আবাসিক যত্নের অধিকারীদের জন্য আবাসিক অর্থায়ন সংক্রান্ত আইন জারি

আজ রবিবার ২০২৬ সালের ১১৪ নং আইনক্রমে প্রণীত বিধিমালা জারি করা হয়, যা আবাসিক যত্নপ্রাপ্তদের জন্য আবাসিক অর্থায়নের বিষয়ে। এর লক্ষ্য হলো সময়মতো আবাসিক যত্ন নিশ্চিত করা এবং এই প্রক্রিয়াকে বাধাগ্রস্তকারী প্রধান ভৌত বাধাগুলো দূর করা।

বিধিমালাটির দ্বিতীয় অনুচ্ছেদে এর প্রয়োগের ক্ষেত্র নির্ধারণ করা হয়েছে এবং উল্লেখ করা হয়েছে যে, এটি ২০২৩ সালের ১১৮ নং আইনের বিধান অনুযায়ী আবাসিক শহর বা এলাকা প্রতিষ্ঠা, অর্থনৈতিক উন্নয়ন এবং সংশোধনী হিসেবে ২০২৫ সালের ৮৯ নং আইনক্রমে সংশোধিত বিধিমালা অনুসরণ করে আবাসিক ডেভেলপারদের কাছ থেকে আবাসিক ইউনিটি ক্রয়ের উদ্দেশ্যে প্রযোজ্য হবে। অথবা, সাধারণ আবাসিক যত্ন প্রতিষ্ঠান কর্তৃক নির্ধারিত সরকারি জমির খসড়া নির্মাণের উদ্দেশ্যে, যে শর্তাবলী ও নির্দেশিকাগুলো আবাসিক প্রকল্পগুলোর জন্য প্রতিষ্ঠান কর্তৃক নির্ধারিত হবে, তা অনুসরণ করে।

বিধিমালাটির তৃতীয় অনুচ্ছেদে সমর্থিত আবাসিক অর্থায়নের জন্য অর্থগ্রহণকারীর যোগ্যতার শর্তাবলী উল্লেখ করা হয়েছে, যা হলো: কুয়েত ক্রেডিট ব্যাংক কর্তৃক প্রণীত আবাসিক ঋণের বিধিমালায় নির্ধারিত সাধারণ শর্তাবলী পূরণ করা, যা ক্রয় বা নির্মাণের উদ্দেশ্যে প্রযোজ্য; এবং অতীতে রাষ্ট্র কর্তৃক আবাসিক যত্ন প্রাপ্ত না হওয়া, যদিও তিনি সাধারণ আবাসিক যত্ন প্রতিষ্ঠান কর্তৃক নির্ধারিত সরকারি জমির খসড়ার জন্য যোগ্য ছিলেন এবং তার মালিকানা সনদ জারি করা হয়েছিল, অথবা তিনি (কুয়েত ক্রেডিট ব্যাংক) কর্তৃক প্রদত্ত যেকোনো ঋণ পেয়েছিলেন, যার মূল্য বা উদ্দেশ্য যাই হোক না কেন।

বিধিমালাটির চতুর্থ অনুচ্ছেদে সমর্থিত বা অসমর্থিত আবাসিক অর্থায়নের বিশেষ বিধান এবং এর পরিশোধের পদ্ধতি উল্লেখ করা হয়েছে। এতে সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়েছে যে, কুয়েত কেন্দ্রীয় ব্যাংক কর্তৃক নির্ধারিত শর্তাবলী ও প্রক্রিয়া অনুসরণ করে উভয় ধরনের অর্থায়ন একসাথে ব্যবহার করা যাবে।

একই ধারায় উল্লেখ করা হয়েছে যে, সুবিধাভোগীকে সমর্থিত ও অসমর্থিত উভয় প্রকারের আবাসিক ঋণের মূল অংশ এবং অসমর্থিত ঋণের সাথে জড়িত সুদ বা আয়, ঋণ চুক্তির শর্তাবলী এবং কুয়েত সেন্ট্রাল ব্যাংকের নিয়মকানুন অনুসরণ করে পরিশোধের দায়িত্ব পালন করতে হবে; তবে সমর্থিত আবাসিক ঋণের সাথে জড়িত সুদ বা আয়ের খরচ এই আইনি আদেশের বিধান অনুযায়ী রাষ্ট্র বহন করবে।

