ওমান মুক্ত অঞ্চলে ইউনিট বিক্রির নিয়ন্ত্রণ কঠোর করল

ওমান সালতানাতের বিশেষ অর্থনৈতিক অঞ্চল এবং মুক্ত অঞ্চল আইনের নতুন কার্যকরী বিধিমালা কার্যকর হয়েছে, যা প্ল্যান অনুযায়ী সম্পত্তি বিক্রয়ের ক্ষেত্রে একটি নিয়ন্ত্রক কাঠামো নিয়ে এসেছে, যেখানে ক্রেতাদের অর্থের সুরক্ষা এবং বিক্রেতার কর্তৃক সংগৃহীত অর্থের ব্যবহারের তত্ত্বাবধান বিক্রয় প্রক্রিয়ার মূল ভিত্তি হিসেবে বিবেচিত হয়েছে।

এই নতুন নিয়মাবলী উপসাগরীয় বিনিয়োগকারী বা ক্রেতার জন্য গুরুত্বপূর্ণ, যারা ওই বিধিমালা দ্বারা নিয়ন্ত্রিত অঞ্চলে সম্পত্তি ক্রয়ের চিন্তা করছেন। কারণ, এটি শুধুমাত্র বিজ্ঞাপন এবং বিক্রয় প্রক্রিয়াকে নিয়ন্ত্রণ করে না, বরং নির্ধারণ করে যে কখন বিক্রেতা ক্রেতাদের কাছ থেকে অর্থ গ্রহণ করতে পারবেন, এই অর্থ কোথায় জমা রাখতে হবে, কীভাবে তা খরচ করা হবে এবং ইউনিট হস্তান্তরের পর কোন অংশ সংরক্ষিত থাকবে, যা বিশেষ অর্থনৈতিক অঞ্চল এবং মুক্ত অঞ্চল কর্তৃপক্ষ কর্তৃক প্রণীত বিধিমালা অনুসারে।

২০২৬ সালের সিদ্ধান্ত নং ৮১ অনুযায়ী, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদন না পাওয়া পর্যন্ত বিক্রেতা প্ল্যান অনুযায়ী বিক্রয়ের জন্য উপস্থাপিত সম্পত্তি ইউনিটগুলোর জন্য কোনো অর্থ গ্রহণ করতে পারবেন না। এছাড়া, প্রকল্পের প্রচার এবং বিক্রয় প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার অনুমতি নির্দিষ্ট শর্ত পূরণের উপর নির্ভরশীল, যা গ্যারান্টি অ্যাকাউন্ট এবং প্রকল্পের অর্থায়ন সংক্রান্ত।

বিধিমালা বিক্রেতাকে প্রকল্পের জন্য একটি নির্দিষ্ট গ্যারান্টি অ্যাকাউন্ট খোলার জন্য বাধ্য করে, যেখানে প্রকল্পের মোট খরচের সমান ২০ শতাংশ অর্থ থাকতে হবে, এবং এই অনুপাতে ইতিমধ্যে সম্পন্ন নির্মাণ কাজের মূল্য অন্তর্ভুক্ত করা হবে।

এর অর্থ এই নয় যে বিক্রেতাকে প্রকল্পের মূল্যের ২০ শতাংশ সম্পূর্ণ নগদ জমা দিতে হবে, কারণ নির্মাণ কাজের যে অংশ ইতিমধ্যে সম্পন্ন হয়েছে তার মূল্য এই হিসাবে অন্তর্ভুক্ত হয়।

গ্যারান্টি অ্যাকাউন্টের ভূমিকা শুধুমাত্র অনুমোদন পাওয়ার পর্যায় পর্যন্ত সীমাবদ্ধ নয়, বরং এই অ্যাকাউন্ট থেকে অর্থ উত্তোলনের প্রক্রিয়া প্রকল্পের বাস্তব অগ্রগতির মাত্রার উপর নির্ভরশীল, যা পরামর্শক কর্তৃক প্রদত্ত সার্টিফিকেট এবং বিধিমালা দ্বারা নির্ধারিত নিয়মাবলী অনুসারে।

নিয়মাবলি অনুযায়ী, প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য গ্যারান্টি অ্যাকাউন্ট ব্যবহার করা নিষিদ্ধ, এবং কর্তৃপক্ষের অনুমোদন ছাড়া এটি বন্ধ করা যাবে না। এতে তাত্ত্বিকভাবে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বরাদ্দকৃত অর্থকে বিকল্প অর্থায়নের উৎস থেকে আলাদা রাখা হয়।

ডেলিভারির পরের গ্যারান্টির মধ্যে অন্যতম হলো, ডেভেলপারকে প্রতিটি বিক্রিত ইউনিটের মূল্যের কমপক্ষে ৫ শতাংশ রেজিস্ট্রেশনের তারিখ থেকে এক বছর পর্যন্ত গ্যারান্টি অ্যাকাউন্টে রাখতে বাধ্য করা।

এই অর্থ মেয়াদ শেষ হওয়ার সাথে সাথেই মুক্তি পায় না; বরং নিয়মাবলি মালিক, পরামর্শদাতা এবং ডেভেলপারের স্বাক্ষরিত একটি সনদ দাবি করে, যা নিশ্চিত করে যে ইউনিটটি কোনো ত্রুটিমুক্ত।

এতে ডেভেলপার ও পরামর্শদাতার ওপর নির্ভরশীলতার পরিবর্তে ক্রেতার সরাসরি ভূমিকা তৈরি হয়, যাতে ধরা পড়া অর্থ মুক্ত করা হয়। এছাড়াও, এই অর্থের দাবির ক্ষেত্রে কোনো বিরোধ দেখা দিলে কর্তৃপক্ষ ব্যাংককে গ্যারান্টি অ্যাকাউন্ট থেকে অর্থ প্রদান বন্ধ করতে পারে।

