প্রতিটি সম্পত্তির জন্য মালিকানা ইউনিয়ন গঠন, যার মালিক সংখ্যা ৪ বা তার বেশি

- বিক্রেতার জন্য শেয়ারহোল্ডার্স অ্যাসোসিয়েশন কর্তৃক জারি করা নির্দোষতার সনদ, ক্রয়কারীর কাছে ইউনিটির দখল হস্তান্তরের একটি শর্ত।

- যদি মালিকদের সংখ্যা এটির গঠনের জন্য প্রয়োজনীয় ন্যূনতম সংখ্যার চেয়ে কম হয়ে যায়, তবে ‘ইউনিয়ন’ বিলুপ্ত হয়ে যাবে।

- মালিক তার নিজস্ব ইউনিটি এবং তার সাথে সংশ্লিষ্ট পৃথক অংশগুলোর রক্ষণাবেক্ষণের জন্য দায়ী।

- সকল সম্পত্তি ইউনিটির মালিকরা ‘অ্যাসোসিয়েশন’-এর সদস্য হয়ে যাবেন।

- ‘ইউনিয়ন’ সাধারণ অংশগুলোর রক্ষক এবং মালিক ও অন্যান্য ব্যক্তিদের ক্ষতিপূরণের জন্য দায়ী।

- সাধারণ অংশ শেয়ার করা ‘ইউনিয়ন’গুলোর মধ্যে স্বতন্ত্র আইনি ব্যক্তিত্বসহ একটি কর্পোরেট কাঠামো গঠনের অধিকার রয়েছে।

সামাজিক দায়িত্ব বৃদ্ধি, একটি নিরাপদ ও ইতিবাচক পরিবেশ নিশ্চিত করা, মালিকদের মধ্যে যোগাযোগের চ্যানেল উন্মুক্ত করা এবং তাদের মধ্যে সম্পর্ক শক্তিশালী করার লক্ষ্যে, দেশের সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ একাধিক ব্যক্তির মালিকানাধীন প্রতিটি সম্পত্তির জন্য একটি আইনি কাঠামো প্রতিষ্ঠার বিষয়টি বিবেচনা করছে, যেখানে প্রত্যেকের একটি পৃথক অংশ এবং সাধারণ অংশে সাধারণ শেয়ার রয়েছে, তবে এর ইউনিটির সংখ্যা কমপক্ষে চারটি হতে হবে।

সম্পত্তি ইউনিটির শেয়ারহোল্ডার্স অ্যাসোসিয়েশন প্রতিষ্ঠার লক্ষ্য হলো ইউনিটি এবং সাধারণ ও পৃথক অংশগুলোর ব্যবস্থাপনা, উন্নয়ন, বিনিয়োগ, রক্ষণাবেক্ষণ ও সংরক্ষণ নিশ্চিত করা, যেখানে ইউনিয়ন সাধারণ অংশগুলোর রক্ষক হিসেবে কাজ করবে এবং মালিক ও অন্যান্য ব্যক্তিদের ক্ষতির জন্য দায়ী থাকবে।

অধ্যয়নধীন ধারণা অনুযায়ী, সম্পত্তি মালিকানা ইউনিয়নের একটি আইনি ব্যক্তিত্ব থাকবে এবং চুক্তি সম্পন্ন হওয়ার তারিখ থেকে এর একটি স্বতন্ত্র আর্থিক অবস্থা থাকবে। এই কাঠামোর জন্য একটি সাধারণ সভা অনুষ্ঠিত হবে, যা একই সম্পত্তির সকল ইউনিটির মালিকদের নিয়ে গঠিত হবে। একাধিক মালিক থাকলে, তাদের একটি সাধারণ সভায় একজন প্রতিনিধি থাকবে, যাতে সাধারণ অংশগুলোর ব্যবস্থাপনা সংক্রান্ত নিয়মাবলী প্রণয়ন করা যায়। সম্পত্তি লেনদেন নিবন্ধন সংক্রান্ত সরকারি সংস্থাটি হবে এ বিষয়ে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ।

প্রাথমিক ধারণা অনুযায়ী, প্রতিটি মালিক তার নিজস্ব পৃথক অংশের উপর মালিকানা অধিকার প্রয়োগ করতে পারবেন এবং এটি ব্যবহার ও শোষণ করতে পারবেন, তবে তা যৌথভাবে নির্ধারিত উদ্দেশ্যের সাথে সাংঘর্ষিক হবে না। প্রতিটি মালিক তার পৃথক অংশের উপকারিতা পেতে সাধারণ অংশগুলোর ব্যবহার করতে পারবেন, তবে অন্য মালিকদের অধিকারের প্রতি সম্মান রেখে। উন্নয়নমূলক কাজ শুরু করার আগে ইউনিয়নের পরিচালনা পর্ষদের অনুমোদন প্রয়োজন; যদি অনুমোদন না পাওয়া যায়, তবে মালিককে আদালতের কাছে অনুমতির জন্য আবেদন করতে হবে।