উক্ত আইনি আদেশের পঞ্চম ধারা অনুযায়ী, সমস্ত আবাসিক ঋণ সমান মাসিক কিস্তিতে পরিশোধ করতে হবে; তবে ঋণ প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানের সাথে আবাসিক ঋণ শুরু হওয়ার তারিখ থেকে পরিশোধের মেয়াদ ২৫ বছরের বেশি হতে পারবে না, যা কুয়েত সেন্ট্রাল ব্যাংক কর্তৃক নির্ধারিত নির্দেশিকা ও নিয়মকানুন অনুযায়ী হবে।

এই আইনি আদেশের ষষ্ঠ ধারা আবাসিক উন্নয়নকারী থেকে একটি আবাসিক ইউনিটি ক্রয়ের লক্ষ্যে আবাসিক ঋণ প্রদানের প্রক্রিয়াকে ২০২৩ সালের ১১৮ নম্বর আইনের বিধানের সাথে যুক্ত করেছে, যা শহর বা আবাসিক ও উন্নয়ন এলাকা প্রতিষ্ঠা ও অর্থনৈতিকভাবে উন্নয়নের লক্ষ্যে কোম্পানি গঠন সম্পর্কিত। একই ধারায় উল্লেখ করা হয়েছে যে, প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বরাদ্দকৃত সরকারি জমিতে নির্মাণের উদ্দেশ্যে প্রদত্ত আবাসিক ঋণ কুয়েত সেন্ট্রাল ব্যাংকের নির্ধারিত নিয়ম অনুযায়ী ধাপে ধাপে প্রদান করা হবে।

আইনি আদেশের সপ্তম ধারা ঋণ প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলোর দায়িত্ব তুলে ধরেছে যে, যদি সুবিধাভোগী ঋণ পরিশোধে অবহেলা করে, তবে ঋণ চুক্তির বিধান অনুযায়ী তাকে সতর্কবার্তা প্রদান করতে হবে। এই ক্ষেত্রে, ঋণ প্রদানকারী প্রতিষ্ঠানগুলো কুয়েত সেন্ট্রাল ব্যাংকের নির্দেশিকা অনুযায়ী ঋণের মেয়াদ সর্বোচ্চ ৫ বছর পর্যন্ত পুনর্গঠন করতে পারবে, যেখানে সুবিধাভোগীকে ঋণ পুনর্গঠনের সময়কালের জন্য সৃষ্ট সুদ বা আয় বহন করতে হবে, चाहे ঋণটি সমর্থিত হোক বা অসমর্থিত। অথবা, সুবিধাভোগীর বিরুদ্ধে আইনি ব্যবস্থা গ্রহণ করতে পারবে।

উক্ত আইনসংক্রান্ত প্রজ্ঞাপনের নবম ধারা অনুযায়ী, কুয়েত ক্রেডিট ব্যাংককে রাষ্ট্রের পক্ষে অর্থায়ন প্রদানকারী কর্তৃপক্ষের সাথে চুক্তি স্বাক্ষরের ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে, যা এই আইনসংক্রান্ত প্রজ্ঞাপন ও এর কার্যকরী বিধিমালার বিধানের মধ্যে সীমাবদ্ধ। এছাড়া, আর্থিক মন্ত্রণালয়কে সমর্থিত আবাসিক ঋণের সুদ বা আয় কুয়েত ক্রেডিট ব্যাংককে পরিশোধ করতে হবে, যা ব্যাংক কার্যকরী বিধিমালায় নির্ধারিত শর্ত ও পদ্ধতি অনুযায়ী অর্থায়নকারী কর্তৃপক্ষকে পরিশোধ করবে; এই অর্থ সাধারণ রিজার্ভ তহবিল থেকে বরাদ্দ করা হবে।

দশম ধারা অনুযায়ী, ব্যাংক রাষ্ট্রের পক্ষে আবাসিক ঋণের অর্থায়নকারী কর্তৃপক্ষের সামনে দায়বদ্ধ থাকবে যে, ঋণগ্রহীতা পরিশোধে ব্যর্থ হলে সমর্থিত আবাসিক ঋণের অবশিষ্ট অংশ পরিশোধ করবে।

