগুলো বিনিয়োগকারীদের সিদ্ধান্তের ওপর প্রভাব ফেলেছে এবং কিছু জমির দামের ওপর চাপ সৃষ্টিতে ভূমিকা রেখেছে, যদিও তা সীমিত পরিসরে। তিনি লক্ষ্য করেন যে, বাস্তব সম্পত্তির বাজারের প্রকৃতি এরকে নিয়ন্ত্রক সিদ্ধান্তগুলোর প্রতি অত্যন্ত সংবেদনশীল করে তোলে।

তিনি বলেন, “মূলধন ভীরু; যদি বিনিয়োগকারী মনে করেন যে তার ওপর কিছু বাধ্যবাধকতা রয়েছে অথবা বাজার পরিষ্কার নয়, তবে তিনি প্রবেশের আগে বিলম্ব করেন।”

তিনি ইঙ্গিত দেন যে, আবাসিক বাজার বাস্তব সম্পত্তি বিনিয়োগ থেকে মৌলিকভাবে আলাদা, এবং তিনি এই দুই খাতের প্রকৃতির মধ্যে বিভ্রান্তি সৃষ্টিকারী মতামত প্রত্যাখ্যান করেন। তিনি বলেন, আবাসিক সম্পত্তিকে বিনিয়োগমুখী সম্পত্তির যুক্তিতে পরিচালনা করা যায় না, বিশেষ করে বেসরকারি আবাসিক ক্রয় ও নির্মাণের অর্থায়নের ক্ষেত্রে ভিন্ন বিবেচনা প্রযোজ্য। এছাড়াও, একটি বেসরকারি বাড়ির রিটার্ন বা বিনিয়োগমুখী সম্পত্তির ভাড়া আয়ের সাথে তুলনা করা যায় না। তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, ২০২৬ সালের তথ্যাবলি বেসরকারি আবাসিক খাতের বাজারে গুরুত্ব বজায় থাকার বিষয়টি নিশ্চিত করে; দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকে মোট বাস্তব সম্পত্তি লেনদেনের ৪৭ শতাংশ দখল করেছিল বেসরকারি আবাসিক খাত, অন্যদিকে বিনিয়োগমুখী সম্পত্তির জন্য ছিল ৩১.৬ শতাংশ। ওই একই ত্রৈমাসিকে বাস্তব সম্পত্তি লেনদেনের মোট পরিমাণ ছিল ৯০৭.৫ মিলিয়ন দিনার।

অনিয়ন্ত্রিত সম্প্রসারণ

আল-দাগিশম কিছু বেসরকারি বাড়িকে তীব্র ভাড়া কার্যক্রমে রূপান্তরের যে ‘অনিয়ন্ত্রিত সম্প্রসারণ’ দেখা যাচ্ছে, তার সমালোচনা করেন। তিনি ব্যাখ্যা করেন যে, কিছু ক্ষেত্রে দুটি ফ্ল্যাট নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছিল পারিবারিক ও আবাসিক প্রয়োজন মেটাতে, বেসরকারি আবাসিক সম্পত্তিকে সম্পূর্ণ বিনিয়োগমুখী সম্পত্তিতে রূপান্তরিত করার জন্য নয়।

তিনি বলেন, “সরকার আবাসিক সংকট সমাধানে সাহায্যের জন্য দুটি ফ্ল্যাট নির্মাণের অনুমতি দিয়েছিল, কিন্তু একটি পুরো ভবন (বেসমেন্ট, প্রথম ও দ্বিতীয় তলা সহ) নির্মাণের অনুমতি দেয়নি।” তিনি মনে করেন যে, আবাসিক এলাকাদের মধ্যে বাণিজ্যিক ভাড়ার সম্প্রসারণ এই এলাকাগুলোর গোপনীয়তা এবং ব্যবহারের প্রকৃতির ওপর প্রভাব ফেলতে পারে।

তিনি নিশ্চিত করেন যে, আবাসিক সংকট সমাধানের জন্য সমন্বিত সমাধানের প্রয়োজন, কোনো একটি খাতকে বাড়তি চাহিদার বোঝা বহন করতে হবে না। তিনি স্পষ্টভাবে বেসরকারি আবাসিক ও বিনিয়োগমুখী আবাসিকের মধ্যে পার্থক্য করার আহ্বান জানান।

ভাড়া এবং অবিবাহিতদের আবাস

দাগিশম ভাড়া বাজারের বিষয়টি তুলে ধরেছেন, মন্তব্য করে যে বিনিয়োগমুখী সম্পত্তির ওপর চাপ কেবল বিনিয়োগকারীদের গতিপ্রকৃতির ওপর নির্ভরশীল নয়, বরং আবাসিক ইউনিটের চাহিদা বৃদ্ধির ওপরও নির্ভরশীল; বিশেষ করে শ্রমিক আবাসিক এলাকাগুলোতে যে পরিবর্তনগুলো এসেছে তার পরে।

তিনি বলেন, একক বাসিন্দা এবং কোম্পানিগুলোকে কিছু এলাকা থেকে বের করে আনা, যথেষ্ট বিকল্প আবাসনের ব্যবস্থা না করে, চাহিদাকে ফরওয়ানিয়া, মাহবুলাহ এবং অন্যান্য এলাকায় সরিয়ে দেয়, যা ভাড়ার মাত্রাগুলোতে প্রভাব ফেলেছে।