প্রস্তাবিত বিধিমালা অনুযায়ী, মালিকদের এমন কোনো কাজ করা নিষিদ্ধ যা ভবনের নিরাপত্তাকে হুমকির মুখে ফেলে বা এর বাহ্যিক আকৃতি বা চেহারা পরিবর্তন করে। সাধারণ অংশগুলোর সংরক্ষণ, রক্ষণাবেক্ষণ, ব্যবস্থাপনা ও নবায়নের খরচ সকল মালিককে তাদের শেয়ারের অনুপাতে বহন করতে হবে। ইউনিয়ন সাধারণ সভার অনুমোদন সাপেক্ষে একই সম্পত্তিতে একটি বা একাধিক ইউনিটি অধিগ্রহণ করতে পারবে, তবে সাধারণ সভায় এর ভোটের অধিকার গণনা করা হবে না।

১. ইউনিয়ন গঠনের উদ্দেশ্যে ইউনিটির সকল মালিককে যে সংস্থাটি এটি প্রতিষ্ঠা করেছে, মন্ত্রণালয়, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ বা একই সম্পত্তির অন্য কোনো মালিকের দ্বারা আমন্ত্রণ জানানো হবে।

৩. যদি মালিকদের মধ্যে ইউনিয়ন গঠনে সমঝোতা না হয়, তবে যেকোনো মালিক উচ্চ আদালতের কাছে ইউনিয়ন গঠনের অনুমতির জন্য আবেদন করতে পারবেন। আদালত ইউনিয়ন গঠনের অনুমতি দিলে নিবন্ধন সম্পন্ন করার জন্য একটি প্রতিষ্ঠাতা কমিটি মনোনীত করবে। যদি কোনো মালিক ইউনিয়ন গঠনের জন্য এগিয়ে না আসে, তবে মন্ত্রণালয় বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ কার্যকরী বিধিমালা অনুযায়ী ইউনিয়ন গঠন করবে এবং মালিক বা অন্যান্যদের মধ্যে একটি প্রতিষ্ঠাতা কমিটি মনোনীত করবে। ইউনিয়ন গঠনের খরচ মালিকদের মধ্যে তাদের শেয়ারের অনুপাতে বণ্টিত হবে।

৪. সম্পত্তির সকল ইউনিটির মালিকরা তাদের ইউনিয়নের সদস্য হিসেবে গণ্য হবেন।

৪. মালিকদের দান, অনুদান এবং অনুরূপ অর্থ যা ইউনিয়নের উদ্দেশ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

মালিকদের ইউনিয়ন তখনই বিলুপ্ত হয়ে যাবে যদি মালিকদের সংখ্যা তা গঠনের জন্য প্রয়োজনীয় সংখ্যার চেয়ে কম হয়ে যায়, অথবা সম্পত্তির সম্পূর্ণ ধ্বংসের ক্ষেত্রে, যদি সাধারণ সভা ধ্বংসের তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে নবায়নের সিদ্ধান্ত না নেয়। মালিকদের ইউনিয়নের সাধারণ সভা ইউনিয়নের বিধিমালা অনুমোদন, পরিচালনা পর্ষদ নির্বাচন ও বরখাস্ত, সাধারণ অংশগুলোর ব্যবস্থাপনা বিধিমালা অনুমোদন এবং একজন বহিঃস্থ হিসাব রক্ষক নিয়োগের ক্ষমতায় অধিকারী হবে।

এছাড়াও, সাধারণ সভা পরিচালনা পর্ষদের সভাপতি ও সদস্যদের আর্থিক বোনাস প্রদানের সিদ্ধান্ত গ্রহণ, ইউনিয়নের আনুমানিক বাজেট অনুমোদন, ইউনিয়নের চূড়ান্ত হিসাব ও পরীক্ষিত বাজেট অনুমোদন, পরিচালনা পর্ষদ ও হিসাব রক্ষকের দায়মুক্তি প্রদান, প্রতিটি মালিকের সাধারণ অংশগুলোর রক্ষণাবেক্ষণ খরচ ও অংশীদারিত্বের হার নির্ধারণ, সম্পূর্ণ বা আংশিক ধ্বংসের ক্ষেত্রে ভবন পুনর্নির্মাণের সিদ্ধান্ত গ্রহণ করবে। যে মালিক আর্থিক দায় পূরণে ব্যর্থ হবেন, তার ভোটের মূল্য থাকবে না, এবং সাধারণ সভার সিদ্ধান্তসমূহ সকল মালিকের জন্য বাধ্যতামূলক হবে।