একাদশ ধারা স্পষ্ট করেছে যে, ব্যাংক ঋণগ্রহীতা পরিশোধে ব্যর্থ হলে সমর্থিত আবাসিক ঋণের অবশিষ্ট অংশ পরিশোধের জন্য রাষ্ট্রের পক্ষে অর্থায়নকারী কর্তৃপক্ষের সামনে দায়বদ্ধ থাকার বিনিময়ে আবাসিক জামিন গ্রহণ করবে। আবাসিক জামিন কেবলমাত্র একটি সরকারি জামিন চুক্তির মাধ্যমেই কার্যকর হবে।

একই ধারা জোর দিয়েছে যে, জামিন চুক্তিতে জামিনস্বরূপ রাখা সম্পত্তিটি স্পষ্ট ও নির্দিষ্টভাবে চিহ্নিত করতে হবে; অন্যথায় জামিন বাতিল বলে গণ্য হবে। আবাসিক ঋণের নিশ্চয়তা হিসেবে রাখা জামিনস্বরূপ সম্পত্তির রেজিস্ট্রেশন চুক্তির মেয়াদকালীন এবং ঋণের পূর্ণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত বহাল থাকবে।

এছাড়া, ঋণগ্রহীতাকে জামিনস্বরূপ রাখা সম্পত্তি বিক্রয়, দান বা অন্যান্য যেকোনো লেনদেনের মাধ্যমে বা তাতে কোনো স্বত্ব সৃষ্টির অনুমতি নেই, যতক্ষণ না ব্যাংক ও আবাসিক ঋণ অর্থায়নকারী কর্তৃপক্ষের পূর্বানুমোদন লাভ করা হয়। এছাড়া, লেনদেনকারী অবশ্যই আবাসিক সহায়তাভোগী যোগ্যতা সম্পন্ন হতে হবে এবং তাকে পূর্বে কোনো আবাসিক ঋণ গ্রহণ করতে হবে না। শর্ত থাকবে যে, লেনদেনকারী ঋণগ্রহীতার অবস্থান গ্রহণ করে আবাসিক ঋণ চুক্তির আওতায় ঋণগ্রহীতার দায়িত্ব পালন করবে।

আইনসম্মত আদেশের দ্বাদশ ধারা অনুযায়ী, কুয়েত ক্রেডিট ব্যাংক বা মন্ত্রিপরিষদ কর্তৃক নির্ধারিত অন্য কোনো কর্তৃপক্ষকে প্রদত্ত আবাসিক ঋণের সম্পূর্ণ অংশ বা অংশবিশেষ ক্রয় করার, সেগুলোকে সিকিউরিটিজ বা বিনিয়োগপত্রে রূপান্তর ও টুকরো টুকরো করে (securitization) বিনিয়োগকারীদের কাছে বিক্রি করার এবং এগুলোকে একটি বিনিয়োগপত্র হিসেবে পুনর্ক্রয় করার অধিকার প্রদান করা হয়েছে, যা অর্থনৈতিক পরিবেশকে শক্তিশালী করবে। এই কার্যক্রম কার্যকরী বিধিমালা এবং কুয়েত কেন্দ্রীয় ব্যাংক ও মূলধন বাজার কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত নিয়মকানুন অনুসরণ করে সম্পন্ন হবে।

আইনসম্মত আদেশের ত্রয়োদশ ধারা কুয়েত কেন্দ্রীয় ব্যাংককে আবাসিক ঋণ প্রদানের ক্ষেত্রে বিশেষ নিয়মকানুন ও নির্দেশিকা প্রণয়ন এবং অসহায়কৃত আবাসিক ঋণের ওপর প্রযোজ্য সুদের হার বা রিটার্ন নির্ধারণ করতে বাধ্য করেছে।

উক্ত আইনসম্মত আদেশের চতুর্দশ ধারা অনুসারে, সংশ্লিষ্ট মন্ত্রীর প্রস্তাবের ভিত্তিতে সরকারি গেজেটে প্রকাশের তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে আইনসম্মত আদেশের খসড়ার কার্যকরী বিধিমালা প্রণয়ন করা আবশ্যক বলে উল্লেখ করা হয়েছে।

আইনসম্মত আদেশের পঞ্চদশ ধারা অনুযায়ী, কার্যকরী বিধিমালা সরকারি গেজেটে প্রকাশের তারিখ থেকে উক্ত আইনসম্মত আদেশের খসড়ার বিধানাবলি সুবিধাভোগীদের ওপর প্রযোজ্য হবে।