তিনি আরও যোগ করেন, “আমার মতে, সমাধান হলো একটি সম্পূর্ণ শ্রমিক শহর প্রতিষ্ঠা করা, যেখানে ভাড়া কম হবে এবং মৌলিক সেবাগুলো উপলব্ধ থাকবে। এতে বিনিয়োগমুখী এবং আবাসিক এলাকাগুলোর ওপর চাপ কমে আসবে এবং ভাড়া বাজার নিয়ন্ত্রণে আসবে।”

নির্মাণ খাতে দ্বিগুণ বৃদ্ধি

নির্মাণ খাতের বিষয়ে দাগিশম মনে করেন, জমি, উপকরণ এবং শ্রমিকদের খরচ বৃদ্ধির কারণে নাগরিকদের জন্য নির্মাণ বাজারে প্রবেশ করা আরও কঠিন হয়ে পড়েছে। তিনি উল্লেখ করেন, আগে যে বাড়ি নির্মাণের খরচ প্রায় ১,৫০,০০০ কুয়েতি দিনারের আশেপাশে ছিল, এখন প্রকল্পের আয়তন এবং স্পেসিফিকেশন অনুযায়ী কিছু ক্ষেত্রে তা ২,৫০,০০০ থেকে ৩,০০,০০০ দিনারের মধ্যে ঘোরাফেরা করছে।

এর কারণ হিসেবে তিনি নির্মাণ সামগ্রীর দাম বৃদ্ধি, শ্রমিকদের খরচ এবং আঞ্চলিক ও আন্তর্জাতিক সংকটগুলো যে সরবরাহ শৃঙ্খলে প্রভাব ফেলেছে, তার বিষয়টি তুলে ধরেন। তিনি নিশ্চিত করেন যে, নির্মাণ খরচ এখন নাগরিকদের আবাসিক সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষমতা নির্ধারণে একটি প্রধান উপাদানে পরিণত হয়েছে।

দাগিশম আগত শ্রমিক এবং পেশাদার দক্ষতার বিষয়টিও তুলে ধরেন, এবং ষাট বছর বয়সে পৌঁছানোর পর কিছু দক্ষ মালিকদের অব্যাহত থাকার পথ রুদ্ধ করে এমন নীতিগুলোর প্রভাবের সমালোচনা করেন। তিনি মনে করেন, দক্ষতা বহিষ্কার কেবল কর্মসংস্থান বাজারেই প্রভাব ফেলে না, বরং এর প্রভাব সম্পত্তি, নির্মাণ এবং সেবা খাতসহ অন্যান্য খাতেও ছড়িয়ে পড়ে।

তিনি বলেন, কুয়েতকে তাদের পেশাদার দক্ষতা প্রমাণিত এমন দক্ষ মালিকদের সুযোগ নিতে হবে, বিশেষ করে সেই সব পেশায় যেগুলো দ্রুত প্রতিস্থাপন করা কঠিন। তিনি এমন নমনীয় নীতির আহ্বান জানান যা অদক্ষ শ্রমিক এবং দক্ষতা ও চাহিদাপূর্ণ বিশেষজ্ঞদের মধ্যে পার্থক্য করে।

আগতদের জন্য সম্পত্তি মালিকানা

আগতদের সম্পত্তি মালিকানার বিষয়ে, দাগিশম যোগ্য আগতদেরকে স্পষ্ট নিয়ম-কানুন মেনে সম্পত্তি ক্রয়ে আরও বেশি সুযোগ দেওয়ার পক্ষে মত দেন। তিনি মনে করেন, কিছু বাসিন্দা দীর্ঘকাল কুয়েতে কাটিয়েছেন, কিন্তু কোনো সম্পত্তি মালিকানা ছাড়াই ভাড়ার জন্য প্রচুর অর্থ ব্যয় করেছেন।

তিনি একটি উদাহরণ দিয়ে বলেন, একজন আগত ব্যক্তি ৪৩ বছর ধরে মাসিক ৩৫০ দিনার ভাড়া দিয়েছেন, যা তাত্ত্বিকভাবে মোট ১,৮০,০০০ দিনারের কাছাকাছি হয়। তিনি প্রশ্ন তোলেন, যদি আইন অনুমতি দেয়, তবে এই অর্থের একটি অংশ কীভাবে সুশৃঙ্খলভাবে সম্পত্তি মালিকানায় রূপান্তরিত হতে পারে?

তিনি বলেন, সুপরিকল্পিত নিয়ম-কানুন মেনে সম্পত্তি ক্রয় অনুমোদন করলে এমন একটি অর্থনৈতিক চক্র তৈরি হতে পারে, যা নাগরিক, ব্যাংকিং খাত এবং সম্পত্তি বাজার—সবাইকে উপকৃত করবে। তিনি আঞ্চলিক অভিজ্ঞতার কথা উল্লেখ করেন, যার মধ্যে দুবাই অন্যতম, যেখানে নির্দিষ্ট এলাকায় অ-নাগরিকদের জন্য সম্পত্তি মালিকানার সুনির্দিষ্ট ব্যবস্থা রয়েছে।

দাগিশম নিশ্চিত করেন যে, কুয়েতির সম্পত্তি বাজারকে একক সিদ্ধান্তের চেয়ে একটি সম্পূর্ণ দৃষ্টিভঙ্গির প্রয়োজন, যা আবাসন, জমি, নির্মাণ, শ্রম এবং ভাড়া—এই সবকিছুর মধ্যে সংযোগ স্থাপন করে। প্রতিটি খাতকে একটি স্পষ্ট কাঠামোর মধ্যে চালানো উচিত, যা বাজারের স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করবে এবং একই সাথে নাগরিকদের উপযুক্ত আবাসনের অধিকার রক্ষা করবে।