যদি কোনো সম্পত্তি ইউনিট মালিকের বাইরে ভাড়া চুক্তি, উপভোগের অধিকার বা অন্য কোনো আইনি কারণে দখলে থাকে, তবে প্রস্তাব অনুযায়ী, ইউনিয়ন মালিকের দায়িত্বে থাকা তার দাবি আদায় করতে পারে, এবং মালিকের দাবির পরিমাণ পর্যন্ত দখলকারীর সম্পত্তির উপর জামানত বা আটকানোর আদেশ আদালত থেকে প্রাপ্তিযোগ্য হবে, যা ঋণ আদায়ের জন্য তৃতীয় পক্ষের কাছে ঋণীর সম্পত্তি আটকানোর আইনি নীতিমালা অনুসরণ করে।

মালিক তার সম্পত্তি ইউনিট এবং তার সাথে সংশ্লিষ্ট পৃথক অংশগুলোর রক্ষণাবেক্ষণের জন্য দায়ী থাকবেন। যদি তিনি সংস্কার কাজে অবহেলা করেন, তবে ইউনিয়নের পরিচালক সংস্কারের নির্দেশনা প্রদানের পর ন্যূনতম ২৪ ঘণ্টার নোটিশ দিয়ে তাত্ক্ষণিক বিচার বিভাগের আদালত থেকে ইউনিটে প্রবেশের অনুমতি নিয়ে সংস্কার কাজ সম্পন্ন করতে পারবেন, যার খরচ মালিক বহন করবেন।

যেকোনো সম্পত্তি ইউনিটের মালিকানা হস্তান্তরের শর্ত হলো, বিক্রেতা ক্রেতাকে মালিকদের ইউনিয়ন কর্তৃক জারিকৃত একটি আর্থিক দায়মুক্তি সনদ প্রদান করবেন। এই হস্তান্তর নথিভুক্ত করা হবে না যতক্ষণ না এই সনদ পাওয়া যায়, যা আইনের কার্যকরী বিধিমালা দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হবে।

এছাড়াও, যাদের মধ্যে সাধারণ অংশ রয়েছে এমন মালিকদের ইউনিয়নগুলো একটি যৌথ মালিকদের ইউনিয়ন গঠন করতে পারেন এই সাধারণ অংশগুলোর ব্যবস্থাপনার জন্য। এই যৌথ ইউনিয়নের একটি স্বতন্ত্র আইনি ব্যক্তিত্ব এবং আইনি সক্ষমতা থাকবে, যা তার গঠনের উদ্দেশ্যের মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকবে। এটি মন্ত্রণালয় এবং সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের নিকট নিবন্ধনের পর একটি স্বতন্ত্র আর্থিক দায়িত্ব পালন করবে, যা কার্যকরী বিধিমালা দ্বারা নির্ধারিত নিয়ম ও প্রক্রিয়া অনুসরণ করে। যৌথ ইউনিয়নের একটি একক পরিচালনা পর্ষদ এবং সাধারণ সভা থাকবে, যা কার্যকরী বিধিমালা দ্বারা নির্ধারিত নিয়ম, প্রক্রিয়া, ক্ষমতা ও কর্তৃত্ব অনুসরণ করবে।

প্রস্তাব অনুযায়ী, যে পরিচালনা পর্ষদের সভাপতি বা সদস্য বা ইউনিয়নের পরিচালক ইচ্ছাকৃতভাবে ভুল বাজেট বা চুক্তি প্রদান করেন, অথবা যে ব্যক্তি ইচ্ছাকৃতভাবে মালিকদের ইউনিয়নের সাথে সংশ্লিষ্ট ভুল নথি প্রস্তুত, জারি বা অনুমোদন করেন, তাদের বিরুদ্ধে শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণ করা হবে।

এছাড়াও, যে ব্যক্তি মন্ত্রণালয় বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের নিকট নিবন্ধনের আগে মালিকদের ইউনিয়নের নামে তৃতীয় পক্ষের সাথে লেনদেন করেন, অথবা যে ব্যক্তি পরিচালনা পর্ষদের সভাপতি, সদস্য বা ইউনিয়নের পরিচালকের পদবী দাবি করেন, তাদের বিরুদ্ধেও শাস্তিমূলক ব্যবস্থা গ্রহণ করা হবে।

পরিকল্পনা অনুযায়ী, সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়কে মালিকদের ইউনিয়নের পরিচালনা পর্ষদ পদত্যাগ, পদচ্যুত বা পদবহির্ভূত হলে, পর্ষদের কার্যক্রম পরিচালনার জন্য একটি অস্থায়ী কমিটি গঠন করতে হবে, যতক্ষণ না সাধারণ সভা পদচ্যুতি, পদত্যাগ বা পদবহির্ভূতির তারিখ থেকে তিন মাসের মধ্যে একটি নতুন পরিচালনা পর্ষদ নির্বাচন করে।

মালিকদের ইউনিয়নের আর্থিক দায় পূরণের অধিকার রক্ষার জন্য সম্পত্তি ইউনিট, এর সংলগ্ন অংশ, ভূমিতে সাধারণ অংশীদারিত্ব, সম্পত্তির সাধারণ অংশ এবং ইউনিটে বিদ্যমান সরঞ্জামপত্রের উপর প্রাধান্য অধিকার থাকবে।