ক্রেতার জন্য, এই ব্যবস্থাটির অর্থ হলো রেজিস্ট্রেশনের পরের প্রথম বছরে অর্থ প্রদানের শর্ত পূরণ না হওয়া পর্যন্ত ইউনিটের মূল্যের একটি অংশ ডেভেলপারের নিকট থেকে আলাদা থাকে।

নিয়মাবলি ওমানি নাগরিক ছাড়া অন্যান্যদের জন্য সম্পত্তি অধিগ্রহণকেও নিয়ন্ত্রণ করে, তবে এটি বিশেষ অর্থনৈতিক অঞ্চল এবং মুক্ত অঞ্চলের সকল প্রকল্পে স্বাধীন অধিগ্রহণের দরজা খোলে না।

নিয়মাবলিটি কাউন্সিলকে কিছু গুরুত্বপূর্ণ নিয়ন্ত্রণ নির্ধারণের ক্ষমতা দেয়, যার মধ্যে রয়েছে ওমানি নাগরিক ছাড়া অন্যান্যদের কাছে বিক্রির জন্য ইউনিটের ন্যূনতম মূল্য, সর্বোচ্চ ইউনিট সংখ্যা এবং একই জাতীয়তার ব্যক্তিদের কাছে বিক্রির অনুপত।

সুতরাং, বর্তমান নিয়মাবলিটি বিদেশি ক্রেতার জন্য নির্দিষ্ট কোনো সংখ্যা প্রদান করে না, বরং এটি একটি নিয়ন্ত্রণ কাঠামো প্রতিষ্ঠা করে এবং এগুলোর নির্ধারণ পরবর্তী সিদ্ধান্তের ওপর নির্ভরশীল রাখে।

উল্লেখ্য, পাঠ্যে 'ওমানি নাগরিক ছাড়া অন্যান্য' শব্দটি ব্যবহার করা হয়েছে, এবং এই বিধানগুলোর মধ্যে গলফ সহযোগিতা কাউন্সিলের নাগরিকদের জন্য কোনো বিশেষ বৈষম্য অন্তর্ভুক্ত নেই।

বিধিমালার অন্যান্য অধ্যায়ে কৌশলগত প্রকল্পগুলোর জন্য উৎসাহ প্রদানের ব্যবস্থা রয়েছে, তবে এই সুবিধাগুলোর অর্থ এই নয় যে মুক্ত অঞ্চলে অবস্থিত যেকোনো সম্পদ উন্নয়ন প্রকল্প স্বয়ংক্রিয়ভাবে দীর্ঘমেয়াদী করছাড় পাবে।

১০ বছ পর্যন্ত স্থায়ী করছাড়গুলো প্রকল্পটিকে ‘কৌশলগত প্রকল্প’ হিসেবে শ্রেণীবদ্ধ করার ওপর নির্ভরশীল, এবং এটি বিনিয়োগের পরিমাণ, কার্যক্রমের প্রকৃতি এবং প্রকল্পের অর্জন—যেমন প্রযুক্তি স্থানান্তর, স্থানীয় বিষয়বস্তুর প্রসার, আত্মনির্ভরশীলতা বা রপ্তানিতে অবদান—এবং কর্তৃপক্ষের পরিচালনা পর্ষদ কর্তৃক নির্ধারিত ক্ষেত্রগুলোর শর্ত ও নিয়মাবলীর ওপর নির্ভর করে।

এছাড়া, বিধিমালার অন্তর্ভুক্ত করছাড়ের জন্য অনুমোদিত কার্যক্রমের তালিকায় সম্পদ উন্নয়নকে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়নি, যদিও পরিষদকে অন্যান্য কার্যক্রম যুক্ত করার ক্ষমতা প্রদান করা হয়েছে।

সুতরাং, একটি সম্পদ প্রকল্প মুক্ত অঞ্চলে অবস্থিত হওয়া মানে এই নয় যে তা স্বয়ংক্রিয়ভাবে দশ বছরের জন্য করছাড়ের অধিকারী হবে।

পরিকল্পিত বিক্রয় সংক্রান্ত বিধানগুলোর বিশ্লেষণ থেকে স্পষ্ট হয় যে, ক্রেতার জন্য মূল পরিবর্তনটি নতুন বিনিয়োগ উৎসাহ প্রদানের চেয়ে বেশি গুরুত্বপূর্ণভাবে কখন এবং কীভাবে উন্নয়নকারী ক্রেতার অর্থ গ্রহণ করতে পারবেন এবং সেই অর্থ কীভাবে ব্যবহার করবেন—সে বিষয়ে সীমাবদ্ধতা আরোপ করা।

ক্রেতার শুধুমাত্র বুকিংয়ের আগে কর্তৃপক্ষের অনুমোদন প্রয়োজন হওয়াই নয়, বরং এটি একটি ধারাবাহিক নিরাপত্তা ব্যবস্থার অংশ, যা নিশ্চিতকরণ হিসাব, প্রকল্পের খরচের একটি অংশের প্রমাণ, নির্মাণের ধাপগুলোর সাথে মুদ্রা বিনিময় সংযুক্তকরণ এবং রেজিস্ট্রেশনের পরেও ইউনিটের মূল্যের একটি অংশ ধরে রাখা—এই সকল পদক্ষেপের মাধ্যমে সম্পন্ন হয়।